Das Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV) leitet den Wert einer Immobilie aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Es ist das direkteste der drei Verfahren: Es rechnet nicht, was etwas wert sein sollte, sondern sieht nach, was Vergleichbares gekostet hat.
Datenquelle ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses — nicht Angebotspreise aus Portalen. Der Unterschied ist erheblich: Angebotspreise sind Wünsche, Kaufpreise sind Ergebnisse.
Vergleichbar sind Objekte, die in Lage, Größe, Baujahr, Bauweise, Zustand und Ausstattung ähneln. Abweichungen werden über Zu- und Abschläge oder Umrechnungskoeffizienten angeglichen. Auch der Zeitpunkt zählt: Ältere Fälle werden über Indexreihen auf den Wertermittlungsstichtag fortgeschrieben.
Standardverfahren bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken — dort gibt es genug gleichartige Fälle. Bei Einfamilienhäusern wird es dünner, bei außergewöhnlichen Objekten trägt es nicht mehr.
Die Grenze ist die Datenlage. Zu wenige oder zu unähnliche Vergleichsfälle machen das Ergebnis beliebig — dann ist das Sachwert- oder Ertragswertverfahren ehrlicher. Wenige Vergleichsfälle sind kein Argument für ein knappes Vergleichswertgutachten, sondern gegen das Verfahren.