Kaufpreis 405.000 €
Zimmer 3
22459 Hamburg
Größe 90 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 13. Mai 2025
Baujahr: 1963
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
In einer beliebten und ruhigen Seitenstraße von Hamburg-Niendorf befindet sich dieses Mittelreihenhaus aus dem Baujahr 1963. Die Umgebung ist geprägt von Reihenhäusern ähnlichen Baujahrs sowie vereinzelten kleinen Mehrfamilienhäusern und bietet ein angenehmes, gewachsenes Wohnumfeld. Vor dem Haus liegt ein nach Osten ausgerichtetes, begrüntes Vorgartenstück mit Bäumen und Sträuchern. Eine Nutzung als Pkw-Stellplatz wäre eventuell mit einer Genehmigung der Stadt realisierbar. Dieses Haus ist kein sofort bezugsfertiges Zuhause - es braucht Zuwendung, Ideen und handwerklichen Einsatz. Doch wer bereit ist, sich auf dieses Projekt einzulassen, wird mit einem Haus belohnt, das viel Potenzial zur individuellen Gestaltung bietet.Über einen kleinen Windfang gelangt man in den gefliesten Flur. Im Erdgeschoss befinden sich das Gäste-WC, die Küche sowie das Wohnzimmer. Die Küche wurde bereits entfernt, was eine gute Grundlage für eine moderne Neuplanung schafft. Zwischen Wohnzimmer und Küche befindet sich eine 12?cm starke Wand, die sich laut Rücksprache mit einem Fachmann entfernen ließe, um eine offene Raumstruktur zu schaffen. Eine statische Prüfung und fachgerechte Ausführung sind hierbei Voraussetzung. Das Wohnzimmer ist großzügig geschnitten, verfügt über ein großes Fensterelement mit Blick in den Garten und ist aktuell mit Teppichboden ausgestattet. Insgesamt zeigt sich der Zustand des Erdgeschosses funktional, aber stark modernisierungsbedürftig. Vom Wohnzimmer aus betritt man die Terrasse und den Garten. Die Terrasse ist angenehm groß, das rückwärtige Grundstück stark bewachsen. Viele Bäume und Sträucher nehmen Licht und lassen derzeit keinen Rasen zu. Auch im Außenbereich ist Einsatz gefragt - das Gelände bietet jedoch gute Voraussetzungen für eine individuelle Neugestaltung mit grünem Rückzugsort. Im Obergeschoss befinden sich zwei weitere Zimmer: ein großes Schlafzimmer mit Zugang zu einem über die gesamte Hausbreite verlaufenden Loggia sowie ein kleineres Kinderzimmer. Das größere Zimmer lässt sich bei Bedarf in zwei Räume unterteilen. Das vorhandene Vollbad ist funktional, aber alt und renovierungsbedürftig. Ein Fenster ist vorhanden. Das Dachgeschoss ist über eine Ausziehtreppe erreichbar und teilweise ausgebaut. Ein weiteres Zimmer sowie ein Durchgangsbereich sind hier vorhanden. Sichtbare Feuchtigkeitsflecken deuten auf frühere Undichtigkeiten hin - vermutlich durch das in die Jahre gekommene Dach oder nicht dicht schließende Fenster. Eine Dachsanierung ist anzuraten. Im Zuge dessen ließe sich mit dem Einbau einer Gaube und einer festen Treppe weiterer voll nutzbarer Wohnraum schaffen ähnlich wie bei den Nachbarhäusern.Das Haus ist voll unterkellert. Hier befinden sich eine Waschküche mit Dusche, ein großer Heizungsraum sowie ein früher als Partykeller genutzter Raum. Auch hier sind ältere Feuchtstellen sichtbar die genauer überprüft werden sollten. Die Heizungsanlage ist eine Gasheizung aus dem Jahr 1991 die Warmwasseraufbereitung erfolgt mithilfe eines Boilers über Strom. Sie funktioniert zwar noch, muss jedoch gemäß Gebäudeenergiegesetz vom neuen Eigentümer ersetzt werden. Energiebedarfskennzahl 170,7 kWh/(m²a) (F) Die Fenster stammen überwiegend aus dem Jahr 1981 und entsprechen nicht mehr dem heutigen energetischen Standard. Auch die Elektrik sowie die Leitungen sind veraltet und sollten erneuert werden. Eine Fassadendämmung ist bislang nicht vorhanden.Das Grundstück umfasst ca. 252?m², die Wohn und Nutzfläche (ohne Keller) beträgt rund 100?m² (ca. 15 m² teilausgebautes Dachgeschoss, mit 5 m² in der Wohnfläche angegeben 85 + 5 m²). Derzeit verfügt das Haus über 3,5 Zimmer. Durch Umgestaltung im Obergeschoss und einen möglichen Dachausbau könnten bis zu fünf Zimmer entstehen - ideal für Familien mit ein bis zwei Kindern, die bereit sind, sich ein Zuhause nach eigenen Vorstellungen aufzubauen.
