Warum 1-Zimmer-Wohnungen pro Quadratmeter mehr kosten als andere — und was die Zahlen aus fünf deutschen Großstädten verraten
April 2026: Lena, 27 Jahre alt, will für einen neuen Job nach Stuttgart umziehen. Ihr Plan: eine kleine, bezahlbare Wohnung. Möglichst zentral. Möglichst allein. Sie öffnet das Suchportal, stellt den Filter auf 1 Zimmer — und stockt. Der Preis pro Quadratmeter ist höher als bei den Zweizimmerwohnungen. Wie kann das sein? Je kleiner, desto teurer?
Die Antwort ist: ja. Und das ist kein Stuttgarter Phänomen. Es gilt in Berlin, Hamburg, Köln und München genauso. Eine aktuelle Auswertung der Mietangebote auf wohnung-jetzt.de zeigt: 1-Zimmer-Wohnungen sind in allen fünf deutschen Topstädten die teuersten Mietangebote — gemessen am Preis pro Quadratmeter. Und sie machen zugleich einen überraschend großen Teil des gesamten Anzeigenmarkts aus.
Kleines Angebot, große Präsenz: 27 von 100 Mietanzeigen sind 1-Zimmer-Wohnungen
Auf wohnung-jetzt.de sind aktuell 6.944 Mietwohnungen in den fünf größten deutschen Städten inseriert. Davon entfallen 1.901 Angebote auf 1-Zimmer-Wohnungen — das sind 27,4 Prozent. Knapp jede vierte Mietanzeige ist also eine Einzimmerwohnung — obwohl dieser Wohnungstyp im realen Bestand nur etwa 10 bis 15 Prozent aller Wohnungen ausmacht.
Besonders auffällig: In Köln (37,4 %) und Stuttgart (37,0 %) ist mehr als jedes dritte Mietangebot eine 1-Zimmer-Wohnung. Das liegt nicht daran, dass diese Wohnungen besonders häufig vorhanden wären — sondern daran, dass sie deutlich öfter den Mieter wechseln. Singles und Studierende ziehen schneller um als Familien. Was sich häufiger dreht, erscheint häufiger im Anzeigenmarkt.
Grafik 1: Anteil 1-Zimmer-Mietangebote am Gesamtmarkt auf wohnung-jetzt.de · Quelle: wohnung-jetzt.de, eigene Auswertung April 2026
Das Paradox: Weniger Fläche, mehr Preis pro Quadratmeter
Wer kleiner wohnt, zahlt flächenbezogen mehr. Das ist das strukturelle Paradox des 1-Zimmer-Markts. In München kostet eine Einzimmerwohnung zwischen 35 Euro und 47 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete, abhängig von der Ausstattung und Möblierung, wohingegen — der Gesamtmarktdurchschnitt in München bezogen auf die aktuellen Angebotsmieten im April 2026 bei 30 Euro liegt. Kleine Mietwohnungen werden in München mit einem Preisaufschlag von bis zu 57% angeboten. In Berlin beträgt der Aufschlag bereits bis zu 45 Prozent, in Hamburg und Stuttgart liegt er jeweils bei rund 35 Prozent.
Warum ist das so? Es gibt drei Hauptursachen:
| Drei Gründe, warum 1-Zimmer-Wohnungen teurer sind (€/m²)
① Fixkosten verteilen sich auf wenig Fläche: Küche, Bad und Erschließung kosten bei jeder Wohnung ähnlich viel — ob 30 oder 90 m². Bei kleinen Wohnungen drückt das den Quadratmeterpreis nach oben. ② Möblierungsaufschlag: Ein Großteil der 1-Zimmer-Angebote wird möbliert vermietet — mit einem Aufschlag von 30 bis 60 % auf die Kaltmiete. Möblierte Wohnungen sind zudem von der Mietpreisbremse ausgenommen. ③ Hohe Nachfrage, knappes Angebot: Singles, Studierende und Berufseinsteiger suchen genau dieses Segment — und konkurrieren um wenige Angebote. |
Berlin dominiert beim Volumen — Köln und Stuttgart zeigen strukturelle Knappheit
Mit 766 1-Zimmer-Angeboten ist Berlin der klare Volumenführer — mehr als doppelt so viele wie München (331) und fast dreimal so viele wie Hamburg (266). Doch Berlins Gesamtmarkt ist mit 3.417 Mietanzeigen auch entsprechend groß. Der 1-Zimmer-Anteil liegt dort mit 22,4 Prozent am niedrigsten der fünf Städte: Der Berliner Markt ist diversifiziert.
Anders das Bild in Köln und Stuttgart: Hier ist das Gesamtangebot mit 636 bzw. 811 Anzeigen vergleichsweise klein — und trotzdem dominieren 1-Zimmer-Wohnungen. Das deutet auf eine strukturelle Lücke bei größeren Wohnungen hin: Wer in diesen Städten als Familie oder Paar sucht, hat deutlich weniger Auswahl.
Grafik 2: Gesamtangebot Mietwohnungen nach Stadt — 1-Zimmer-Angebote vs. übrige Größen · Quelle: wohnung-jetzt.de, eigene Auswertung April 2026
Was bedeutet das für Wohnungssuchende?
Wer allein wohnen möchte und auf das Budget achtet, sollte eine einfache Gegenrechnung machen: Eine 2-Zimmer-Wohnung mit Mitbewohner ist in den meisten Fällen günstiger pro Person — sowohl beim Quadratmeterpreis als auch bei den Nebenkosten. Wer das nicht will, sollte früh mit der Suche beginnen, denn die Konkurrenz um 1-Zimmer-Wohnungen ist hoch.
Tipp: Die Mietspiegel auf wohnung-jetzt.de zeigen für jede der fünf Städte, welche durchschnittlichen Kaltmieten aktuell verlangt werden und in welchem Rahmen sich die Mietpreisspannen bewegen. Zudem weisen die Preisspiegel aktuelle Markttrends bei den mengenmäßigen Wohnungsangeboten aus und verlinken auf angrenzende Städte oder Regionen für alternative Suchen. Das gibt eine realistische Grundlage, um Chancen bei der Wohnungssuche einzuordnen, und um gleich zu sehen, ob es abhängig vom eigenen Suchprofil sinnvoll sein könnte, die Suche auf benachbarte Städte auszuweiten. Das hat auch Lena bei ihrer Suche unterstützt. Sie hat schließlich ein Apartment in Esslingen am Neckar (bei Stuttgart) gemietet. – siehe Mietspiegel Berlin, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Wird es besser? Eher nicht so schnell
Der Druck auf den 1-Zimmer-Markt wird kurz- bis mittelfristig nicht nachlassen. Die Zahl der Singlehaushalte wächst weiter — in deutschen Großstädten machen sie bereits über 50 Prozent aller Haushalte aus. Gleichzeitig bricht der Neubau ein: 2024 wurden bundesweit nur 260.000 Wohnungen fertiggestellt statt der politisch angestrebten 400.000. Für 2026 wird sogar ein weiterer Rückgang erwartet.
Was bleibt: Der Markt für kleine Wohnungen ist eng, teuer — und nach allem, was die Zahlen zeigen, kein Ausreißer, sondern die neue Normalität.
Quellen & Methodik
Angebotszahlen: wohnung-jetzt.de, Stichtag April 2026. Mietpreise (€/m²): ImmoScout24 WohnBarometer Q1/2026; JLL Wohnmarktüberblick H2/2025; CBRE/Berlin Hyp Wohnmarktreport Berlin 2025. Mietspiegel-Referenzwerte: wohnung-jetzt.de/[stadt]/mietspiegel/. Bundesweite Neubaudaten: Institut der deutschen Wirtschaft / Ifo-Institut 2025. Alle Mietpreisangaben beziehen sich auf Nettokaltmiete (ohne Betriebs- und Heizkosten).