Betriebskosten: was Mieter und Vermieter wissen müssen
Auch wenn viele Hausverwaltungen inzwischen dazu übergegangen sind, die automatisch erstellten Betriebskosten nach umlagefähig und nicht umlagefähig zu trennen, verbergen sich darin doch öfters Fehler.
Umlagefähig sind diese Betriebskosten:
- Kaltwasser, Abwasser anteilig pro Wohnung
- Warmwasser, Heizung,
- Treppenhausreinigung,
- Müllabfuhr,
- Gartenpflege, Winterdienst,
- Niederschlagswasser,
- Ungezieferbekämpfung/Schädlingsbefall
- Allgemeinstrom, Treppenhausbeleuchtung,
- Grundsteuer,
- Versicherungen,
- Hauswartsleistungen,
- Kosten für Gebrauchsüberlassung von Verbrauchsmessern und Mengenreglern für Wasser, Energie und Strom,
- Kosten für Wartung und Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs,
- Kosten für die Schornsteinreinigung,
- Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne, eines Breitbandkabelanschlusses sowie der monatlichen laufenden Gebühren,
- Kosten für den Betrieb einer Einrichtung für die Wäschepflege
Nicht umlagefähig sind diese Betriebskosten:
- Kosten der Hausverwaltung,
- Kontoführungsgebühren,
- Kapitalertragssteuer,
- Zuführung in die Rücklagen,
- Solidaritätszuschlag,
- Kleinreparaturen.
Grenzfälle, die immer wieder Schwierigkeiten bereiten sind:
Kosten der Gartenpflege: Kann der Mieter den Garten nicht benützen, können diese Kosten nicht auf ihn abgewälzt werden.
Wird ein Garten erstmalig angepflanzt, oder werden Bäume und Sträucher ersatzlos entfernt, können diese Kosten ebenfalls nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Kleinreparaturen können, sofern es sich um Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume handelt, auf den Mieter bis maximal 6% der Jahresbruttokaltmiete umgelegt werden. Die Kosten einer einzelnen Reparatur dürfen 125 Euro nicht überschreiten. Typische Kleinreparaturen sind Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Gas, Fenster- und Türverschlüsse, und Verschlüsse an Fensterläden. Das muss jedoch im Mietvertrag auch so vereinbart sein.
Was Vermieter und Mieter gleichermaßen nervt:
Die Betriebskosten, auch „zweite Miete“ genannt, steigen kontinuierlich zu Lasten beider Parteien an:
Für die Mieter ergeben sich regelmäßig eine Erhöhung der Vorauszahlungen. Die Miete steigt kontinuierlich über die Jahre, obwohl die Kaltmiete gar nicht erhöht wurde.
Vermieter haben in den wenigsten Fällen einen Einfluss auf die Betriebskostenentwicklung. In manchen Regionen sind diese in den letzten Jahren um mehr als 50% gestiegen. Wie will man da noch dem Mieter zusätzlich eine Mieterhöhung anlasten? Diese ist aber schon wegen der Inflation von Zeit zu Zeit erforderlich für den Vermieter, wenn er nicht einen Einkommensverlust erleiden möchte.
Was Mieter und Vermieter gegen den Anstieg der Betriebskosten tun können:
Wie Mieter ihre Betriebskosten senken können:
Strom und Wasserverbrauch können Sie relativ leicht senken, indem Sie für den Strom Geräte mit Stand-by-Betrieb vermeiden oder die Stromzufuhr durch die Verwendung von Mehrfachsteckern mit Kippschaltern regulieren. An Duschen und Wasserhähnen kann man Wasserspararmaturen einsetzen. Fürs Händewaschen und Zähneputzen genügt kaltes Wasser, lassen Sie den Warmwasserhahn dabei zu.
Verzichten Sie auf den Wäschetrockner, lassen Sie Ihre Wäsche im Garten, auf dem Balkon oder im Waschkeller trocknen. Lernen Sie richtig zu lüften (Stoßlüften).
Lassen Sie in der kalten Jahreszeit am Abend stets die Rollläden runter und/oder verwenden Sie spezielle Dämmvorhänge, die Sie vor den Fenstern zuziehen. Hier finden Sie weitere Empfehlungen zum Energiesparen.
Auch wenn mancher an den berühmten Spruch eines ehemaligen Berliner Finanzsenators dabei denkt und sich vorsorglich einen weiteren Pullover für den Winter zulegt, raten wir dringend davon ab, die Heizung erst gar nicht anzustellen. Als Mieter machen Sie sich gegenüber dem Vermieter haftbar, wenn durch unsachgemäßes Heizen Schäden an Leitungen und Mauerwerk entstehen. Außerdem werden Sie selbst dann zu einer Heizkostenumlage verpflichtet, wenn Sie gar nichts verbraucht haben. Da nach der Heizkostenverordnung ein bestimmter Teil der Heizkosten über die Wohnfläche umgelegt werden muss. Dass hat mit Wärmeverlusten zu tun, die durch den Transport der Wärme entstehen.
Was Vermieter in Sachen Betriebskosten tun sollten:
Lassen Sie alle Gewerke regelmäßig instand halten. Achten Sie darauf, dass der Verwalter hier seine Pflichten erfüllt. Wasserentkalkungsanlagen verlängern die Lebensdauer des Leitungssystems.
Achten Sie generell auf die technischen Fähigkeiten bei der Vergabe einer Hausverwaltung. Leider kommt es weniger auf die kaufmännischen, sondern vielmehr auf die technischen und rechtlichen Fähigkeiten der Verwaltung an. Ein Verwalter, der sich im Sinne der Eigentümergemeinschaft um eine sachgerechte Instandhaltung und Instandsetzung bemüht, ist langfristig günstiger als der technisch weniger bewanderte Kaufmann, der Ihnen die WEG-Verwaltung zu einer günstigeren Gebühr anbietet.
Sofern engagierte Bewohner die Gartenpflege oder die Hausreinigung übernehmen möchten, empfiehlt es sich durchaus, diese Arbeiten an Mieter zu vergeben. Meistens arbeiten sie gründlicher für denselben Preis und ihr Engagement fördert zusätzlich die gute Nachbarschaft im Haus.
Verpflichten Sie ihren Mieter dazu, sachgerecht zu lüften und zu heizen. Sofern sie besondere Ausstattungsgegenstände in der Wohnung haben, sollten Sie dem Mieter entsprechende Betriebsanleitungen für die Verwendung und Pflege überlassen. Nur wenn Sie den Mieter sachgerecht instruieren, können Sie den Mieter für ein mögliches Fehlverhalten haftbar machen.
Machen Sie von Zeit zu Zeit eine Visite und begehen Sie regelmäßig ihr Eigentum. So können Sie frühzeitig unliebsame Veränderungen feststellen.