Beim Bauträgervertrag errichtet ein Unternehmen ein Gebäude in eigenem Namen und auf eigene Rechnung und überträgt dem Käufer die fertige Immobilie samt Grundstück. Er verbindet damit Kaufvertrag und Bauvertrag in einem — und ist seit dem 1. Januar 2018 in § 650u BGB ausdrücklich geregelt.
Der Unterschied zum Bauvertrag: Dort gehört das Grundstück bereits dem Bauherrn, er lässt nur bauen. Beim Bauträgervertrag kauft er beides aus einer Hand — und hat auf die Bauausführung entsprechend weniger Einfluss.
Er ist immer notariell zu beurkunden (§ 311b BGB), weil ein Grundstück mitverkauft wird. Der Notar berät beide Seiten neutral und muss den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin zusenden. Diese zwei Wochen sind zum Lesen da, nicht zum Abhaken.
Der Käuferschutz steckt in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV):
- Fester Ratenplan (§ 3 MaBV) — höchstens sieben Raten, jede an einen erreichten Bauabschnitt gekoppelt. Der Käufer zahlt nie vor der Leistung.
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch, bevor die erste Rate fließt — sie sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung.
- Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers — sonst haftet das Grundstück bei dessen Insolvenz für dessen Schulden.
Beachten Sie den Zuschnitt der Schutzrechte: § 650u BGB erklärt Teile des Bauvertragsrechts für anwendbar, aber nicht alle — insbesondere gelten das Widerrufsrecht und die 90-%-Grenze des Verbraucherbauvertrags hier nicht. An ihre Stelle tritt der Schutz der MaBV. Wer beides verwechselt, erwartet Rechte, die er nicht hat.
Das größte reale Risiko bleibt die Insolvenz des Bauträgers mitten im Bau. Freistellungserklärung und Vormerkung sind genau dafür da — sie gehören geprüft, bevor Geld fließt.