In deutschen Metropolen ist Wohnraum knapp, die Wohnungssuche schwierig und viele Menschen leben flexibel: Studierende gehen für ein Semester ins Ausland, Berufseinsteiger ziehen wegen eines neuen Jobs in eine andere Stadt, Familien überbrücken Bauzeiten, und Senioren geben ihre Mietwohnung zeitweise auf, wenn sie Angehörige unterstützen. Diese Fällen sind Beispiele für einen zunehmenden Trend:  Zwischenmiete und Untervermietung nehmen in Großstädten zu. Aber rund um Zwischenmiete und Untervermietung gibt’s einiges zu beachten.

Damit Zwischenmiete rechtlich sicher und für beide Seiten fair bleibt, sollten einige Grundregeln unbedingt eingehalten werden. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Punkte und berücksichtigt Besonderheiten großer Städte wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt oder Köln.

1. Warum Zwischenmiete in Großstädten so verbreitet ist

Der angespannte Wohnungsmarkt sorgt dafür, dass Mietwohnungen oft über Jahre gehalten werden, selbst wenn Mieter vorübergehend abwesend sind.
Typische Gründe für Zwischenmiete in Großstädten:

• Auslandssemester oder Auslandsprojekt (Studierende, junge Berufstätige)
• Probezeit oder befristeter Jobwechsel
• Pendeln zwischen zwei Städten
• Familiengründung, Bauphase, Trennungssituationen
• Temporärer Aufenthalt in Pflege- oder Rehaeinrichtungen (Senioren)
• Finanzielle Entlastung durch Untervermietung eines Zimmers

Da in gefragten Wohnlagen – etwa Schwabing oder Maxvorstadt (München), Prenzlauer Berg oder Friedrichshain (Berlin), oder Sülz und Lindenthal (Köln) – die Nachfrage extrem hoch ist, haben Zwischenmieter meist keine Mühe, passende Interessenten zu finden. Umso wichtiger ist es, dass der Prozess korrekt abläuft.

2. Wann Vermieter zustimmen müssen – und wann nicht

In Großstädten wird häufig angenommen, dass Zwischenmiete „einfach so“ erlaubt ist. Das ist falsch.

Teiluntervermietung (Zimmer)

Wenn Mieter ein berechtigtes Interesse vorweisen können, müssen Vermieter der Untervermietung eines Teils der Mietwohnung grundsätzlich zustimmen.
Das gilt z. B. bei:

• beruflich bedingtem Zweitwohnsitz
• finanziellen Gründen
• längeren Auslandsaufenthalten
• vorübergehender Abwesenheit aus privaten Gründen

Selbst bei Einzimmerwohnungen kann das berechtigte Interesse ausreichen, wenn der Mieter einen kleinen Teil der Wohnung behält (BGH-Rechtsprechung 2023).

Vollständige Zwischenmiete

Die vollständige Untervermietung der Mietwohnung – z. B. für 6 Monate – ist rechtlich strenger:

• Der Vermieter kann zustimmen, muss es aber nicht, da der Hauptmieter die Wohnung vollständig überlässt (§ 540 BGB).
• In Städten mit Zweckentfremdungsgesetzen (Berlin, München, Frankfurt) gelten zusätzliche Regeln, besonders gegen Ferienvermietung.

Ablehnungsgründe

Vermieter dürfen ablehnen, wenn:

• Überbelegung droht (in Großstädten häufig ein Thema!)
• der vorgeschlagene Untermieter unzuverlässig wirkt
• eine gewerbliche Nutzung (Airbnb etc.) befürchtet wird
• die Mietwohnung als Ferienobjekt zweckentfremdet würde
• bei Altbauten besondere Ruheanforderungen gelten (z. B. Altbauhausgemeinschaften in bevorzugten Wohnlagen)

3. Was Mieter beachten müssen

1. Zustimmung immer schriftlich einholen

In angespannten Mietmärkten wie Berlin oder München reicht eine mündliche Zusage nicht aus. Vermieter können sonst im Streitfall behaupten, nie zugestimmt zu haben.

2. Keine Gewinnerzielung

Der Mieter darf nicht mehr verlangen, als er selbst für die Mietwohnung bezahlt (inkl. anteiliger Nebenkosten).
Sonst droht eine Kündigung.

3. Sorgfältige Auswahl des Zwischenmieters

Diese Erfahrungen aus Großstädten zeigen:

• Zwischenmieter ohne festen Arbeitsplatz
• häufig wechselnde Zwischenmieter sowie
• Personen ohne klare Meldeadresse

…führen häufiger zu Konflikten mit Vermietern und Nachbarn.

4. Untervermietungsvertrag verwenden

Er schützt den Hauptmieter bei Schäden oder ausstehenden Zahlungen und dient für alle Beteiligten als Dokumentation.

5. Keine Zweckentfremdung riskieren

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin, Hamburg oder München existieren Zweckentfremdungsverbote. Sie sollen sicherstellen, dass vorhandener Wohnraum auch für dauerhaftes Wohnen zur Verfügung steht. Wer z.B. in München seine Wohnung mehr als 8 Wochen pro Jahr an Touristen vermietet, riskiert ein Bußgeld. Infos zu den lokalen Regelungen sind bei den Stadtämtern erhältlich.

4. Was Vermieter beachten sollten

Vermieter profitieren von Zwischenmieten, wenn:

• die Mietwohnung zuverlässig genutzt bleibt
• die Hausgemeinschaft nicht belastet wird
• der Hauptmieter transparent kommuniziert

Damit es hier nicht zu Problemen kommt, empfiehlt es sich:

1. Untermietvertrag oder Selbstauskunft anfordern

In Großstädten ist es üblich, dass Vermieter Auskünfte über den Zwischenmieter wünschen – ähnlich wie bei der regulären Wohnungssuche.

2. Dauer, Zweck und Personenanzahl klar definieren

Besonders wichtig sind diese Faktoren in Wohnlagen mit strengen Ruhevorschriften oder mit hoher Fluktuation (z. B. Altbauviertel in Hamburg-Eimsbüttel oder München-Lehel).

3. Zweckentfremdung ausschließen

Wenn der Zwischenmieter die Wohnung als Ferienunterkunft nutzt, haftet letztlich oft der Hauptmieter – aber Vermieter sind ebenfalls betroffen.

4. Nebenkosten prüfen

Zwischenmieter erhöhen in vielen Fällen den Verbrauch. Da jedoch die Vermieter in der Pflicht sind, die Nebenkosten transparent abzurechnen und der Hauptmieter den Verbrauch des Zwischenmieters nicht abschätzen kann, sollten die Parteien im Zweifel besser über Zwischenablesungen der Zähler eine saubere Kostenabgrenzung ermöglichen.

5. Zwischenmiete in verschiedenen Stadtteilen – typische Situationen

Für Studierende & Berufseinsteiger

Bevorzugte Lagen wie Maxvorstadt (München), Kreuzberg (Berlin), Nordend (Frankfurt) oder Sternschanze (Hamburg) sehen viele WG-Zwischenmieten.
Hier ist die Nachfrage sehr hoch – gleichzeitig bestehen hohe Lärm- und Nutzungsansprüche der Hausgemeinschaft.

Für junge Familien

Zwischenmieten findet man häufig in beliebten Wohngebieten wie Köln-Sülz, München-Sendling oder Berlin-Pankow.
Hier wird oft die ganze Mietwohnung untervermietet, während Familien vorübergehend in eine größere Immobilie ziehen.

Für vermögende Personen

Zeitweise Untervermietung von hochwertigen Objekten in bevorzugten Lagen (z. B. München-Lehel, Hamburg-Harvestehude, Berlin-Grunewald) ist selten, kommt aber vor – etwa bei beruflichen Auslandsaufenthalten.
Vermieter achten hier besonders auf Seriosität und langfristiges Interesse des Untermieters.

Für Senioren

Senioren, die vorübergehend in Pflege sind oder ihre Angehörigen unterstützen, vermieten ihre Mietwohnung häufig zwischen.
Hier ist es wichtig, die Rückkehr realistisch zu planen und schriftlich festzuhalten.

6. Häufige Probleme aus der Praxis in Großstädten

Erfahrungsberichte aus großen Städten zeigen typische Konflikte:

• Zwischenmieter zahlen verspätet → Hauptmieter haftet trotzdem.
• Lärmbeschwerden in ruhigen Wohnlagen → Vermieter verweigern künftige Untervermietungen.
• Zweckentfremdungsbehörden verhängen Bußgelder, wenn Zwischenmiete als Ferienvermietung genutzt wird.
• Rückkehr des Hauptmieters: Zwischenmieter weigert sich auszuziehen → riskante Situationen, wenn es keinen schriftlichen Vertrag gibt.
• Überbelegung in beliebten Innenstadtlagen: ein Zimmer wird an zwei Personen untervermietet → klarer Ablehnungsgrund.

7. Fazit: Zwischenmiete bietet Chancen – aber nur mit klaren Regeln

Zwischenmiete kann Wohnraum erhalten, Kosten reduzieren und Mietern Flexibilität geben. In der Großstadt ist sie oft unverzichtbar, doch sie sollte immer vertraglich sauber und mit Zustimmung des Vermieters erfolgen.

Für Mieter, Vermieter und Personen auf Wohnungssuche gilt:

• Transparenz herstellen
• schriftliche Vereinbarungen nutzen
• Rechte und Pflichten kennen
• keine gewerbliche Nutzung riskieren

So bleibt die Mietwohnung geschützt und die Hausgemeinschaft entlastet – in jedem Stadtteil, ob zentrale Szeneviertel, familienfreundliche Wohnlagen oder exklusive Quartiere.

Noch mehr Knowhow bietet wohnung-jetzt.de in seinen Online-Ratgebern für Mieter und Vermieter.