Kapitalanlage Lüneburg – provisionsfrei & sanierungsbedürftig

Angeboten wird ein Anlagepaket aus einer Ein-Zimmer-Wohnung im 5. Obergeschoss und einer Garage mit eigenem Grundbuchblatt.

Die Wohnung wird derzeit von Grund auf saniert; die Arbeiten werden Ende September 2026 abgeschlossen. Erneuert werden die gesamte Elektroinstallation, sämtliche Wasserleitungen innerhalb der Wohnung, das Badezimmer, die Bodenbeläge sowie die Malerarbeiten. Neu eingebaut wird eine Einbauküche mit Markengeräten von Bosch. Für den Erwerber bedeutet das auf absehbare Zeit keine Instandhaltungsaufwendungen am Sondereigentum.

Die Wirtschaftlichkeit im Überblick:
•Kaufpreis Paket: 176.000 €
•Jahresnettokaltmiete: 9.000 € (Wohnung 7.800 €, Garage 1.200 €)
•Faktor: 19,6
•Bruttomietrendite: 5,11 %
•Hausgeld Wohnung: 159,00 € monatlich, darin 45,60 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
•Hausgeld Garage: 14,00 € monatlich
•Grundsteuer: 81,76 € und 6,49 € jährlich

Heizung und Warmwasser werden vom Versorger direkt je Einheit abgerechnet und sind im Hausgeld nicht enthalten. Sie sind über die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters umlagefähig und belasten den Eigentümer daher nicht dauerhaft.

Ein weiterer Vorzug liegt in der Gemeinschaft selbst: Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine Instandhaltungsrücklage von 182.732,94 €. Im Jahr 2025 gab es keine Entnahmen, die jährliche Zuführung wurde ab 2026 auf 24.000 € angehoben. Rechnerisch entfallen 4.166,31 € auf diese Einheit.

Die Wohnung wird nach Abschluss der Sanierung erstmals vermietet. Das Auswahlverfahren läuft, es liegen mehrere Bewerbungen vor. Die Garage ist bereits an einen externen Mieter für 100 € monatlich vermietet; das Mietverhältnis besteht unabhängig von der Wohnung. Sämtliche Mietverträge werden gemeinsam mit dem Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung vorgelegt.

Zum Anlagepaket gehört eine eigene Garage in der überdachten Sammelgaragenanlage an der Theodor-Haubach-Straße, wenige Schritte vom Haus entfernt. Sie hat ein eigenes Grundbuchblatt, ist also eine selbständige Einheit und kein bloßes Sondernutzungsrecht. Die Garage ist an einen externen Mieter vermietet und bringt zusätzlich 1.200 Euro Jahresnettomiete. Wohnung und Garage werden ausschließlich gemeinsam veräußert.

Sämtliche Mietverträge werden gemeinsam mit dem Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung vorgelegt. Wohnung und Garage werden ausschließlich gemeinsam veräußert.

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Wohnung nach Abschluss der Arbeiten Ende September 2026:
•Badezimmer mit bodengleicher, gefliester Dusche und Glastrennwand, Handtuchheizkörper, anthrazitfarbene Bodenfliesen, helle Wandfliesen
•Einbauküche mit Bosch-Geräten: Induktionskochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Einbaukühlschrank, Dunstabzugshaube
•Neue Bodenbeläge, weiße Innentüren, weiße Sockelleisten, frisch gestrichene Wände
•Elektroinstallation VDE-konform nach VDE 0100 erneuert, Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung vollständig erneuert
•Loggia in Westlage
•Waschmaschinenanschluss im Badezimmer
•Abstellraum in der Wohnung sowie eigener Kellerraum

Gebäude:
•Aufzug vom Erdgeschoss bis in die 5. Etage
•Fernwärmeversorgung, Energieeffizienzklasse B
•Waschküche, Trockenraum und Fahrradkeller im Untergeschoss
•28 Wohneinheiten, gepflegte und professionell verwaltete Gemeinschaft

Garage:
Abschließbare Einzelgarage mit Schwingtor, massiven Wänden, Betonboden und elektrischer Beleuchtung, über eine Rampe befahrbar. Rund 2,50 Meter breit bei 2,00 Meter lichter Toröffnung und rund 4,81 Meter tief, die Fahrgasse der Anlage misst 7,00 Meter. Die Garagenanlage stammt aus der Bauzeit und ist nicht saniert, sie hat aber auch keinen Instandsetzungsbedarf. Für das Gemeinschaftseigentum der Garagenanlage besteht eine eigene Rücklage von 28.857,72 Euro.