lohnt sich jetzt der Kauf einer Wohnung? Das fragen sich aktuell viele Käufer. Antworten bieten 3 Trendbarometer für Wohnimmobilien, die Käufern und Anlegern bei ihren Kaufentscheidungen Unterstützung bieten.
Die Ausgangslage
Der starke und rasche Zinsanstieg in Verbindung mit den Materialengpässen und den Auswirkungen von Corona hat kräftige Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen:
Käufer halten sich zurück, Kaufpreise sinken und zudem haben sich die Bewertungsmaßstäbe bei Wohnimmobilien geändert. Neben der Lage ist jetzt die Energie-Effizienzklasse von Wohnungen und Häusern zu den wichtigsten Kriterien für die Kaufpreisfindung aufgestiegen.
Auch für Kapitalanleger scheint es aktuell kein guter Einstiegszeitpunkt am Immobilienmarkt zu sein – oder etwa doch?
Ob sich der Trend weiter in Richtung steigender Zinsen und Materialknappheit bewegt oder ob eine Zinswende am Finanzmarkt Immobilieninvestments bald wieder attraktiver macht ist auch eine Frage der Einschätzung. Dabei können Frühindikatoren entsprechende Informationen liefern, die eine Marktveränderung ankündigen und Signale für den Kauf oder Verkauf von Immobilien setzen:
3 Trendbarometer rund um den Markt für Wohnimmobilien
1. UBS Global Real Estate Bubble Index
Die Schweizer Großbank UBS untersucht jährlich das nominale Preiswachstum von Wohnimmobilien weltweit und vergleicht dazu die größten städtischen Wohnimmobilienmärkte.
In den Bubble Index fließen neben der Preisentwicklung für Wohnimmobilien auch die Entwicklung der Einkommen und Mieten ein.
Am 12.Oktober 2022 veröffentlichte die UBS ihren Bubble Index 2022 und stellte große Ungleichgewichte auf den weltweiten städtischen Wohnungsmärkten fest. Danach wurde in Deutschland insbesondere ein deutliches Anzeichen für eine Preisblase in Frankfurt und in München gesehen.
Fazit der UBS: wenn die Turbulenzen an den Finanzmärkten die Kaufkraft der Haushalte schmälert, wirkt sich das auf die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum aus.
In ihrem aktuellen Bubble Index 2023 stellt die UBS eine deutliche Korrektur der Preise für Wohnimmobilien fest, sieht jedoch in Frankfurt und München weiter überbewertete Preise. Allerdings könnte die Preiskorrektur nur kurzfristig anhalten, weil Wohnraum gerade in den Metropolen nach wie vor ein knappes Gut ist, so dass bei einer Verbesserung der Finanzierungsbedingungen hier wieder mit Preisanstiegen gerechnet wird.
Hier geht’s um UBS Global Real Estate Bubble Index:
UBS Global Real Estate Bubble Index 2022: Auf der Kippe https://www.ubs.com/global/de/media/display-page-ndp/de-20221012-ubs-bubble-index.html
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/insights/2023/global-real-estate-bubble-index.html
2. Immobilienmarktbericht Deutschland der Gutachterausschüsse
Eine wahre Goldgrube an Daten und Fakten bietet dieser Immobilienmarktbericht, der sich nicht nur auf Wohnimmobilien beschränkt und kostenlos als Download zur Verfügung gestellt wird.
Die 313 Seiten starke Analyse beleuchtet die Angebots- und Nachfrageentwicklung in den Bundesländern getrennt nach Neubauten und Altbauten, Wohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern. Der jüngste Bericht wurde im Jahr 2021 für den Berichtszeitraum 2007-2020 herausgegeben. Hier wird über den sehr langen Zeitraum von 13 Jahren die Marktentwicklung in den Bundesländern betrachtet.
Regionale Unterschiede in Bezug auf Preise, Transaktionen, Umsätze und Nachfrageverhalten legt der Bericht offen und bildet dazu die Entwicklungen der letzten Jahre ab.
Fazit: in seinem Ausblick stellt der Bericht fest, dass insbesondere in den Metropolen die Immobilienmärkte als überhitzt erscheinen. Die niedrigen Zinsen und das geringe Angebot an Bauland und Wohnungen, sowie Kapazitätsengpässe und steigende Baukosten hätten den Preisanstieg vorangetrieben.
Nicht nur für Kapitalanleger eine fundierte und aufschlussreiche Lektüre, die Hinweise auf zukünftige Trends bei Wohnimmobilien bietet.
Hier geht es zum Bericht:
Den Immobilienmarktbericht Deutschland der Gutachterausschüsse der Bundesrepublik Deutschland finden Sie über BORIS-D https://www.gutachterausschuss-bb.de/xmain/immo_deu.htm
3. Pressemitteilungen der Bundesbank
Wenn sich die Bundesbank zu einem Thema wie dem Markt für Wohnimmobilien äußert, kann das bereits als Indikator für einen Trend gewertet werden.
Aus der Sicht der Bundesbank ist die Nachfrage nach Wohnimmobilienkrediten ein starkes Indiz für die zukünftige Entwicklung des Marktes. In einem Interview mit dem Handelsblatt vom 08.08.2023 teilte die Vizepräsidentin der Deutschen Bundesbank, Frau Prof. Dr. Claudia Buch mit, dass die Kreditnachfrage hier sehr gering ist. Die Preise für Wohnimmobilien hält sie immer noch für überbewertet. Jedoch sei die Lage am Arbeitsmarkt stabil und die meisten Haushalte seien deshalb auch weiter kreditwürdig und können ihre Immobiliendarlehen bedienen.
Fazit: Auch Pressemitteilungen der Bundesbank bieten Informationen, die für Kapitalanleger Hinweise auf Markttrends bieten.
Quelle: Bundesbank, Pressemitteilung: Viele Immobilien sind immer noch überbewertet – Interview mit dem Handelsblatt https://www.bundesbank.de/de/presse/interviews/viele-immobilien-sind-immer-noch-ueberbewertet-914212
Mein Fazit aus der Betrachtung dieser Trendbarometer
Es zeigt sich, dass die folgenden Faktoren einen generellen Einfluss auf das Angebot und die Nachfrage am Markt für Wohnimmobilien haben und sich dort auf das Verhalten von Käufern, Verkäufern sowie auf die Mieten und Kaufpreise auswirken:
- Zinsen für Baufinanzierungen
- Inflation
- Arbeitsmarkt und Konjunktur
Mit welcher Geschwindigkeit die Faktoren das Geschehen auf dem Markt für Wohnimmobilien beeinflussen ist offen. Je schneller jedoch zum Beispiel die Zinsen steigen, desto schneller steigt der Druck auf die Preise und das Angebot, insbesondere dann, wenn das Angebot ohnehin knapp ist. Das sehen wir gerade am Markt für Wohnimmobilien. Hier reagieren Marktteilnehmer mit individuellen Anpassungen, indem sie zum Beispiel abwarten, oder geplante Verkäufe absagen und statt dessen weiter vermieten.
Was können Käufer und Anleger im aktuellen Marktumfeld tun?
Marktbeobachter raten dazu, jetzt nicht vorschnell die Flinte ins Korn zu werfen. Immobilienfinanzierungen sind auch bei steigenden Zinsen möglich und sinnvoll. Sparer können jetzt die steigenden Zinsen nutzen, um gezielt Eigenkapital für den Kauf einer Wohnung aufzubauen. Für Selbstnutzer, als auch Kapitalanleger können Bausparverträge hilfreich sein.
Wer eine Bestandsimmobilie erwerben will, sollte jetzt die Gelegenheit zu Kaufpreisverhandlungen nutzen. Gerade in der aktuellen Marktphase sind Verkäufer eher bereit, sich auf Preisverhandlungen einzulassen.
Für klimafreundliche Neubauten gibt es von Vater Staat zinsverbilligte KfW-Darlehen. Hier sind unabhängig von Einkommen und Alter Kredite von bis zu 150.000 Euro pro Wohnung sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger zu sehr attraktiven Konditionen erhältlich.
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Autoreninfo
Maxi Schwarz ist die Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH
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