ein Leitfaden zu Untermiete, Zimmermietvertrag & Pflichten

Wohnungsnot, steigende Mietpreise und Studenten, die verzweifelt eine Bude suchen…das sind nur einige aktuelle Schlagzeilen rund um den angespannten Wohnungsmarkt in Deutschland. Mieter und Wohnungseigentümer, die ein Zimmer frei haben, könnten es doch untervermieten. Grundsätzlich ist das ein guter Gedanke! Doch rund um die Zimmervermietung gibt es einiges zu beachten: unser Ratgeber fast die wichtigsten Punkte zusammen:

Sie möchten ein Zimmer in Ihrer Wohnung vermieten – oder als Wohnungssuchende*r ein Zimmer mieten? Hier finden Sie die wichtigsten Antworten – freundlich erklärt, mit klaren Praxistipps für private Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Untervermietung: Wann ist sie erlaubt?

Grundsätzlich brauchen Mieter die Erlaubnis des Vermieters, wenn sie Wohnraum einem Dritten überlassen – egal ob ein einzelnes Zimmer oder die ganze Wohnung. Ohne Erlaubnis riskieren Mieter eine Abmahnung und im Extremfall die Kündigung. Für die Teil-Untervermietung, z. B. ein Zimmer in der WG kann ein Vermieter die Zustimmung nicht immer versagen. So kann ein Mieter in bestimmten Fällen ein berechtigtes Interesse daran haben, ein Zimmer unterzuvermieten:

• z.B. im Fall von finanziellen Gründen, weil sich sein Einkommen verschlechtert hat
• oder weil er eine neue Partnerschaft eingegangen ist
• oder weil er längere Zeit ins Ausland muss.

Ablehnen darf der Vermieter nur aus gewichtigen Gründen (z. B. wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre oder wenn es sich um eine unzumutbare Person handelt.

Wichtig: Vermieter können für die erlaubte Untervermietung eine angemessene Mieterhöhung verlangen. Vermieten Mieter ohne Erlaubnis, droht – nach erfolgloser Abmahnung – sogar die fristlose Kündigung.

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Wie lange darf man ein Zimmer untervermieten?

Für die klassische Untervermietung (ein Zimmer auf Zeit, der Hauptmieter bleibt dort wohnen) gibt es keine feste Höchstdauer – sie ist an den Hauptmietvertrag und die erteilte Erlaubnis gebunden. Anders sieht es bei Kurzzeitvermietung an Gäste/Touristen aus: In vielen Städten gelten Zweckentfremdungsregeln und Anzeigepflichten.

• NRW/Köln: Kurzzeitvermietung bis 90 Tage/Jahr ist genehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig; eine Wohnraum-ID ist nötig. Längere Zeiträume brauchen eine Genehmigung. Für Studierende sind bis 180 Tage möglich. Quelle: Leitfaden zum Wohnraumstärkungsgesetz NRW
• Berlin: Kurzzeitvermietung ist genehmigungspflichtig; die Bezirksämter erteilen Registrierungen/Genehmigungen, Verstöße werden hoch bestraft.
• München: Zweckentfremdung grundsätzlich genehmigungspflichtig; Details regelt die städtische Satzung.

Tipp: Prüfen Sie immer die kommunalen Vorgaben am Standort – sie unterscheiden sich regional deutlich!

Zimmermietvertrag: Diese Bestandteile sollten hinein

Ein guter Zimmermietvertrag/Untermietvertrag (bei Vermietung einzelner Zimmer in einer Wohnung) umfasst mindestens:

1. Parteien & Wohnobjekt: Vermieter/Hauptmieter, Untermieter, genaue Adresse, Zimmerbezeichnung, Mitbenutzung von Küche/Bad/Abstellraum/Balkon.
2. Mietzweck & Nutzung: Wohnen, keine gewerbliche Nutzung; Regeln zu Besuchern, Rauchen, Haustieren, Ruhezeiten/Hausordnung.
3. Möblierung & Inventar: Inventarliste (Bett, Schrank, Schreibtisch etc.), Zustandsprotokoll, Schönheitsreparaturen/Endreinigung.
4. Miete & Nebenkosten: Kaltmiete, Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung (Strom/Heizung/Internet), Fälligkeit, Zahlweg.
5. Kaution: Höhe (max. drei Nettokaltmieten), Ratenzahlung in drei gleichen Monatsraten möglich, getrennte Anlage vom Vermietervermögen.
6. Laufzeit:
   • Unbefristet mit gesetzlichen Kündigungsfristen; oder
   • befristet (Zeitmietvertrag) – nur mit gesetzlich zulässigem Grund (z. B. Eigenbedarf, geplante Modernisierung) und schriftlicher Begründung. (Gesetze im Internet)
7. Kündigungsfristen:
   • Allgemein: gesetzliche Fristen nach § 573c BGB.
   • Sonderfall: Wird ein möbliertes Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung vermietet, gelten erleichterte Regeln: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende möglich (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 i. V. m. § 573c Abs. 3 BGB)
8. Schlüssel & Sicherheit: Anzahl der Schlüssel, Ersatz bei Verlust, Haftung.
9. Datenschutz/Bonität: Nur erforderliche Daten erheben; Bonitätsauskunft mit Einwilligung.
10. Meldepflicht: Der Wohnungsgeber (bei Untervermietung regelmäßig der Hauptmieter) muss eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen, damit sich der Untermieter innerhalb von zwei Wochen anmelden kann.

Untervermietung: Das sollten Vermieter prüfen

• Person des Untermieters: Ernsthafte Gründe können eine Ablehnung rechtfertigen (z. B. Überbelegung).
• Schriftliche Erlaubnis: Genaue Person, Zimmer, Startdatum, Miete, Dauer festhalten.
• Mieterhöhung: Bei gestatteter Teilüberlassung ist eine angemessene Erhöhung der Hauptmiete möglich (Gesetze im Internet).
• Haftung: Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Eigentümer für Schäden und Vertragstreue verantwortlich.
• Untervermietung ohne Erlaubnis? Nach Abmahnung kann außerordentlich gekündigt werden.

Tipps für Wohnungssuchende & WG-Interessierte

• Erlaubnis zeigen lassen: Fragen Sie nach der Untervermietungserlaubnis und dem Zimmermietvertrag (Dejure).
• Nebenkosten klären: Ist Strom/Heizung/Internet enthalten? Gibt es Nebenkostenabrechnungen oder Pauschalen?
• Kaution korrekt: Maximal 3 Nettokaltmieten, getrennte Anlage; Quittungen aufheben.
• Anmeldung: Untermieter sollten die Wohnungsgeberbestätigung zeitnah anfordern.

  

Kurz-FAQ Zimmer vermieten

Brauche ich immer eine Erlaubnis?

Ja. Für jede Überlassung an Dritte braucht ein Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Bei Teil-Untervermietung besteht bei berechtigtem Interesse ein Zustimmungsanspruch. (Gesetze im Internet)

Wie lange darf ich ein Zimmer untervermieten?

Es gibt keine starre Obergrenze; maßgeblich sind Hauptmietvertrag und Erlaubnis. Kurzzeitvermietung (an Gäste) ist regional geregelt – z. B. NRW bis 90 Tage anzeigepflichtig/genehmigungsfrei, Berlin genehmigungspflichtig. Beachten Sie die lokalen Vorgaben Ihrer Gemeinde.

Welche Kündigungsfrist gilt beim möblierten Zimmer in der Vermieter-Wohnung?

Kündigung bis zum 15. zum Monatsende (§ 573c Abs. 3 BGB), weil dieser Wohnraum vom allgemeinen Kündigungsschutz ausgenommen ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). (Gesetze im Internet)

Wie hoch darf die Kaution sein?

Maximal drei Nettokaltmieten, zahlbar auf Wunsch in drei Monatsraten; getrennte Anlage vom Vermietervermögen ist Pflicht. (Gesetze im Internet)

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, hilft aber bei der Orientierung. Auf wohnung-jetzt.de finden Sie passende WG-Zimmer und Wohnungen zum Mieten – von zentral bis bevorzugte Wohnlagen – sowie Inspiration, wenn Sie später kaufen oder Vermögen mit Immobilien aufbauen möchten.

Bildquelle: Sincerely Media auf unsplash