Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist in § 4 ImmoWertV geregelt und eine der wirkungsvollsten Stellschrauben der gesamten Wertermittlung.
Der Ausgangspunkt ist einfach: Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Bei Wohngebäuden wird die Gesamtnutzungsdauer typischerweise mit 80 Jahren angesetzt. Ein Haus von 1985 hätte danach rechnerisch noch etwa 40 Jahre vor sich.
Entscheidend ist, was danach kommt: Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Neue Fenster, gedämmtes Dach, erneuerte Heizung und Leitungen — das kann rechnerisch Jahrzehnte hinzufügen. Die ImmoWertV gibt dafür in Anlage 2 ein Punktesystem vor, statt es dem Gefühl des Gutachters zu überlassen. Ein saniertes Haus von 1960 kann eine höhere Restnutzungsdauer haben als ein vernachlässigtes von 1990.
Sie wirkt in beiden Verfahren:
- Im Sachwertverfahren steuert sie die Alterswertminderung.
- Im Ertragswertverfahren geht sie in den Barwertfaktor ein — je länger, desto höher der Wert.
Auch steuerlich zählt sie: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf schneller abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) — siehe lineare Gebäudeabschreibung. Das verlangt in der Regel ein Gutachten.
Kaufinteressenten sollten die Zahl im Gutachten hinterfragen. Sie ist keine Messung, sondern eine begründete Schätzung — und sie bewegt den Wert erheblich.