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Immobilien als Kapitalanlage:
Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage – Chancen und Risiken

Datum: 04.06.2016 - Autor: Online-Redaktion

Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage – Chancen und Risiken

Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage – darauf sollten Anleger achten

Wichtige Erfolgsfaktoren für Anleger

Zinsen nahe dem Nullpunkt, mangelnde Anlagealternativen und die gute Berechenbarkeit lassen vermietete Immobilien für Kapitalanleger besonders attraktiv erscheinen. Doch nicht jedes Immobilieninvestment ist ein Selbstläufer. Daher soll Ihnen dieser Artikel eine Orientierungshilfe bieten.

Für wen ist die vermietete Wohnung als Kapitalanlage interessant?

Die Banken vergeben für den Erwerb einer Wohnung an Privatpersonen Kredite und akzeptieren dabei die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit. Daher eignet sich eine vermietete Wohnung grundsätzlich besonders gut für den Vermögensaufbau. Denn der Kreditnehmer profitiert von der guten Finanzierbarkeit des Sachwertes und von den niedrigen Einstiegsvoraussetzungen bei der Kreditvergabe. Die aktuell niedrigen Darlehenszinsen ermöglichen zudem eine höhere Tilgung des Darlehens. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt und desto schneller ist die Immobilie schuldenfrei. Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist kann man die Wohnung nach der aktuell geltenden Steuergesetzgebung zudem steuerfrei veräußern.

Fazit: Wer Vermögensaufbau betreiben möchte oder für sein Alter vorsorgen möchte, für den ist eine Immobilie als Kapitalanlage attraktiv. Das niedrige Zinsumfeld ermöglicht zudem günstigere Zahlungsbedingungen.

Was sind wichtige Erfolgsfaktoren für Anleger?

"Im Einkauf liegt der Gewinn"

Heutzutage ist es wichtig, in Bezug auf Standort und Lage auf eine faire Bewertung zu achten.

Zwar können die meisten Anleger am eigenen Wohnort die Lagen und Preise noch recht gut beurteilen, allerdings bietet der eigene Wohnort meist auch nur begrenzte Anlagemöglichkeiten. Grundsätzlich sollte man als Anleger nur an Standorten, die langfristig Perspektiven für eine Wertentwicklung bieten und über ein ausreichendes Mieterpotential verfügen investieren. Dort lassen sich auch die Preise anhand von Preisspiegeln und Erfahrungswerten sowie über Angebotsvergleiche am ehesten beurteilen.

Machen Sie nicht den Fehler, verschiedene Standorte bundesweit zu vergleichen. Denn auch die Immobilienmärkte sind inzwischen sehr effizient darin geworden, die lokale Kaufkraft, Ungleichgewichte bei Angebot und Nachfrage und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einzupreisen.

So gilt vielen Marktteilnehmern eine Wohnung in München als "sichere Bank". Hier sind die Preise in der Vergangenheit stark gestiegen und die Mieten sind entsprechend hoch. Dennoch sind Anleger bereit, hier zu erwerben, da der Markt als ausgesprochen robust gilt und ein Weiterverkauf einer Wohnung als problemlos eingestuft wird. In zahlreichen Städten in Ostdeutschland wie z.B. in Leipzig und Dresden gab es in der Vergangenheit noch ein Wohnungsüberangebot. Dies wurde durch Rückbau und Strukturierungsmaßnahmen inzwischen abgebaut. Auch hier sind in den letzten Jahren Mieten und Preise gestiegen. Auch weitere wirtschaftliche Rahmenbedingungen wie Arbeitsplatzangebot und Einkommen haben sich in den letzten Jahren in Leipzig und Dresden verbessert. Manche Städte wie z.B. Berlin profitieren zudem von nachhaltigen Investitionstätigkeiten und Zuzug. Alles Faktoren, die sich positiv auf Mieten und Immobilienpreise auswirken. Die Immobilienmärkte haben dort darauf entsprechend reagiert.

Ein guter Standort ist für den Erfolg der Immobilie als Anlage entscheidend

Man erkennt einen guten Immobilienstandort daran, dass die Menschen dort gern leben. Es gibt eine attraktive Innenstadt, eine vernünftige Infrastruktur und ein ausreichendes Arbeitsangebot. Gute Standorte haben eine stabile Bevölkerungsstruktur und zeichnen sich –im Vergleich zu anderen Orten in der jeweiligen Region- durch niedrigere Arbeitslosenquoten und durch eine Zunahme bei der Zahl der Haushalte aus. Gute Standorte finden Sie in ganz Deutschland, in Ost wie West und in Nord wie Süd. Achten Sie jedoch darauf, dass die Einwohnerzahl mindestens bei 50.000 Einwohnern liegt. Warum? Weil die Chancen, bei Mieterwechsel rasch einen Anschlussmieter zu finden, in größeren Städten einfach höher sind. Die Größe einer Stadt, gemessen an der Einwohnerzahl hat fast immer auch eine gewisse Infrastruktur zur Folge. Und nicht zuletzt besteht in größeren Städten auch ein besserer Immobilienmarkt, weil mehr Akteure als Anbieter und Nachfrager auf diesen Wohnungsmärkten auftreten.

Fazit Standort: Der Standort für eine Immobilie als Kapitalanlage sollte mindestens 50.000 Einwohner haben, da hier Preise besser vergleichbar sind, Mieter leichter zu finden sind und mögliche Wertsteigerungen anhand bisheriger Marktentwicklungen einfacher prognostizierbar sind.

Anleger sollten Renditen und Steuern im Blick haben

Nicht nur der persönliche Eindruck der Immobilie zählt, sondern auch Zahlen und Fakten. Anleger sollten vor dem Kauf der Immobilie auf eine korrekte Berechnung der Mietrendite achten. Diese wird in vielen Prospekten häufig nur als Bruttorendite ausgewiesen. Nimmt man konkrete Angebote genauer unter die Lupe, wird man, wie unlängst das Portal Finanzen.de am Beispiel von Studentenwohnungen ermittelt hat, öfters ernüchtert. (Quelle: Finanztest http://www.finanzen.de/news/15493/kapitalanlage-studentenwohnung-laufende-kosten-fressen-rendite)

Leider hat sich die Immobilienbranche noch nicht zu einheitlichen Standards bei Renditeberechnungen durchgerungen und druckt in ihren Prospekten bevorzugt Bruttorenditen ab. Es gibt davon nur wenige Ausnahmen. Zudem haben im Neubaubereich steigende Herstellungskosten bei gleichzeitiger Deckelung der Mieten durch die Mietpreisbremse zu einem Druck auf die erzielbaren Renditen geführt. Dennoch sollte die Nettorendite für Anleger mit Finanzierungsbedarf möglichst 3% nicht unterschreiten.

Im Neubaubereich wird es zunehmend schwierig, bei Erstvermietung diese Schwelle zu erreichen, doch im Bestandsbereich ist hier nach unserer Einschätzung noch genügend Potential.

Fazit Rendite: Achten Sie darauf, dass Sie eine korrekte Renditeberechnung erhalten. Darin sollten die Nebenerwerbskosten wie die Grunderwerbssteuer ( je nach Bundesland unterschiedliche Prozentsätze die aktuell von 3,5% bis 6,5% reichen), und die Notar- und Amtsgebühren ebenso enthalten sein, wie die Verwaltergebühren und Rücklagen bzw. sonstige nicht umlagefähige Betriebskosten, die sich zu Lasten der monatlichen Mieterlöse auswirken. Ein seriöser Berater informiert Sie dazu unaufgefordert.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, zahlt Steuern auf die Mieterträge. Dies gilt besonders für Anleger, die kein Darlehen für die Anschaffung der Immobilie benötigen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wirken sich steuerlich unterschiedlich aus und sind von der persönlichen Einkommenssituation des Anlegers abhängig. Im Fall der Denkmalschutzimmobilien, die wir gesondert besprechen, ist die Steuerbetrachtung noch entscheidender, als bei klassischen Wohnungen, da hier der Steuerspareffekt besonders groß ist. (http://www.wohnung-jetzt.de/service/denkmalschutzimmobilien/index.php)

Fazit Steuern: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind zu versteuern. Wer sich ob der steuerlichen Auswirkungen auf seine Finanzsituation nicht sicher ist, sollte sich daher an einen Steuerberater wenden, da nur hier eine unabhängige steuerliche Beratung gewährleistet ist.

Qualität der Bausubstanz und Mieter – auf eine sachgerechte Verwaltung kommt es an

Die Bausubstanz

Grundsätzlich kann eine ältere Immobilie über eine ebenso gute Bausubstanz verfügen wie ein Neubau. Es kommt aber darauf an, wie gut der Erhaltungszustand ist und wie sachgerecht die Immobilie gepflegt wurde. Daher sollte man jede Immobilie vor dem Kauf eingehend besichtigen. Bei Wohnungen sollte neben der Wohnung selbst immer auch das zugehörige Haus besichtigt werden, also Einrichtungen wie Treppenhäuser, Keller, Dachböden, Waschküchen, Fahrradkeller, Tiefgaragen und Außenanlagen. Grundsätzlich sollten Sie über die Bausubstanz folgende Informationen einholen:

Baujahr: wann wurde das Haus gebaut? Letzte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Welche Gewerke wurden innerhalb der letzten 10 Jahre erneuert? Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen vorlegen lassen: Was wurde seitens der Eigentümer bemängelt, was behoben, wo liegen ggf. Probleme in der Wohnanlage? Wie hoch sind die Betriebskosten im Verhältnis zur Miete? Lassen Sie sich dazu die letzte Betriebskostenabrechnung vorlegen. Gibt es eine Baubeschreibung oder Pläne vom Haus? Diese sollten Sie ebenfalls einsehen dürfen, sofern sie vorhanden sind.

Fazit Bausubstanz: Das Alter der Immobilie ist ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung der Bausubstanz. Anhand des Baujahrs lässt sich einschätzen, wann ggf. welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Je älter das Baujahr, desto mehr sollte saniert worden sein, bzw. desto höher sollte die vorhandene Rücklage sein.

Orientierungshilfen für Immobilienkäufer für die Beurteilung der Bausubstanz:

Wenn Sie von der Faustregel ausgehen, dass ein Gebäude eine durchschnittliche Lebenszeit von 80 Jahren hat, dann müssen für die Verlängerung der Lebenszeit alle Gewerke innerhalb dieser Frist erneuert werden.

Darauf sollten Sie nach unserer Erfahrung bei der Bausubstanz achten:

Gebäude bis zu 10 Jahre alt / innerhalb der letzten 10 Jahre komplett modernisiert: Feuchtigkeitsschäden, Schimmelprobleme? Putzabplatzungen, Risse im Mauerwerk

Gebäude bis zu 20 Jahre alt: Fassadenanstrich erneuert, Treppenhausanstrich erneuert? Anstrich für Geländer erneuert? Türblätter gestrichen? Fensterrahmen gestrichen? Bodenbeläge erneuert? Heizung erneuert?

Gebäude bis zu 30 Jahre alt: sanitäre Einrichtungen erneuert? Balkone saniert? Dächer erneuert?

Gebäude ab 40 Jahre: Dach erneuert? Stränge erneuert? Heizungsanlage, Elektroanlage erneuert? Zustand Verkabelung? Zustand Treppenhaus, Haustüre? Zuwegung, Garagenzufahrt in gutem Zustand?

Die erfolgten, bzw. nicht erfolgten Sanierungsarbeiten sollten sachgerecht eingepreist sein. Achten Sie daher auf die angesparten Rücklagen zum Zeitpunkt des Erwerbs. Faustregel: über einen Zeitraum von 10- 15 Jahren sollten etwa 10% des Wertes der Immobilie in der Rücklage angespart sein, sofern keine Sanierungsarbeiten erfolgt sind.

Der Mieter und der Mietvertrag

Ganz wichtig sind der Mietvertrag und der gegenwärtige Mieter. Denn der Mieter soll durch seine Mietzahlungen ja einen erheblichen Beitrag für Ihr zukünftiges Vermögen leisten. Daher ist die Bonität des Mieters für jeden Anleger ein maßgeblicher Erfolgsfaktor. Es muss daher klar sein, dass Ihr zukünftiger Mieter verlässlich ist und mögliche Mieterhöhungen problemlos bewältigen kann. Dazu ist es auch legitim, im Zweifel eine Bonitätsauskunft über den Mieter einzuholen. Das ist zwar nicht ganz billig, kann aber unter Umständen vor großem Ungemach und noch größerem Schaden bewahren.

Wenn Mieten nicht regelmäßig gezahlt wurden oder es schon Anlass zu Mietminderungen gab, sollten die Gründe dafür offen gelegt werden. Ich rate grundsätzlich dazu, bei einer Wohnungsbesichtigung auch den Mieter zu sprechen. Fühlt er sich wohl in der Wohnung, hat er Auszugspläne und gab es in der Vergangenheit Grund zu Beanstandungen? Das kann man getrost fragen, um weitere Klarheit zu gewinnen.

Fazit Mieter: Die Zuverlässigkeit des Mieters ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor für Ihr Immobilieninvestment. Daher sollten Sie im Vorfeld einer Kaufentscheidung die Möglichkeit haben, den Mieter möglichst persönlich kennen zu lernen.

Sofern Sie eine leer stehende Wohnung zur Vermietung erwerben, sollten Sie sich im Vorfeld über die möglichen ortsüblichen Mietkonditionen informieren und ggf. einen ortskundigen Makler mit der Vermietung betrauen.

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