Die Abnahme ist die Erklärung des Bestellers, dass er die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt (§ 640 BGB). Sie ist der Angelpunkt jedes Bauvertrags — kein anderer Vorgang verschiebt so viel auf einmal.
Was sich mit der Abnahme ändert — alles davon zu Lasten des Bauherrn:
- Die Vergütung wird fällig (§ 641 BGB). Bis dahin muss der Unternehmer vorleisten.
- Die Gefahr geht über (§ 644 BGB). Brennt das Haus danach ohne Verschulden ab, ist das das Problem des Bauherrn — er muss trotzdem zahlen.
- Die Beweislast kehrt sich um. Das ist die wichtigste Folge. Vorher muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Danach muss der Bauherr beweisen, dass sie mangelhaft war — bei verdeckten Mängeln ist das oft unmöglich.
- Die Verjährung beginnt — bei Bauwerken fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), sonst zwei.
- Vertragsstrafen wegen Verzugs entfallen, wenn sie nicht bei der Abnahme vorbehalten werden (§ 341 Abs. 3 BGB). Wer den Vorbehalt vergisst, verliert den Anspruch — endgültig.
Bekannte Mängel gehören ins Abnahmeprotokoll, sonst sind sie weg (§ 640 Abs. 3 BGB): Wer in Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos abnimmt, verliert Nacherfüllung, Minderung und Schadensersatz dafür.
Vorsicht Falle — die Abnahme passiert auch ungewollt:
- Fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB, seit 2018): Setzt der Unternehmer eine angemessene Frist und verweigert der Bauherr die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt sie als erfolgt. Schweigen genügt nicht mehr. Verbraucher müssen dabei über die Folgen belehrt werden.
- Konkludente Abnahme: Einziehen, Nutzen und Zahlen ohne Vorbehalt kann als Abnahme ausgelegt werden — auch ohne Unterschrift.
Die Abnahme ist deshalb kein Formalakt am Ende, sondern der Termin, an dem der Bauherr seine gesamte Verhandlungsmacht abgibt. Wer sie ohne eigene Prüfung — im Zweifel mit einem Sachverständigen — unterschreibt, gibt sie umsonst her.