Charmante Wohnung in zentraler Lage Witten, ideal für Eigennutz oder als Kapitalanlage dank attraktiver Rendite und hochwertiger Sanierung. Genießen Sie historischen Charme und moderne Ausstattung in einem.
Objektbeschreibung
Die Wohnung verfügt über vier helle, flexibel nutzbare Zimmer, die durch die historischen Deckenhöhen und die großzügigen neuen Fenster eine lichtdurchflutete, einladende Atmosphäre bieten. Im Rahmen der Sanierung werden hochwertige neue Bodenbeläge verlegt sowie neue Fenster eingebaut. Ein besonderes Plus an Effizienz und Zukunftssicherheit: Im Gebäude wurde in diesem Jahr bereits eine neue Gas-Zentralheizung installiert.
Die Wohnung bietet sich zum Eigennutz oder aber auch, durch den vorteilhaften Grundriss der Einheit, als eine WG an. Vier separate Zimmer zwischen 16 und 19 m² gruppieren sich um einen großzügigen Flur, sodass jedes Zimmer eigenständig erschlossen ist und eine echte Rückzugsmöglichkeit bietet – ein Qualitätsmerkmal, das viele WG-Wohnungen nicht erfüllen. Küche und Essbereich stehen als Gemeinschaftsfläche zur Verfügung.
Die Lage in der Wittener Innenstadt verbindet kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und öffentlichem Nahverkehr mit der Nähe zur Universität Witten/Herdecke und zur Ruhr-Universität Bochum. Aus dieser Konstellation ergibt sich eine stabile und über Jahre verlässliche Nachfrage von Studierenden, Auszubildenden und jungen Berufstätigen.
Für Kapitalanleger ergibt sich damit eine seltene Kombination: eine frisch sanierte Substanz mit neuer Heizungsanlage, neuen Fenstern und neuen Böden.
Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Über die reguläre Gebäudeabschreibung hinaus sind damit Sonderabschreibungen auf den Sanierungskostenanteil möglich (§ 7i EStG): acht Jahre 9 %, weitere vier Jahre 7 % – insgesamt 100 % des begünstigten Anteils in zwölf Jahren.
Renditekennzahlen im Überblick (20.000€ Eigenkapital)
DIE KENNZAHLEN
Kaufpreis 259.000 € (2.442 €/m²) | Miete 4 × 370 € = 1.480 €/Monat | Jahresnettokaltmiete 17.760 € | Kaufpreisfaktor 14,6 | Bruttomietrendite 6,86 %
BEISPIELRECHNUNG BEI 20.000 € EIGENKAPITAL
Kaufpreis 259.000 € + Grunderwerbsteuer 16.835 € + Notar/Grundbuch 5.180 € = Gesamtinvestition 281.015 € | abzüglich 20.000 € Eigenkapital = Darlehen 261.015 €
Finanzierung: 4,5 % Sollzins, 1,5 % Anfangstilgung = Annuität 1.305 €/Monat
Laufender Ertrag: Mieteinnahmen + 1.480 €/M | Hausgeld nicht umlagefähig − 44 €/M | Annuität − 1.305 €/M → CASHFLOW VOR STEUERN + 131 €/M
Steuerlich p. a.: Mieteinnahmen 17.760 € | − Abschreibung 11.943 € | − Zinsanteil Jahr 1 11.746 € | − Hausgeld 531 € = steuerliches Ergebnis − 6.460 € | Erstattung bei 42 % Grenzsteuersatz + 2.862 € → CASHFLOW NACH STEUERN + 369 €/M
Das ist eine Beispielrechnung.
Die Steuer- betrachtung unterstellt 42 % Grenzsteuersatz und einen Gebäudeanteil von 85 % und einem Restnutzungsdauer von 20 Jahren. Die individuelle Wirkung hängt von den persönlichen Verhältnissen ab.
Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung
Keller, Duschbad, Gäste-WC
Bemerkungen:
- Vier separate Zimmer zwischen 16 und 19 m²
- Historische Deckenhöhen
- Neue Fenster
- Neue hochwertige Bodenbeläge
- Neue Gas-Zentralheizung im Gebäude (installiert im laufenden Jahr)
- Großzügiger Flur, alle Zimmer eigenständig erschlossen
- Küche mit Essbereich als Gemeinschaftsfläche
Objektdaten
Energie
Lagebeschreibung
Die Wohnung liegt zentral in der Wittener Innenstadt. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Gastronomie, Ärzte und Dienstleistungen sind fußläufig erreichbar, ebenso Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs mit Anbindung an Bochum und das gesamte Ruhrgebiet.
Für das WG-Konzept ist die Lage besonders relevant: Die Universität Witten/Herdecke sowie die Ruhr-Universität Bochum sind in kurzer Fahrzeit erreichbar. Daraus ergibt sich eine stabile, über Jahre verlässliche Nachfrage von Studierenden, Auszubildenden und jungen Berufstätigen – die Grundlage für dauerhaft geringe Leerstandszeiten.
Witten selbst verbindet als Stadt mit rund 95.000 Einwohnern die Nähe zum Ruhrgebiet mit dem angrenzenden Naherholungsgebiet Ruhrtal und dem Hohenstein.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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