Fallstricke erkennen und erfolgreich investieren in Denkmäler
Mit dem Kauf einer Denkmalschutzimmobilie können gut verdienende Anleger sowohl Steuern sparen, als auch zinsgünstig Vermögen aufbauen.
Wie das funktioniert und wo mögliche Fallstricke lauern beleuchten wir hier online:
So funktioniert Steuern sparen mit Denkmalimmobilien
Der Käufer kauft eine unsanierte denkmalgeschützte Wohnung, die der Bauträger anschließend saniert. Die im Kaufpreis enthaltenen Sanierungskosten, können zu einem hohen Anteil nach Fertigstellung der Wohnung verteilt auf 12 Jahre zu 100% steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass die jährliche Abschreibung rein rechnerisch in den folgenden Jahren zu einem Verlust für den Anleger führt, der sich steuermindernd auf sein zu versteuerndes Einkommen auswirkt. Zudem gibt es für die Sanierung von Denkmälern Förderkredite die zinsbegünstigt sind und Tilgungszuschüsse beinhalten. Für einen maximalen Hebel kann der Anleger die gesparten Steuern als Sondertilgung reinvestieren.
Tipp: Unsere Musterrechnung zeigt, wie sich die Denkmal-Abschreibung berechnet. Wir haben zwei vermietete Wohnungen im Vergleich gerechnet – eine Wohnung mit Denkmaleigenschaft und eine Wohnung ohne Denkmal-Abschreibung – in diesem Onlineartikel: Steuern sparen mit einer Denkmalschutzimmobilie
Ob sich das lohnt, muss zum einen im Vorfeld mit der persönlichen Einkommens- und Steuersituation des Käufers abgestimmt werden. Dies erfordert schon einen gewissen Beratungsaufwand im Vorfeld. So wird gern übersehen, dass für Denkmäler auch die Faktoren, die für jede andere Immobilie als Kapitalanlage gelten, bei einer Kaufentscheidung beachtet werden sollten:
Erfolgsfaktor Bauträger/Anbieter:
Es gibt in Deutschland nur ein begrenztes Angebot an denkmalgeschützten Immobilien. nicht jeder Bauträger ist in diesem Markt erfahren. Daher besteht der Großteil der Anbieter überwiegend aus spezialisierten Unternehmen. Hat ein Bauträger nicht genügend Erfahrung und Finanzkraft, um eine Denkmalschutzimmobilie sachgerecht zu sanieren, kann das seine Insolvenz bedeuten und der Erwerber hat dann das Nachsehen. Zwar kann meist ein neuer Bauträger verpflichtet werden, der die Sanierung fertigstellt, allerdings führt das regelmäßig zu erheblichen Mehrkosten. Für Kapitalanleger ist es daher notwendig, auf die Erfahrung, die Referenzobjekte und auf die Bonität des Anbieters zu achten.
Erfolgsfaktor Standort und Lage des Denkmalschutzobjektes:
Die klassischen Kriterien bei der Wahl einer Immobilie haben genauso Bedeutung bei einer denkmalgeschützten Immobilie. Nur wenn Standort und Lage passen, kann die Immobilie dauerhaft gut vermietet werden und zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend veräußert werden. Denn beim Weiterverkauf eines bereits sanierten Denkmals kann der Käufer keine Steuervergünstigung mehr geltend machen. Das führt regelmäßig zu einer Neubewertung der Immobilie und oft zu einem Preisabschlag. Auch für Denkmäler gilt die alte Maklerweisheit: Das schönste Haus nützt dem Eigentümer gar nichts, wenn es sich an einem Standort befindet, der von Wegzug, Strukturschwäche und sinkenden Preisen geprägt ist.
Erfolgsfaktor Finanzamt:
Wie zu Beginn dieses Artikels bereits erwähnt, ist die Denkmalschutzförderung an Pflichten für den Eigentümer eines Denkmals gebunden. Gerade dann, wenn die Denkmalförderung nach 12 Jahren ausläuft, überlegen sich viele Eigentümer, sich von der Immobilie zu trennen. Denn nun beginnt die Phase, in der viele Erwerber aus Vermietung und Verpachtung Gewinne erwirtschaften, die sie gegenüber dem Finanzamt versteuern müssen. Zwar gilt die Regel, dass man nach 10 Jahren eine Immobilie grundsätzlich steuerfrei veräußern kann. Aber genauso unterstellt das Finanzamt bei der Anschaffung einer Immobilie für Vermietungszwecke grundsätzlich auch eine Gewinnerzielungsabsicht. Eine Immobilie ist eine Investition, die sich nach Einschätzung der Autorin meistens erst nach 15 bis 20 Jahren richtig gut rechnet, spätestens aber dann, wenn sie abbezahlt ist. So sollte man auch bei einer Denkmalschutzimmobilie nicht nach 12 Jahren den Ausstieg planen, zumal das inzwischen viele Finanzämter entsprechend abstrafen, indem sie wegen mangelnder Gewinnerzielungsabsicht nachträglich die Abschreibungen aberkennen.
Erfolgsfaktor Erwerber:
Als Kaufinteressent sind Sie selbst ein Erfolgsfaktor. Denn wenn sich Ihre Einkommenssituation in den nächsten 12 Jahren nach Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie gravierend verschlechtern sollte, können Sie auch von den Abschreibungen auf die Immobilie nicht mehr profitieren. Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung führen dann zu einer geringeren oder schlimmstenfalls zu keiner Steuererstattung. Ohne die steuerliche Abschreibung, rechnen sich die meisten Denkmäler schlechter als Immobilien ohne Denkmaleigenschaft.
Fazit: Denkmalschutzimmobilien sind nicht risikolos. Damit das Steuersparmodell funktioniert, müssen die Voraussetzungen sowohl auf der Objektseite, als auch auf der Käuferseite stimmen. Grundsätzlich sind Denkmäler für die Erwerber interessant, die längerfristig mit einer hohen Steuerbelastung rechnen müssen und über ein gewisses Liquiditätspolster verfügen.
Unsere Tipps:
- achten Sie auf die Referenzen des Bauträgers: gute Anbieter können mit zufriedenen Kunden punkten und zeigen Ihnen gern vor Ort die von Ihnen bereits in der Vergangenheit erfolgreich sanierten Häuser
- Wie aussagekräftig ist das Exposé in Bezug auf die Denkmaleigenschaft und die Kalkulation der Sanierung? Vorsicht vor günstig erscheinenden Angeboten, denn Denkmalschutz kann nicht günstig sein.
- Grundsätzlich gilt auch für Denkmäler: Lage, Lage und Lage.
Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de, Maxi Schwarz
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