Stand: April 2026 – Lesezeit: ca. 8 Minuten

Seit dem 1. Januar 2023 ist es gesetzlich geregelt: Die CO2-Kosten beim Heizen mit Gas oder Öl müssen zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Das **Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)** schreibt vor, wie diese Aufteilung zu erfolgen hat – und sie hängt direkt davon ab, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Dieser Artikel erklärt, was das konkret für beide Seiten bedeutet: Was müssen Vermieter tun? Und worauf sollten Mieter achten?

1. Hintergrund: Was ist der CO2-Preis – und wer zahlt ihn?

Der CO2-Preis ist eine Abgabe auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl. Er soll Anreize schaffen, auf klimafreundliche Alternativen umzusteigen. Bezahlt wird er zunächst vom Brennstofflieferanten, der die Kosten in der Rechnung an den Endkunden weitergibt.

Bis Ende 2022 trugen Mieter diese Kosten über die Heizkosten vollständig selbst – obwohl sie kaum Einfluss auf den energetischen Zustand des Gebäudes haben. Das hat der Gesetzgeber geändert: Seither beteiligt sich der Vermieter anteilig, denn er entscheidet über Sanierungsmaßnahmen und den Heizungstyp.

CO2-Preis 2026: Ab dem 1. Januar 2026 gilt erstmals kein fixer Preis mehr, sondern ein Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2, der sich durch Versteigerung von Zertifikaten im nationalen Emissionshandel ergibt. 2025 lag der Preis noch fest bei 55 Euro/Tonne. Ab 2028 übernimmt der europäische Emissionshandel (EU-ETS 2), der Preis bildet sich dann frei am Markt.

2. Das 10-Stufenmodell: Wer zahlt wie viel?

Die Aufteilung der CO2-Kosten folgt einem gesetzlich festgelegten Stufenmodell mit 10 Stufen. Maßgeblich ist der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO2/m²/Jahr). Je höher der Ausstoß, desto schlechter ist die Energiebilanz – und desto mehr trägt der Vermieter.

Quelle: CO2KostAufG, Anlage 1

Kurzes Rechenbeispiel:

Eine Wohnung mit 75 m² Wohnfläche, Gasheizung, Abrechnungsjahr 2025 (CO2-Preis: 55 €/Tonne). Die Jahresrechnung des Gasversorgers weist 1.800 kg CO2 und 99 Euro CO2-Kosten aus. Dann wird der Co2-Preis-Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter wie folgt ermittelt:

– Spezifischer Ausstoß: 1.800 kg ÷ 75 m² = **24 kg CO2/m²/Jahr** → Stufe 4
– Vermieteranteil (30 %): **29,70 Euro** (99 Euro x 0,30),
– Mieteranteil (70 %): **69,30 Euro** (99 Euro – Vermieteranteil 29,70 Euro)

Der Vermieter zieht seinen Anteil von den umlagefähigen Heizkosten ab – der Mieter zahlt entsprechend weniger.

3. So berechnen Vermieter den CO2-Anteil korrekt

Schritt 1 – Daten aus der Brennstoffrechnung entnehmen

Auf der Jahresrechnung des Gas- oder Öllieferanten finden sich seit 2023 verpflichtend:
– die Gesamtmenge des ausgestoßenen CO2 in Kilogramm
– die daraus resultierenden CO2-Kosten in Euro

Schritt 2 – Spezifischen CO2-Ausstoß berechnen

Gesamte CO2-Menge (kg) ÷ Wohnfläche des Gebäudes (m²) = kg CO2/m²/Jahr

Schritt 3 – Stufe bestimmen und Kosten aufteilen

Anhand der Tabelle  die passende Stufe ablesen und den Vermieteranteil berechnen. Dieser wird von den umlagefähigen Heizkosten abgezogen, bevor der Mieteranteil ermittelt wird.

Tipp: kostenlosen Rechner nutzen: Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz stellt ein kostenloses Online-Rechentool bereit
Hinweis für Vermieter: Der eigene Anteil ist nicht umlagefähig und muss direkt getragen werden. Er mindert steuerlich die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und kann als Werbungskosten geltend gemacht werden – im Zweifel Steuerberater hinzuziehen.

4. Ausnahmen: Wann gilt das Modell nicht oder abgewandelt?

Das Gesetz sieht zwei relevante Ausnahmen vor:

Denkmalgeschützte Gebäude und Milieuschutzgebiete: Ist eine energetische Sanierung aufgrund gesetzlicher Auflagen (z. B. Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung) rechtlich nicht oder nur eingeschränkt möglich, kann der Vermieteranteil halbiert werden oder vollständig entfallen.

Wärme-Contracting: Wenn ein externer Contractor (Energiedienstleister) die Wärmeversorgung übernimmt und den Brennstoff einkauft, liegt die Pflicht zur Aufteilung beim Contractor, nicht beim Vermieter.

5. Sonderfall Gasetagenheizung: Was Mieter wissen müssen

Rund 5 Millionen Wohnungen in Deutschland sind mit Gasetagenheizungen ausgestattet. In diesen Fällen hat der Mieter einen eigenen Gasvertrag mit dem Versorger – die CO2-Kosten erscheinen direkt in seiner Rechnung, nicht in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters.

Das bedeutet: Der Vermieter verrechnet hier nichts automatisch. Der Mieter muss seinen Erstattungsanspruch selbst aktiv geltend machen.

So gehen Mieter mit Direktvertrag vor:

1. Daten sammeln: Jahresabrechnung des Gasanbieters aufschlagen. Die CO2-Menge (kg) und CO2-Kosten (€) sind seit 2023 verpflichtend ausgewiesen.

2. Spezifischen Ausstoß berechnen: CO2-Menge (kg) ÷ eigene Wohnfläche (m²). Achtung: Da für das Stufenmodell der gesamte Gebäudeausstoß relevant ist, sollten Mieter beim Vermieter die Gesamtwohnfläche des Gebäudes sowie die Gesamtmenge des verbrauchten CO2 erfragen oder – als vereinfachten Ansatz – den eigenen Verbrauch auf die Gebäudewohnfläche hochrechnen.

3. Vermieteranteil ermitteln: Über das BMWK-Rechentool oder anhand der Stufentabelle den Prozentsatz bestimmen und den eigenen Erstattungsbetrag ausrechnen.

4. Anspruch schriftlich geltend machen: Den berechneten Betrag per Brief oder E-Mail (Textform genügt) beim Vermieter einfordern.

Wichtige Fristen:

• 12 Monate nach Erhalt der Brennstoffrechnung muss der Anspruch in Textform beim Vermieter angemeldet sein
• 12 Monate nach der Anmeldung muss der Vermieter erstatten oder mit nächster Betriebskostenabrechnung verrechnen

⚠️ Die 12-Monate-Frist ist eine Ausschlussfrist – wer sie versäumt, verliert den Anspruch für das betreffende Jahr unwiderruflich.

6. Tipps für Vermieter: So vermeiden Sie typische Fehler

• CO2-Kosten niemals vollständig umlegen. Auch wenn es praktisch erscheint, ist die vollständige Weitergabe der CO2-Kosten an den Mieter seit 2023 gesetzwidrig. Bei Widerspruch des Mieters oder einer Überprüfung durch das Amtsgericht droht eine Nachzahlungspflicht.
• Stufenmodell jährlich neu prüfen. Der spezifische CO2-Ausstoß kann sich ändern (z. B. durch neue Mieter, geändertes Verbrauchsverhalten oder Sanierungsmaßnahmen). Die Stufe muss für jedes Abrechnungsjahr separat bestimmt werden.
• Brennstoffrechnung aufbewahren. Sie ist der Nachweis für alle in der Abrechnung angesetzten CO2-Werte. Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht.
• Langfristig: energetisch sanieren. Eine Verbesserung des Gebäudestandards senkt nicht nur den Vermieteranteil, sondern erhöht auch den Wert der Immobilie und erleichtert die Neuvermietung. Zudem steigen die CO2-Preise perspektivisch weiter.

7. Tipps für Mieter: So prüfen Sie Ihre Abrechnung

• CO2-Aufteilung aktiv überprüfen: Haben Sie eine Zentralheizung, sollte Ihre Nebenkostenabrechnung einen Abzug des Vermieteranteils an den CO2-Kosten ausweisen. Fehlt dieser Posten, ist die Abrechnung möglicherweise fehlerhaft – und Sie können Widerspruch einlegen (Frist: 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung).
• Einsicht in die Belege nehmen: Lassen Sie sich die Brennstoffrechnung des Versorgers vorlegen, um die ausgewiesene CO2-Menge und die Kostenberechnung nachzuvollziehen.
• Bei Gasetagenheizung: Frist im Blick behalten: Notieren Sie das Datum, an dem Ihre Gasrechnung eingeht. Ab diesem Tag läuft die 12-Monate-Frist. Richten Sie sich am besten sofort nach Erhalt der Jahresabrechnung ein Erinnerungsdatum ein.
• BMWK-Rechner nutzen: Unter co2kostenaufteilung.bundeswirtschaftsministerium.de können Sie Ihren Erstattungsanspruch selbst berechnen.

8. Ausblick: CO2-Preis wird weiter steigen

Ab 2027 soll der CO2-Preis im Rahmen des europäischen Emissionshandelssystems (EU-ETS 2) am freien Markt gebildet werden. Experten erwarten mittelfristig einen deutlichen Anstieg – Schätzungen nennen für 2030 Preise zwischen 100 und 150 Euro pro Tonne CO2. Das bedeutet: Die CO2-Kostenaufteilung wird für Vermieter und Mieter finanziell zunehmend relevant.

Für Vermieter ergibt sich daraus ein klarer Anreiz, in die energetische Qualität ihrer Gebäude zu investieren – sei es durch bessere Dämmung, Heizungstausch oder erneuerbare Energien. Wer heute saniert, spart morgen Energiekosten. Meinung der Redaktion: Allerdings wirken sich die Sanierungskosten auf steigende Mieten aus: so oder so, dieses Gesetz sorgt dafür dass es teurer für alle wird, aber das sollte uns der Klimaschutz wert sein.

Weiterführende Links:
– CO2-Rechentool des BMWK
– Volltext Gesetz CO2KostAufG
– unser Ratgeber: Nebenkostenabrechnung richtig erstellen

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Steuerberater.