Abmahnung

Abmahnung

Die ordnungsgemäße Abmahnung ist Vorraussetzung für eine Unterlassungsklage ( § 541 BGB), oder für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht (§ 543 Abs. III BGB). Die Abmahnung ist die formale Aufforderung einer Person an eine andere Person, ein bestimmtes Verhalten künftig zu unterlassen. Notwendiger Inhalt einer Abmahnung ist deshalb immer, dass das Verhalten welches vertragwidrig ist, genauestens beschrieben wird und mitgeteilt wird, welches Verhalten in Zukunft von dem Mieter oder Vermieter verlangt wird. Erst wenn eine solche konkrete Abmahnung erfolglos war, weil der Mieter das beanstandete Verhalten nicht ändert, sondern im Gegenteil, wieder gegen seine Pflichten verstößt, kann der Vermieter kündigen oder z.B. Unterlassungsklage erheben. Allerdings muss zwischen der Abmahnung und einer möglichen Kündigung ein angemessener Zeitraum verstrichen sein, in welchem dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt worden ist, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern. Eine Abmahnung kann allerdings auch durch den Mieter an den Vermieter ergehen, z.B. wenn der Vermieter einen mitvermieteten Raum im Keller dem Mieter immer noch nicht übergeben hat. Dann kann und muss der Mieter den Vermieter erst abmahnen und unter Fristsetzung auffordern, ihm diesen Raum zu übergeben, bevor er z.B. kündigen kann. Eine Abmahnung sollte zu Beweiszwecken immer schriftlich formuliert sein und der Zugang bei der anderen Vertragspartei sollte nachweisbar sein, z.B. aufgrund Übergabe durch einen Boten. Auch wenn z.B. Besucher des Mieters die Pflichtverletzung verursachen, z.B. Lärmstörungen, muss die Abmahnung an den Mieter ergehen. Sollte es sich um mehrere Mieter handeln, muss gegenüber jedem Mieter eine Abmahnung ausgesprochen werden. Spricht nicht der Vermieter selbst sondern ein Dritter die Abmahnung aus, so muss dieser Dritte eine Vollmacht des Vermieters vorlegen. Liegt eine solche Vollmacht der Abmahnung nicht bei, kann die Abmahnung wegen fehlender Vollmacht zurückgewiesen werden. Bei ordnungsgemäßer Zurückweisung der Abmahnung wegen fehlender Vollmacht wird die Abmahnung unwirksam und muss unter Vorlage einer Vollmacht wiederholt werden.

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