Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das Mietniveau, das in einer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblich ist — gebildet aus den Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist der zentrale Maßstab des Mietrechts: An ihr hängen sowohl die Mieterhöhung im Bestand als auch die Mietpreisbremse bei Neuvermietung.
Der Betrachtungszeitraum wurde 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert — mit der Absicht, den Anstieg zu dämpfen: Ältere, günstigere Verträge fließen länger mit ein und ziehen den Durchschnitt nach unten. Reine Bestandsmieten, die nie geändert wurden, zählen dagegen nicht — nur neu vereinbarte und geänderte.
Verglichen wird nach fünf Merkmalen: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Eine Wohnung wird also nicht mit „der Stadt“ verglichen, sondern mit ihresgleichen.
Wie man sie ermittelt — in absteigender Beweiskraft:
- der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) — mit Vermutungswirkung vor Gericht;
- ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB);
- ein Sachverständigengutachten;
- drei vergleichbare Wohnungen.
Für Mieter und Vermieter ist die ortsübliche Vergleichsmiete der erste Prüfstein bei jeder Mieterhöhung und jedem neuen Mietvertrag in einem angespannten Markt — es lohnt, den aktuellen Mietspiegel der Gemeinde heranzuziehen, statt sich auf Angebotspreise aus Portalen zu verlassen.