-Provisionsfrei – Frisch renovierte Spreewohnung zur Eigennutzung oder als 7%er Kapitalanlage

Zum Verkauf steht eine 2025 umfassend renovierte 3-Zimmer-Eigentumswohnung im Hochparterre rechts eines gepflegten Altbaus von 1925 – nur rund 100 m vom Spreeufer in Berlin-Niederschöneweide entfernt. Verkauf direkt durch den Eigentümer, ohne Maklerprovision.

Die Wohnung bietet 63,15 m² Wohnfläche (Aufmaß nach WoFlV, 10/2024). Vom zentralen Flur gehen alle Räume einzeln ab – es gibt kein Durchgangszimmer:

• Zimmer 3: 16,91 m² (mit Erker)
• Zimmer 2: 13,87 m²
• Zimmer 1: 7,67 m²
• Küche mit Fenster: 12,62 m²
• Flur: 6,44 m²
• Tageslichtbad mit Wanne: 5,20 m²
• Abstellkammer: 0,44 m²

Durch diesen Schnitt eignet sich die Wohnung sowohl für die zimmerweise Vermietung als auch für Paare oder kleine Familien.

VERMIETUNG UND ERTRÄGE
Die Wohnung ist zimmerweise vermietet, alle drei Zimmer sind belegt (Einzelverträge je Zimmer, befristet bis 05/2027, Kaution je Mieter zwei Monatsmieten):

• Zimmer 1 (7,67 m²): 450 €
• Zimmer 2 (13,87 m²): 600 €
• Zimmer 3 (16,91 m²): 650 €

Mieteinnahmen gesamt: 1.700 € pro Monat / 20.400 € pro Jahr (Pauschalmieten inkl. Heizung, Wasser, Strom, Rundfunkbeitrag und Internet). Nettokaltmiete also ca. 1400 € pro Monat

Beim Kaufpreis von 259.000 € (ca. 4.100 €/m²) ergibt sich eine Bruttomietrendite von ca. 7,9 % (Faktor ca. 12,7) bzw. ca. 6,7 % nach Hausgeld und Grundsteuer.

FLEXIBEL: KAPITALANLAGE ODER EIGENNUTZUNG
Mit Ablauf der Befristungen ist die Wohnung ab 06/2027 bezugsfrei. Bis dahin laufen die Mieteinnahmen weiter. Danach stehen alle Wege offen: Fortführung der zimmerweisen Vermietung, Neuvermietung der gesamten Wohnung oder Eigennutzung.

LAUFENDE KOSTEN

• Hausgeld aktuell: 249,05 € pro Monat (ab 01.01.2027: 287,82 €), davon Rücklage 25,44 €; inklusive Heizung und Kaltwasser
• Grundsteuer: 135,92 € pro Jahr

Vollbad, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Die Wohnung wurde 2025 durch einen Fachbetrieb in allen Gewerken außer dem Bad renoviert:

• Elektrik: neuer Stromsicherungskasten, Elektroleitungen in der gesamten Wohnung unter Putz erneuert, alle Steckdosen und Schalter neu (Gewährsbescheinigung eines Elektrofachbetriebs liegt vor)
• Wände und Decken: alte Tapeten vollständig entfernt, verspachtelt, geschliffen, glatt hergestellt und zweifach weiß gestrichen
• Böden: in Zimmern, Küche und Flur neu verlegtes helles Laminat im Fischgrätmuster, neue weiße Sockelleisten
• Küche: neue Einbauküche (2025) mit Herd, Backofen, Spüle, Kühl-Gefrier-Kombination und Geschirrspüler, Fliesenspiegel im weißen Fischgrätmuster, Waschmaschinenplatz (bleibt in der Wohnung und ist im Kaufpreis enthalten)
• Türen: Altbautüren aufgearbeitet und weiß lackiert
• Bad: Tageslichtbad mit Wanne, türhoch gefliest, Handtuchheizkörper – aus der Gebäudesanierung, voll funktionsfähig; Modernisierung als Option für den Käufer

Gebäude: Baujahr 1925, im Jahr 2000 umfassend saniert. Massivbau mit Putzfassade und Ziegeldach, 4 Vollgeschosse, voll unterkellert, 8 Wohnungen im Aufgang. Kunststofffenster mit Doppelverglasung. Zentralheizung über Nah-/Fernwärme. Gepflegte Wohnanlage mit begrüntem Innenhof.

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 85,9 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse C, Energieträger Heizwerk fossil (Nah-/Fernwärme), Baujahr Wärmeerzeuger 2005, gültig bis 11.09.2028.