Die Redaktion von wohnung-jetzt.de gibt jedem Privatverkäufer mit den nachfolgenden Infos eine Entscheidungshilfe für oder gegen die Frage, ob Sie eine Immobilie mit Makler verkaufen oder nicht.
Die Frage stellt sich vielen Privatverkäufern, insbesondere da es recht einfach erscheint, im Internet eine Immobilienanzeige online zu stellen. Das kann schließlich jeder. Doch ganz so einfach ist der Verkauf einer Wohnung oder eines Eigenheimes dann doch nicht. Denn wenn es darum geht, den optimalen Verkaufspreis festzulegen, Besichtigungen mit Interessenten zu organisieren, dabei qualifizierte Interessenten zu identifizieren und mit diesen in ein Verkaufsgespräch zu treten, überfordert das oft viele Privatverkäufer.
Der Verkauf einer Privatimmobilie sollte gut vorbereitet sein
Bevor Sie Ihre Wohnimmobilie verkaufen können, benötigen Sie einige Unterlagen:
- Aktuelle Grundbuchauszüge
- eine Flurkarte in der die Lage des Grundstücks eingetragen ist
- eine Kaufpreisbestimmung
- ein aussagekräftiges Exposé mit Angaben zur Wohnfläche
- Grundrisse
- Fotos
- den Energieausweis
- eine Bau- und Zustandsbeschreibung.
Der Makler arbeitet mit Checklisten und nimmt Ihnen die Besorgung der Grundbuchunterlagen ab. Er sollte auch in der Lage sein, einen skizzenhaften Grundriss in eine professionelle Grundrissdarstellung zu verwandeln. Das kann man auch als Privatkäufer erledigen, wenn man die Vorbereitungszeit in Kauf nimmt.
Wie bestimmt ein Makler den optimalen Kaufpreis für eine Wohnimmobilie?
Diese Frage sollten Sie dem Makler stellen. Auf vielen Internetseiten wird mit kostenlosen Immobilienbewertungen geworben. Diese Bewertungen beruhen häufig auf mehr oder weniger umfangreichen Datensammlungen aus Immobilieninseraten und Preisvorstellungen. Dies kann jedoch nur ein grober Richtwert sein. Jede Immobilie ist individuell.
Daher sollte in jedem Fall eine Feinabstimmung erfolgen wobei Aspekte wie die Nachbarschaft, das Parkraumangebot, die baurechtliche Situation, eine vorhandene oder nicht vorhandene Zuwegung, Ausbaupotentiale und mehr in den Wert der Immobilie einfließen. Viele seriöse Makler, verfügen über profunde Bewertungskenntnisse und verfügen über die aktuellen Preisinformationen der Gutachterausschüsse.
Der Profimakler arbeitet Ihnen eine solide Bewertung Ihrer Immobilie zu. Dabei wird er bestrebt sein, Ihnen den besten Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln. Er ist aber auch in der Lage, Sie von überzogenen Preisvorstellungen mit sachgerechter Begründung abzubringen.
Woran erkennen Sie den Profimakler?
Der Makler muss zwar kein Gutachter sein, aber er sollte sich über den Immobilienmarkt und das Preisniveau vor Ort informieren haben. In einer Großstadt wie z.B. München, Hamburg oder Köln, sollte sich ein Makler auch mit den Wohnlagen auskennen. Wie wird die Stadtteillage, in der sich Ihre Wohnimmobilie befindet, bewertet und wie wirken sich hier z.B. Straßenlärm, angrenzende Gewerbegebiete, Wasserlagen und Parkmöglichkeiten auf den Preis aus?
Ein ortskundiger Makler sollte sowohl die Bodenrichtwerte, als auch die erzielten Preise von Vergleichsobjekten kennen und darüber hinaus sollte er es einschätzen können, inwiefern Ihre Immobilie solche Alleinstellungsmerkmale aufweist, die von einer bestimmten Zielgruppe besonders gewünscht werden. Denn dann kann das einen Preisaufschlag begründen. Eine solche „Preisdiagnose“ ist nur solide, wenn der Makler Ihre Immobilie besichtigt hat. Ein Profimakler wird Ihr Objekt auch insbesondere danach taxieren, welche potentielle Nachfrage Ihr Haus oder Ihre Wohnung erreichen kann.
Als Privatverkäufer können Sie eventuell auch den optimalen Preis festlegen. Aber sind Sie sich sicher, dass Ihre Vorstellung realistisch ist? Ein erfahrener Makler weiß auch, dass eine sachgerechte Preisfindung alleine oft nicht ausreicht, um den gewünschten Verkaufserfolg herbeizuführen. Mindestens genauso wichtig ist die passende Vermarktung.
Wie bestimmt der Makler/die Maklerin die richtige Vermarktungsstrategie für meine Immobilie?
Jetzt bin ich wieder beim Immobilieninserat. Das alleine macht noch keine Vermarktungsstrategie. Vielmehr geht es darum, auf der Nachfrageseite die richtige Zielgruppe anzusprechen und auf der Angebotsseite Ihre Immobilie entsprechend zu positionieren. Dazu wird er Ihr Objekt für die erfolgsversprechenden Zielgruppen entsprechend aufbereiten. Dabei kann es sinnvoll sein, Ihre Immobilie ausschließlich offline und nur vorgemerkten Kunden des Maklers vorzustellen, oder ein großes Verkaufsschild über der Haustüre zu platzieren oder via Internet zu einer öffentlichen Besichtigung einzuladen. Auch Bieterverfahren können zielführend sein. Hier zeigt sich die wahre Kunst des Maklers: wie er den Verkauf „inszeniert“ und in Folge dieser Inszenierung dann die Interessentengespräche führt. An dieser Stelle gibt es nur noch wenige Privatverkäufer, die mit einem Profimakler gleichziehen können. Denn häufig fehlt es den Privatanbietern an der sachlichen Distanz zu ihrer Kaufimmobilie.
Wie wählt der Makler/die Maklerin aus mehreren Interessenten den passenden Käufer für meine Immobilie aus?
Natürlich wählt der Makler den Bestbieter aus werden Sie sich denken. Das liegt auf der Hand. Aber würden Sie, wenn Sie privat verkaufen, auch den Bestbieter finden? Und selbst wenn Sie den Bestbieter finden, würden Sie auch dann an ihn verkaufen, wenn er Ihnen ganz und gar unsympathisch wäre? Klingt zwar banal, ist es aber nicht. Denn oft geht es um hohe Summen und dabei können menschliche Vorbehalte dazu führen, dass trotz Bestgebot doch kein Handschlag (oder neudeutsch Deal) zustande kommt.
Denn zum einen ist es die natürliche Angst vieler Käufer, zu viel zu bezahlen. Bei täglichen Kaufentscheidungen verhalten wir uns als Konsumenten ja auch recht preissensibel. Bei einem Immobilienverkauf muss ein Makler zudem davon ausgehen, dass es für die Kaufinteressenten häufig eine Lebensentscheidung ist, die sie mit dem Immobilienkauf verbinden. Da gibt es einiges abzuwägen und zu bedenken. Daher werden Ihre Interessenten das Kaufobjekt auf Herz und Nieren überprüfen. Mancher Käufer bringt einen Gutachter mit, andere berufen einen Familienrat ein und wieder andere benötigen noch mehr Zeit für die Kaufpreisfinanzierung.
Während nun vielleicht Ihnen als Privatverkäufer langsam die Geduld aus geht und Sie vielleicht dazu neigen, lieber ein Zugeständnis zu machen, als sich noch länger von unentschlossenen oder geduldstrapazierenden Interessenten beschäftigen zu lassen, kann ein Profimakler wertfrei und ruhig mit der passenden Taktik die Käufersignale der Interessenten ausloten. Denn gerade in dieser sensiblen Phase muss der Makler die Spreu vom Weizen trennen. Er muss den qualifizierten Interessenten mit solider Bonität von den Möchtegerns, den Zittrigen, den Selbstüberschätzern und Blendern herausfiltern und das möglichst ohne Gesichtsverlust.
Natürlich muss das in Ihrem Fall nicht eintreffen und die Autorin wünscht Ihnen, dass es Ihnen gelingt, Ihre Immobilie privat ganz reibungslos und problemlos selbst zu verkaufen.
Fazit: Wenn Sie es sich zutrauen, den Kaufpreis Ihrer Immobilie marktgerecht einzuschätzen, wenn Sie sich die Mühe machen können, mit einem entsprechenden Zeiteinsatz Inserate zu formulieren, Kaufunterlagen, Besichtigungstermine und Interessentenführungen zu organisieren und gelassen bleiben, wenn es darum geht, Verhandlungen zu führen, können Sie Ihre Immobilie auch selbst verkaufen. Wenn Sie diese Arbeit scheuen, ist es ratsam sich besser an einen Makler zu wenden.
Autoreninformation
Maxi Schwarz – Wohnung-Jetzt Redaktion