Von Gesetzes wegen ist die Reparatur Vermietersache (§ 535 BGB) — die Kleinreparaturklausel ist die einzige zulässige Ausnahme, und sie funktioniert nur, wenn alle Grenzen eingehalten sind. Fehlt eine, ist die ganze Klausel unwirksam, und der Mieter zahlt nichts.
Die vier Grenzen — alle müssen erfüllt sein
- Nur Gegenstände des häufigen, direkten Zugriffs des Mieters: Wasserhähne, Lichtschalter, Steckdosen, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte, Duschbrausen. Nicht das, was hinter Wänden oder im Boden liegt — Leitungen, Heizungsrohre. Was der Mieter nicht anfasst, kann er auch nicht durch Gebrauch verschleißen.
- Höchstbetrag je Einzelreparatur — in der Rechtsprechung meist rund 100 Euro, teils bis 120.
- Jahresobergrenze — üblich sind 6 bis 8 % der Jahresnettomiete.
- Keine Beteiligung an teureren Reparaturen. Das ist der häufigste Fehler. Kostet die Reparatur mehr als der Einzelbetrag, muss der Mieter gar nichts zahlen — nicht etwa den Betrag „bis zur Grenze“. Eine Klausel, die eine solche Anteilszahlung vorsieht, ist komplett unwirksam.
Der Mieter darf nicht zur Reparatur verpflichtet werden, nur zur Kostentragung. Er schuldet Geld, nicht die Beauftragung eines Handwerkers — und schon gar nicht die Reparatur in Eigenleistung.
Für Mieter: Prüfen Sie beide Grenzen. Fehlt die Jahresobergrenze oder verlangt die Klausel eine Beteiligung an großen Reparaturen, ist sie unwirksam — dann zahlen Sie auch die 40-Euro-Reparatur nicht. Nicht verwechseln mit Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) — das ist eine andere Klausel mit eigenen Regeln.
Für Vermieter: Eine Klausel mit beiden Beträgen und der richtigen Gegenstandsbeschränkung hält. Eine, die „bis zu 150 Euro“ ohne Jahresgrenze verlangt, hält nicht — und kostet Sie im Zweifel jede einzelne Reparatur.