Service-Apartments

langfristig vermietete Apartments ohne Verwaltungsaufwand für Anleger

Was sind eigentlich Service-Apartments?

Service-Apartments liegen im Trend, das zeigen die steigenden Zahlen an Neubaumaßnahmen in diesem Segment. Insbesondere in Ballungsgebieten wird zunehmend ein Angebot an kleinen, flexibel anmietbaren Wohnungen benötigt. Diese Bedarfslücke schließen die Service-Apartments, oft auch Business-  oder Mikroapartments genannt.

Serviced-Apartment
gerade in Ballungsregionen ist Wohnraum knapp. Für Abhilfe sorgen kurzfristig beziehbare Apartments mit Service auf Zeit.

Nach einer Studie von Apartmentservice waren bis zum Jahr 2019 rund 28.500 Service-Apartments in ca. 540 Häusern in Deutschland vorhanden. Die durchschnittliche Auslastung lag vor Corona bereits bei 80%. Zudem gehen zahlreiche Marktbeobachter von einer stark zunehmenden Nachfrage nach Kleinwohnungen in den Ballungszentren aus. Diese Nachfrage trifft jedoch auf ein besonders knappes Angebot, wie ein Beitrag von statista zuletzt festgestellt hat.

flexibel anmietbare Apartments für eine wachsende Zielgruppe

Es gibt viele Gründe warum Menschen für eine befristete Zeit, meistens für mehrere Wochen bis hin zu einem halben Jahr eine Wohnung benötigen: Geschäftsleute, Projektmitarbeiter und Angestellte auf Probezeit. Aber auch Menschen die aus medizinischen Gründen verreisen sowie Berufsanfänger oder Studenten, die kurzfristig eine solide Bleibe benötigen. Sie alle sind die Zielgruppe, für die rasch beziehbare Kleinwohnungen benötigt werden. Insbesondere in den deutschen Metropolen Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Leipzig wächst der Bedarf an rasch und befristet anmietbaren und funktional ausgestatteten Kleinwohnungen. Im Zuge angespannter Wohnungsmärkte werden die Apartments zunehmend von Wohnungssuchenden nachgefragt, die interimsweise in die Apartments einziehen können.

das unterscheidet die Business-Apartments von einer klassischen Wohnung

Im Unterschied zu einer klassischen Wohnung können diese Apartments

  • einfacher,
  • schneller und
  • flexibler angemietet werden.

Die eigens für diesen Zweck errichteten Boardinghäuser oder Apartmenthäuser sind mit einem Hotelbetrieb vergleichbar, wenngleich sich der Service auf überwiegend optional buchbare Dienstleistungen wie Reinigung, Frühstück, Wäscheservice und dergleichen beschränkt. Das erspart den Mietern die -gerade in Ballungszentren- schwierige Wohnungssuche und die Organisation eines Umzugs. Man mietet einfach ein komplett ausgestattetes Apartment für einige Wochen oder Monate, bis entweder der Aufenthalt beendet ist oder man die passende Wohnung vor Ort gefunden hat.

Fazit

  • Für den Mieter sind die Kosten fürs Wohnen in den Service-Apartments günstiger als in einem Hotel bei vergleichbarem Wohnkomfort. Kosten für einen Umzug, das Anschaffen eigener Möbel und der Zeitaufwand für die Einrichtung einer Wohnung entfallen und entlasten ebenfalls das Mieterbudget.
  • Für die Eigentümer der Apartments ist das Konzept ebenfalls attraktiv, denn um die Möblierung, Vermietung, die Serviceleistungen und um die laufende Instandhaltung kümmert sich der Betreiber. Das hat Vorteile für beide Seiten: da die Pächter oft deutschlandweit agieren, erzielen sie Skaleneffekte und können die Vermietung und Verwaltung der Kleinwohnungen kostengünstig und auf einem hohen professionellen Niveau organisieren, welches ein privater Vermieter in der Regel nicht erreicht. Das spricht für eine klassische Win-Win-Situation für Mieter-Pächter und Eigentümer.

Für Anleger gilt es zu beachten, ob die Kleinwohnungen als Gewerbeobjekte eingestuft werden oder nicht. Bei einer gewerblichen Nutzung sind die Mieten umsatzsteuerpflichtig und Käufer werden steuerlich als Gewerbetreibende eingestuft. Das hat Vor- und Nachteile und sollte im Vorfeld eines Ankaufs individuell abgeklärt werden. 

servived Apartments
digitale Nomaden, Medizintouristen oder Berufsanfänger sind typische Bewohner der Service-Apartments

Konzept der Service-Apartments

Im Vergleich der Service-Apartments mit klassischen Wohnungen wird deutlich, wo die Unterschiede zur klassischen Vermietung liegen:

Unterschiede Wohnung Apartment mit Service
Wer vermietet? Eigentümer Betreiber
Vertragsverhältnis mit Eigentümer Mietvertrag Pachtvertrag
Miete beinhaltet Umsatzsteuer? Nein Ja
Mietdauer Bewohner Langfristig Bis maximal 6 Monate
Vertragsbestandteile:    
Vertragsdauer Unbefristet Mindestens 10 Jahre, oft 20 Jahre zzgl. Verlängerungsoption
Kündigungsfrist Mindestens 3 Monate Für den Bewohner: kurzfristig für den Pächter: 1 Jahr vor Vertragsende
Ausstattung Unmöbliert, teilmöbliert oder möbliert Möbliert, löffelfertig
Mieter ist zuständig für Kaution ja ja
Mieter trägt Schönheitsreparaturen ja ja
Eigentümer kann selbst nutzen ja nein
Mietvertrag ist Mietspiegel, Mietpreisbremse unterworfen ja nein
Zu versteuern Einkünfte aus Vermietung Einkünfte aus Gewerbebetrieb/ Einkünfte aus Vermietung; abhängig vom steuerlichen Konzept
Rechtlich Kauf von Sondereigentum Teileigentum
Möglichkeit der Einflussnahme auf Mietverhältnis Vorhanden ausgeschlossen

Die Ähnlichkeit mit einem Hotelbetrieb wirkt sich stark auf das Konzept aus und auf die darin enthaltenen Chancen und Risiken für den Käufer. Der wirtschaftliche Erfolg der Service-Apartments hängt neben den üblichen Standort- und Lagefaktoren maßgelblich von dem Geschick des Betreibers ab.

Chancen und Risiken, die Service-Apartments Anlegern bieten:

Die Vorteile für Anleger liegen im wesentlichen darin, dass die Apartments professionell von einem spezialisierten Management bewirtschaftet werden. Das beinhaltet:

  • oft ein Rundum-Sorglos-Paket, kein Verwaltungsaufwand wie z.B. für das Erstellen von Abrechnungen
  • Mietzahlungen erfolgen dauerhaft über den Pachtzeitraum unabhängig von der Belegung
  • kein Vermietungs- oder Verwaltungs-Knowhow für den Eigentümer erforderlich
  • Inflationsschutz des eingesetzten Kapitals durch indexierte Pacht
  • Überschaubares Investment
  • Überdurchschnittlich erzielbare Mietrendite, denn Mietpreise unterliegen keiner Mietpreisbremse
service-apartments
serviced Apartments werden vollmöbliert und löffelfertig angeboten. Erfahrene und spezialisierte Träger sind für den Erfolg maßgebend

Risiken und mögliche Nachteile

Neben der Lage in Ballungszentren sollten Anleger hauptsächlich auf die Qualifikation des Managements achten, damit diese Risiken ausgeblendet werden:

  • Insolvenzrisiko des Betreibers,
  • Erhöhter Instandhaltungsaufwand durch häufigeren Mieterwechsel,
  • Unsicherheit in Bezug auf Wertentwicklung des Investments (zu wenig belastbare Marktdaten)
  • Eingeschränkte Weiterverkaufsmöglichkeit durch langfristige Vertragsbindung
  • mögliche Vertragsrisiken auf Grund von behördlichen Auflagen
  • kein Selbstbezug möglich

unser Tipp für Anleger

  • Wenn Lage und Betreiber stimmen, sind für Kapitalanleger gute Wertentwicklungsperspektiven gegeben, denn die Bedarfsprognosen sind hervorragend. Auch für Anleger, die eine Diversifikation ihres Portfolios in Sachwerte anstreben oder im Fall, dass eine 6b-Rücklage zur Disposition steht, bieten sich die Service-Apartments als Bausteine an.
  • Wer jedoch mit einem späteren Selbstbezug liebäugelt, für den sind die Service-Apartments nicht geeignet. Auch Kleingewerbetreibende sollten sich anderweitig orientieren, da es für sie zu ungünstigen steuerlichen Auswirkungen kommen kann.
Fazit

Angebote und Alternativen:

Kapitalanleger entdecken gleich hier aktuelle Angebote an Service-Apartments

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Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de

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