Kaufpreis 558.000 €
Zimmer 7
94439 Roßbach
Größe 300 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 28. Mai 2025
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Zum Verkauf steht ein großes und gepflegtes Einfamilienhaus im Landhausstil aus den 1980er Jahren mit Einliegerwohnung und umfangreichen Nebengebäuden in attraktiver Randlage mit schönem Ausblick zum Wald auf einem ca. 1600 m2 großen Grundstück in der Gemeinde Roßbach/ Niederbayern im Ortsteil Thanndorf. Lage Die Lage des Grundstücks bietet eine repräsentative Adresse, wobei das Hauptgebäude sich auf der anderen Seite zum nahegelegenen Wald orientiert. Der unverbaute Blick in diese Richtung schafft einen starken Naturbezug, eine der großen Qualitäten des Hauses. Zu Fuß erreicht man den nahegelegenen Radlsbach und eine der größten zusammenhängenden Waldflächen des Landkreises in wenigen Minuten. Garten Der Vorbereich ist geprägt von den Rasenflächen mit mittelgroßen Obstbäumen. Richtung Wald stuft sich das Gelände in Form einer gestalteten Gartenfläche ab. Im Süden liegt auf einem Plateau zum tangierenden Weg ein Außenpool mit Abdeckung. Die Wasseraufbereitungsanlage (Heizung über Solar!) wurde das letzte Mal vor 4 Jahren gewartet. Gebäude Das mittig auf dem Grundstück gelegene Wohnhaus ist mit seinen Längsseiten Ost-West-orientiert und hat zwei oberirdische Vollgeschosse ohne Dachschräge. Nach Osten fällt das Gelände deutlich ab, was zu einer erhöhten Lage des Erdgeschosses zum angrenzenden Feld führt und den Ausblick zum Wald auch im Sommer garantiert. Die Nettofläche des Wohnhauses im EG und 1.OG beträgt ca. 300 m2. Die zusätzlichen Nutzflächen bestehend aus Keller, angebauter Garage, Scheune, separater Garage und einem großen Dachboden können als Lager, Werkstatt etc. genutzt werden. Insgesamt stehen so zusätzlich ca. 400 m2 hochwertige Flächen zur Verfügung! Der Zugang erfolgt über einen großen Windfang zwischen Garage und Haupthaus. Von der anschließenden Diele gelangt man im EG zum Arbeitszimmer (inkl. Kachelofen) und über einen Gang zu den Wohn- und Essräumen mit Süd- bzw. Ostorientierung. Im Anschluss zum Wohnzimmer befindet sich ein großer Wintergarten. Im 1. OG gibt es neben einem großen Arbeitsraum und Schlafzimmer mit Bad eine selbstständig funktionierende Einliegerwohnung mit großem Wohn- und Schlafraum, Küchenraum und eigenem Bad. Beide Seiten des OGs haben große vorgelagerte Balkone. Bauweise Das Hauptgebäude ist zeittypisch in Massivbauweise mit Hochlochziegel und Stahlbetondecken (auch über 1.OG) ausgeführt. Die ursprünglichen Holzfenster mit Doppelverglasung wurden nach Westen und Süden bereits 2005 bzw. 2009 getauscht. Die separate Garage ist ebenfalls in Massivbauweise mit Flachdach in einwandfreiem Zustand. Der Zustand des Hauses ist entsprechend dem Alter gebraucht, aber durch ständige Instandhaltung sehr gepflegt. Der letzte Außenanstrich erfolgte vor ca. 5 Jahren, die Innenräume sind frisch gemacht. Ausstattung Die Innenausstattung ist zeittypisch gehoben. Die ca. 20 Jahre alte Schreinerküche ist in einem sehr guten Zustand und mit hochwertigen Geräten voll funktionsfertig. Die vorhandenen Einbauschränke wurden belassen. Im UG gibt es eine ungenutzte Sauna aus den 1990er Jahren. Potential Durch das große Flächenangebot ergeben sich viele Möglichkeiten für eine zukünftige Adaption des Hauses. Das Dach im 2. OG bietet die Möglichkeit für eine weitere Einliegerwohnung – mit bereits vorhandenem Balkon zum Wald. Durch die Lage des Treppenhauses wäre ein Umbau zu einem Mehrparteienhaus mit 3 Wohnungen möglich. Energie Die Räume mit Fußbodenheizung und in Teilen das Warmwasser werden durch eine funktionierende Ölheizung (GEG konform) betrieben. Die zwei Holzöfen im UG ergänzen die Wärmeversorgung durch Kachelöfen in den Wohnräumen und Warmluftabgabe in den Schlafzimmern im OG, wobei auch die Warm- und Heizwasserbereitung unterstützt wird. Die Öfeneinsätze entsprechen nicht mehr den aktuellen Normen, bei einem Weiterbetrieb müssen diese getauscht werden (Kostenpunkt ca. 7000 €). Eine Solaranlage speist den Kombispeicher. Verkauf von Privat! Wir bitten eindringlich von Makleranfragen abzusehen!
