Für Vermieter ist sie der wichtigste Posten überhaupt: Sie mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass Geld abfließt. Das Gebäude verliert auf dem Papier an Wert — auf dem Konto passiert nichts.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Der Kaufpreis ist deshalb aufzuteilen; nur der Gebäudeanteil ist AfA-fähig.
Die Sätze stehen in § 7 EStG und richten sich nach Zweck, Baujahr und Status des Gebäudes:
- Linear (§ 7 Abs. 4) — der Regelfall: 3 % für Wohngebäude ab Fertigstellung 2023, 2 % für Baujahre 1925–2022, 2,5 % davor.
- Degressiv (§ 7 Abs. 5a) — seit 2024 wieder möglich: 5 % vom Restwert bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und Oktober 2029.
- Denkmal und Sanierungsgebiet (§§ 7i, 7h) — Sonderabschreibung auf die Sanierungskosten, zusätzlich zur normalen AfA.
- Mietwohnungsneubau (§ 7b) — befristete Sonderabschreibung unter engen Voraussetzungen.
Der Gesetzgeber ändert diese Regeln häufig — die AfA ist ein Konjunkturinstrument. Vor einer Investitionsrechnung gehört der aktuelle Stand geprüft; Zahlen aus älteren Quellen sind mit Vorsicht zu genießen.