Was sie nicht sind: Reparaturen an der Substanz. Ein defektes Fenster, ein undichter Hahn, abgenutztes Parkett — das ist Instandhaltung und immer Sache des Vermieters.
Von Gesetzes wegen schuldet der Vermieter die Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie werden nur dadurch zur Mietersache, dass der Vertrag sie wirksam abwälzt. Und genau daran scheitern die meisten Klauseln. Nach Schätzungen von Mietervereinen sind die Klauseln in einem großen Teil der Altverträge unwirksam.
Wann die Klausel unwirksam ist
- Unrenoviert übergeben ohne angemessenen Ausgleich — dann ist die Abwälzung unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Der Mieter soll nicht die Abnutzung seines Vorgängers beseitigen.
- Starre Fristen („Küche alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre“) — unwirksam, weil sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand gelten. Zulässig sind nur weiche Formulierungen („im Allgemeinen“, „üblicherweise“).
- Quotenabgeltungsklauseln — anteilige Zahlung bei Auszug vor Fristablauf: generell unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13).
- Vorgaben zu Farbe und Ausführung während der Mietzeit („neutrale Farbtöne“) — unwirksam.
- Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand — unwirksam.
Ist die Klausel unwirksam, gilt das Gesetz — und der Vermieter schuldet alles. Eine Teilrettung gibt es nicht: Unwirksame Klauseln werden nicht auf das zulässige Maß zurückgestutzt, sie fallen ganz weg.
Die Wende von 2020
Am 8. Juli 2020 hat der BGH entschieden (VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18): Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und ist die Klausel unwirksam, kann der Mieter vom Vermieter die Renovierung verlangen, sobald sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat.
Aber: Er muss sich an den Kosten beteiligen — in der Regel zur Hälfte (§ 242 BGB). Der Grund ist einleuchtend: Frisch renoviert ist besser als der unrenovierte Zustand, den er vertragsgemäß bekommen hat. Diesen Vorteil bekommt er nicht geschenkt.
Praktisch
Für Mieter: Lassen Sie die Klausel prüfen, bevor Sie beim Auszug streichen. Wer freiwillig renoviert, kann das Geld nicht zurückfordern. Halten Sie den Zustand beim Einzug im Übergabeprotokoll fest — ob unrenoviert übergeben wurde, entscheidet später alles, und die Beweislast dafür liegt beim Mieter.
Für Vermieter: Übergeben Sie renoviert und verwenden Sie eine aktuelle Klausel. Eine unwirksame Klausel ist teurer als gar keine — sie erweckt eine Sicherheit, die vor Gericht sofort zerfällt.