Gemeinschaftseigentum sind alle Teile einer Wohnanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören — im Gegensatz zum Sondereigentum an der einzelnen Wohnung. Jeder Eigentümer ist daran über seinen Miteigentumsanteil beteiligt.
Zwingend Gemeinschaftseigentum ist alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist — das lässt sich nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum machen (§ 5 Abs. 2 WEG):
- Konstruktion: Fundament, tragende Wände, Decken, Dach, Fassade, Treppenhaus;
- Fenster einschließlich Rahmen — auch die der einzelnen Wohnung;
- Versorgung: Heizungsanlage, Steigleitungen, Aufzug, Klingel- und Gegensprechanlage;
- Außenflächen: Hof, Zufahrt, Grünflächen, soweit nicht Sondereigentum.
Die praktische Konsequenz: Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums zahlt die Gemeinschaft gemeinsam — aus der Erhaltungsrücklage, notfalls über eine Sonderumlage. Deshalb ist die Zuordnung so wichtig: Ein undichtes Dach über einer Penthouse-Wohnung ist Sache aller, nicht nur des Penthouse-Eigentümers.
Seit 2020 beschließt die Gemeinschaft Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit — auch bauliche Veränderungen (§ 20 WEG). Die frühere Blockademacht des Einzelnen ist entfallen.