Ohne ihn geht nichts: Ein Vermieter darf niemals selbst das Schloss austauschen oder Möbel herausstellen — das wäre verbotene Eigenmacht und macht ihn schadensersatzpflichtig, selbst wenn die Kündigung berechtigt war.
Der übliche Weg führt über die Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Gibt das Gericht dem Vermieter recht, ergeht ein Räumungsurteil — und dieses Urteil ist bereits der Titel (§ 704 ZPO). Es wird nicht in etwas anderes umgewandelt. Auch ein gerichtlicher Vergleich oder eine notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel können ein Titel sein (§ 794 ZPO).
Zum Vollstrecken braucht es drei Dinge: den Titel, die Vollstreckungsklausel des Gerichts und die Zustellung an den Mieter (§ 750 ZPO). Erst dann darf der Gerichtsvollzieher tätig werden. Ein Räumungstitel wirkt nur gegen die Personen, die darin genannt sind — lebt ein Ehepartner oder Untermieter mit in der Wohnung und steht nicht im Titel, scheitert die Räumung daran. Titel bleiben 30 Jahre vollstreckbar (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB).
Der Mieter ist nicht schutzlos. Er kann eine Räumungsfrist beantragen (§ 721 ZPO) — der Antrag muss vor Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt werden, die Frist beträgt höchstens ein Jahr. Bleibt es hart, gibt es den Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, aber nur bei besonderen Härten wie schwerer Krankheit oder Suizidgefahr; der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem angekündigten Räumungstermin beim Vollstreckungsgericht liegen. Beides verschafft Zeit — es beseitigt den Titel nicht. Wie es danach weitergeht, steht unter Zwangsräumung.