Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel eine Bestandsmiete im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren steigen darf — unabhängig davon, wie weit sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (§ 558 Abs. 3 BGB).
Zwei Werte:
- 20 % in drei Jahren — der bundesweite Normalfall.
- 15 % in drei Jahren — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Land per Kappungsgrenzenverordnung ausweist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 u. 3 BGB). Diese abgesenkte Grenze gilt in mehreren hundert Gemeinden.
Die Grenze wirkt immer zusätzlich zur Vergleichsmiete, nie darüber hinaus. Eine Erhöhung darf beides nicht überschreiten: nicht die Kappungsgrenze und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt die aktuelle Miete schon nahe am Vergleichswert, ist die Kappungsgrenze bedeutungslos — dann bremst die Vergleichsmiete zuerst.
Wichtige Abgrenzungen:
| Kappungsgrenze § 558 | laufendes Mietverhältnis | Erhöhung bis zur Vergleichsmiete, gedeckelt auf 15/20 % in 3 Jahren |
| Mietpreisbremse § 556d | Neuvermietung | höchstens 10 % über der Vergleichsmiete |
Die Kappungsgrenze gilt nicht für alle Erhöhungen: Nicht erfasst sind Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB, eigene Grenzen), Staffel- und Indexmieten. Sie betrifft nur die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB.