Der Aufteilungsplan ist die maßstäbliche Bauzeichnung, die zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Er ist zwingender Bestandteil der Teilungserklärung und macht sichtbar, was Worte allein nicht eindeutig könnten: die Grenzen des Sondereigentums.
Das entscheidende Merkmal: Alle Räume, die zur selben Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer — Wohnung 3 samt Kellerabteil und Stellplatz ist überall als „3″ gekennzeichnet. So lässt sich für jeden Raum ablesen, wem er gehört und was Gemeinschaftseigentum ist.
Er umfasst Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten und wird von einem Bauvorlageberechtigten (Architekt oder Ingenieur) erstellt. Zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die Baubehörde, dass die Einheiten baulich klar voneinander getrennt sind — Voraussetzung dafür, dass überhaupt Sondereigentum entstehen kann.
Wozu Käufer ihn brauchen: Der Aufteilungsplan ist die Kontrolle, ob die gebaute Wirklichkeit der eingetragenen entspricht. Weicht die Wohnung vom Plan ab — ein zugemauerter Durchgang, ein anders genutzter Raum, ein Anbau —, kann das rechtlich heikel werden: Verkauft wird, was im Plan steht, nicht was tatsächlich dasteht. Solche Abweichungen gehören vor dem Kauf geklärt.
Einen festen Maßstab schreibt das Gesetz nicht vor — üblich ist 1:100. Wichtig ist nicht der Maßstab, sondern dass Abgeschlossenheit und Zuordnung eindeutig erkennbar sind.