Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt die gesamte Bauausführung eines Vorhabens und schuldet dem Bauherrn das fertige Bauwerk. Einen Teil der Gewerke führt er selbst aus, den Rest vergibt er an Nachunternehmer — die er selbst beauftragt, bezahlt und für die er haftet.
Der Vorteil ist die Schnittstelle: Es gibt nur eine. Der Bauherr hat einen Vertrag, einen Ansprechpartner, einen Verantwortlichen. Bei Einzelvergabe an fünfzehn Gewerke muss er selbst koordinieren — und bei einem Mangel streiten Estrichleger und Fliesenleger darüber, wer schuld ist. Beim GU ist diese Frage dessen Problem.
Drei Modelle, die regelmäßig verwechselt werden:
| Generalunternehmer | baut selbst mit + vergibt an Nachunternehmer | Planung beim Bauherrn |
| Generalübernehmer | vergibt alles weiter, baut nichts selbst | reiner Koordinator |
| Totalunternehmer | baut und plant | Planung inklusive |
Der Preis für die Bequemlichkeit: Der GU kalkuliert einen Zuschlag für Koordination und Risiko — üblich sind gut zehn Prozent. Dafür wird meist ein Pauschalpreis vereinbart: Kostet der Bau mehr als kalkuliert, trägt das der GU. Kostet er weniger, behält er die Differenz.
Das eigentliche Risiko ist die Insolvenz. Geht der GU während des Baus unter, sind die Nachunternehmer nicht bezahlt und stellen die Arbeit ein — obwohl der Bauherr gezahlt hat. Er hat mit ihnen keinen Vertrag und kann sie zu nichts verpflichten. Deshalb sind die Sicherheiten des Verbraucherbauvertrags hier wichtiger als anderswo: Abschläge höchstens bis 90 %, dazu die 5-%-Sicherheit nach § 650m BGB. Wer über den Baufortschritt hinaus zahlt, verschenkt genau diesen Schutz.