Eine bauliche Veränderung ist ein Eingriff in die Substanz oder Gestalt eines Gebäudes, der über Instandhaltung hinausgeht — vom neuen Bad über die gedämmte Fassade bis zur Rampe am Eingang. Wer sie durchsetzen darf und wer sie bezahlt, hängt davon ab, wer sie will. Drei Fälle, die regelmäßig durcheinandergehen:
1. Der Vermieter modernisiert
Modernisiert der Vermieter, muss er die Maßnahme in der Regel drei Monate vorher in Textform ankündigen (§ 555c BGB); der Mieter muss sie dulden, soweit sie keine unzumutbare Härte bedeutet (§ 555d BGB). Danach darf der Vermieter 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete aufschlagen (§ 559 BGB) — aber nur für Modernisierung, nicht für fällige Reparaturen. Gekappt ist das bei 3 €/m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² bei 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
Hinweis: Diese Regeln standen früher im Miethöhegesetz. Das gibt es seit dem 1. September 2001 nicht mehr — die Mietrechtsreform hat es aufgehoben und den Inhalt ins BGB überführt. Wer heute noch eine Mieterhöhung „nach dem Miethöhegesetz“ erhält, sollte sie prüfen lassen.
2. Der Mieter will etwas verändern
Der Mieter braucht grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters und muss beim Auszug meist zurückbauen. Für bestimmte Maßnahmen hat er aber einen Anspruch auf Gestattung (§ 554 BGB): Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss — und seit dem 17. Oktober 2024 auch Steckersolargeräte. Verweigern darf der Vermieter nur, wenn ihm die Maßnahme auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist.
3. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet
Hier hat die WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 die Lage umgedreht. Früher war die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer nötig — ein Einzelner konnte alles blockieren. Heute genügt die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Für Barrierefreiheit, E-Ladepunkt, Einbruchschutz, Glasfaser und Steckersolargeräte besteht sogar ein Anspruch jedes einzelnen Eigentümers (§ 20 Abs. 2 WEG); die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch über das Wie, nicht mehr über das Ob. Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt hat (§ 21 WEG).
Unabhängig davon gilt in allen drei Fällen das öffentliche Baurecht: Eingriffe in Statik, Brandschutz oder das Erscheinungsbild können eine Baugenehmigung erfordern — bei denkmalgeschützten Gebäuden nahezu immer.