Ein Mietpool (auch „Mietenpool“ oder seltener „Mieteinnahmengemeinschaft“) ist ein Modell, bei dem die Mieten mehrerer Wohnungen (oft innerhalb einer Wohnanlage) zentral gesammelt und anschließend nach einem festen Schlüssel an die Eigentümer ausgeschüttet werden – häufig pro Quadratmeter oder nach Miteigentumsanteilen. Entscheidend: Die Auszahlung ist nicht an die Vermietung der eigenen Einheit gekoppelt. Steht Ihre Wohnung leer, erhalten Sie trotzdem eine (anteilige) Ausschüttung; steht eine andere Einheit leer, tragen Sie das mit. (Quelle: NWB Datenbank)

Für viele Anleger klingt das wie eine „Versicherung gegen Leerstand“. In der Praxis ist es eher eine Risikogemeinschaft – mit Vorteilen (Planbarkeit, Entlastung) und Risiken (Kosten, Abhängigkeit, mögliche Nachschusspflichten).

Wie funktioniert ein Mietpool typischerweise?

1. Mieteinnahmen aller Pool-Wohnungen laufen auf ein gemeinsames Konto (oft Treuhandkonto).
2. Kosten werden abgezogen: z. B. Verwaltung, Mietpoolgebühr, ggf. Rücklagen/Leerstandskosten (je nach Vertrag).
3. Der Überschuss wird nach Verteilerschlüssel ausgeschüttet (z. B. Wohn-/Nutzfläche).
4. Häufig übernimmt ein externer Mietpoolverwalter Vermietung/Abrechnung – teils mit umfassenden Vollmachten. (Siehe auch Brennecke Rechtsanwälte)

Steuerlich bleiben die Einkünfte grundsätzlich dem jeweiligen Eigentümer zugeordnet (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), auch wenn Geldflüsse durch den Pool „verschoben“ werden.

Für welche Immobilien macht ein Mietpool Sinn?

Ein Mietpool ist besonders naheliegend, wenn viele ähnliche Einheiten mit vergleichbarer Vermietbarkeit zusammenhängen und eine zentrale Vermietungslogik sinnvoll ist:

• Betreiber- und Konzeptimmobilien: z. B. Senioren-/Servicewohnen, Pflege-nahe Apartments, Boarding-/Serviced Apartments (häufig mit Ausschluss von Eigennutzung).
• Mikroapartments / Studentenwohnungen: viele gleichartige Einheiten, hohe Fluktuation, professionelles Vermietungsmanagement kann Leerstand glätten.
• Ferienapartments in Anlagen, die von Beginn an auf Kapitalanleger ausgelegt sind (hier ist der Mietpool oft Teil des Konzepts, Quelle: hausundgrund-neukoelln.de)
• Große Neubauprojekte, bei denen der Pool institutionell durch Bauträger/Hausverwaltung organisiert wird.

Weniger sinnvoll ist ein Pool oft bei „normalen“ Wohnungen in guter Lage, die Sie problemlos selbst vermieten können: Dann zahlen Sie für Risikoteilung und Verwaltung, obwohl Ihr eigenes Leerstandsrisiko niedrig ist – und geben gleichzeitig Kontrolle ab.

Sind Mietpoolverträge immer befristet?

Nein – nicht zwingend. In der Praxis finden sich beide Varianten:

• Befristete Gesellschafts-/Poolkonstruktionen (z. B. 5 Jahre) sind verbreitet; die Befristung wird häufig über einen Gesellschaftsvertrag umgesetzt.
• Gleichzeitig werden Mietpool-Modelle in der Praxis oft so ausgestaltet, dass ein ordentlicher Ausstieg über Jahre ausgeschlossen ist; ein vorzeitiger Ausstieg kann dann nur „aus wichtigem Grund“ möglich sein.

Wichtig: Es geht beim „Mietpoolvertrag“ häufig nicht um einen einzelnen Vertrag, sondern oft um ein Bündel (Gesellschaftsvertrag + Vermietungs-/Verwaltungsvertrag + Vollmachten). Gerade das kann den Wechsel oder Ausstieg kompliziert machen. (Quelle: A. Meier Greve, Rechtsanwalt)

Was passiert, wenn der Mietpool ausläuft?

Wenn die Befristung endet (oder der Pool beendet wird), gibt es typischerweise drei Szenarien – abhängig von Vertrag und Mehrheitsentscheidungen:

1. Verlängerung/Neuabschluss: Eigentümer beschließen eine Fortsetzung (ggf. mit neuem Verwalter, neuen Konditionen).
2. Rückkehr zur Einzelvermietung: Jeder Eigentümer vermietet wieder „klassisch“ und erhält Mieten direkt. Das bedeutet: Leerstandsrisiko, Mietersuche, Mieterhöhung/Neuvermietung liegen wieder bei Ihnen bzw. Ihrer Haus-/Mietverwaltung, und Pool-Logik sowie Pool-Management ist beendet.
3. Übergangsphase mit Reibungsverlusten: Gerade wenn bisher alles zentral lief, kann der Wechsel operative Probleme bringen (Mietvertragsumstellungen, Zuständigkeiten, Neuorganisation der Verwaltung).

Praxisrelevant: In vielen Modellen ist die Pool-Verwaltung eng mit der Ertragskalkulation verknüpft. Anleger sollten hier Ausschüttungsannahmen mit den aktuellen Marktgegebenheiten abgleichen, denn zu optimistische Ausschüttungsannahmen führen später zu Unterdeckungen. Infos über Referenzobjekte und die Erfahrungen des Mietpoolmanagements sind sinnvolle Informationen für Käufer vor einer Anlageentscheidung!

Die größten Chancen – und die typischen Risiken

Chancen

• Planbarere Cashflows, insbesondere bei Leerstand einzelner Einheiten.
• Professionelle Vermietung/Abrechnung statt eigener Mieterkommunikation.

Risiken

• Abhängigkeit von Verwaltung/Betreiber und eingeschränkte Verfügung über die Wohnung (teils keine Eigennutzung/Eigenbedarf).
• Unterdeckung & Nachschüsse: Bei Defiziten können zusätzliche Zahlungen der Eigentümer fällig werden („Einschusspflicht“ wird als typisches Risiko beschrieben, siehe auch A. Meier Greve, Rechtsanwalt)
• Instandhaltung/Rücklagen realistisch? In der Rechtspraxis wird betont, dass Kosten und Rücklagen in Ertragsrechnungen nicht „schön gerechnet“ werden dürfen.

Mietpool Kurz-Checkliste für Anleger vor dem Kauf

• Wie groß ist der Pool (Anzahl Wohnungen) und wie homogen sind Lage/Ausstattung?
• Wie lautet der Verteilungsschlüssel (m², MEA, Qualitätsfaktoren)?
• Welche Gebühren fallen an (Mietpoolgebühr, Verwaltung, Sonderhonorare)?
• Gibt es Nachschusspflichten / wie wird Unterdeckung behandelt?
• Wie lange ist die Bindung, gibt es ordentliche Kündigung oder nur „wichtiger Grund“?
• Wie transparent sind Abrechnungen, Rücklagen, Vermietungsstand?

Fazit

Ein Mietpool kann für Kapitalanleger sinnvoll sein – vor allem bei konzeptgebundenen Wohnformen (Studenten-/Mikroapartments, Service-/Seniorenwohnen, Ferienanlagen) oder großen, professionell gemanagten Anlagen. Er ersetzt aber keine solide Standort- und Mietmarktprüfung und ist keine echte Garantie, sondern eine Gemeinschaftslösung mit Kosten und Abhängigkeiten.

Mehr dazu:

Aktuelle Immobilienangebote mit oder ohne Mietpool finden Anleger bei uns auf unserer Seite Kapitalanlagen.