Service-Apartments

Angebot und Konzept sowie Chancen und Risiken für Anleger

Was sind eigentlich Service-Apartments?

Service-Apartments liegen im Trend, das zeigen die steigenden Zahlen an Neubaumaßnahmen in diesem Segment. Insbesondere in Ballungsgebieten wird zunehmend ein Angebot an kleinen, flexibel anmietbaren Wohnungen benötigt. Diese Bedarfslücke schließen die Service-Apartments (oft auch Serviced Apartments oder Mikroapartments genannt).

Serviced-Apartment
gerade in Ballungsregionen ist Wohnraum knapp. Für Abhilfe sorgen kurzfristig beziehbare Apartments mit Service auf Zeit.

Nach einer Studie von Apartmentservice waren bis zum Jahr 2019 rund 28.500 Service-Apartments in ca. 540 Häusern in Deutschland vorhanden. Die durchschnittliche Auslastung lag vor Corona bereits bei 80%. Zudem gehen zahlreiche Marktbeobachter von einer stark zunehmenden Nachfrage nach Kleinwohnungen in den Ballungszentren aus. Diese Nachfrage trifft jedoch auf ein besonders knappes Angebot, wie ein Beitrag von statista zuletzt festgestellt hat.

das Angebot: wer nutzt ein Service-Apartment?

Es gibt viele Gründe warum Menschen für eine befristete Zeit, meistens für mehrere Wochen bis hin zu einem halben Jahr eine Wohnung benötigen: Geschäftsleute, Projektmitarbeiter und Angestellte auf Probezeit. Aber auch Menschen die aus medizinischen Gründen verreisen sowie Berufsanfänger oder Studenten, die kurzfristig eine solide Bleibe benötigen. Sie alle sind die Zielgruppe, für die rasch beziehbare Kleinwohnungen benötigt werden. Insbesondere in den deutschen Metropolen Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Leipzig wächst der Bedarf an flexibel anmietbaren und funktional ausgestatteten Kleinwohnungen, den Service-Apartments oder Mikroapartments. Im Zuge angespannter Wohnungsmärkte werden die Apartments zunehmend von Wohnungssuchenden nachgefragt, die interimsweise in die Apartments einziehen können.

Unterschied zur Anmietung einer klassischen Wohnung

Im Unterschied zu einer klassischen Wohnung können die Service-Apartments

  • einfacher,
  • schneller und
  • flexibler angemietet werden.

Die eigens für diesen Zweck errichteten Apartmenthäuser sind mit einem Hotelbetrieb vergleichbar, wenngleich sich der Service auf überwiegend optional buchbare Dienstleistungen wie Reinigung, Frühstück, Wäscheservice und dergleichen beschränkt. Das erspart den Mietern die -gerade in Ballungszentren- schwierige Wohnungssuche und die Organisation eines Umzugs. Man mietet einfach ein komplett ausgestattetes Apartment für einige Wochen oder Monate, bis entweder der Aufenthalt beendet ist oder man die passende Wohnung vor Ort gefunden hat.

Fazit

  • Für den Mieter sind die Kosten fürs Wohnen in den Service-Apartments günstiger als in einem Hotel bei vergleichbarem Wohnkomfort. Kosten für einen Umzug, das Anschaffen eigener Möbel und der Zeitaufwand für die Einrichtung einer Wohnung entfallen und entlasten ebenfalls das Mieterbudget.
  • Für die Eigentümer der Apartments ist das Konzept ebenfalls attraktiv, denn um die Möblierung, Vermietung, die Serviceleistungen und um die laufende Instandhaltung kümmert sich der Betreiber. Das hat Vorteile für beide Seiten: da die Pächter oft deutschlandweit agieren, erzielen sie Skaleneffekte und können die Vermietung und Verwaltung der Kleinwohnungen kostengünstig und auf einem hohen professionellen Niveau organisieren, welches ein privater Vermieter in der Regel nicht erreicht. Das spricht für eine klassische Win-Win-Situation für Mieter-Pächter und Eigentümer.

Für Anleger gilt es zu beachten, dass die Kleinwohnungen in Form der Service-Apartments oft als Gewerbeobjekte eingestuft werden. In diesem Fall führt das zu erheblichen Unterschieden bei der Besteuerung als auch bei den rechtlichen Rahmenbedingungen für den Käufer.

servived Apartments
digitale Nomaden, Medizintouristen oder Berufsanfänger sind typische Bewohner der Service-Apartments

Konzept der Service-Apartments

Im Vergleich der Service-Apartments mit klassischen Wohnungen wird deutlich, wo die Unterschiede zur klassischen Vermietung liegen:

UnterschiedeWohnungApartment mit Service
Wer vermietet?EigentümerBetreiber
Vertragsverhältnis mit EigentümerMietvertragPachtvertrag
Miete beinhaltet Umsatzsteuer?NeinJa
Mietdauer BewohnerLangfristigBis maximal 6 Monate
Vertragsbestandteile:  
VertragsdauerUnbefristetMindestens 10 Jahre, oft 20 Jahre zzgl. Verlängerungsoption
KündigungsfristMindestens 3 MonateFür den Bewohner: kurzfristig für den Pächter: 1 Jahr vor Vertragsende
AusstattungUnmöbliert, teilmöbliert oder möbliertMöbliert, löffelfertig
Mieter ist zuständig für Kautionjaja
Mieter trägt Schönheitsreparaturenjaja
Eigentümer kann selbst nutzenjanein
Mietvertrag ist Mietspiegel, Mietpreisbremse unterworfenjanein
Zu versteuernEinkünfte aus VermietungEinkünfte aus Gewerbebetrieb/ Einkünfte aus Vermietung; abhängig vom steuerlichen Konzept
Rechtlich Kauf vonSondereigentumTeileigentum
Möglichkeit der Einflussnahme auf MietverhältnisVorhandenausgeschlossen

Die Ähnlichkeit mit einem Hotelbetrieb wirkt sich stark auf das Konzept aus und auf die darin enthaltenen Chancen und Risiken für den Käufer. Der wirtschaftliche Erfolg der Service-Apartments hängt neben den üblichen Standort- und Lagefaktoren maßgelblich von dem Geschick des Betreibers ab.

Chancen und Risiken, die Service-Apartments Anlegern bieten:

Die Vorteile für Anleger liegen im wesentlichen darin, dass die Apartments professionell von einem spezialisierten Management bewirtschaftet werden. Das beinhaltet:

  • oft ein Rundum-Sorglos-Paket, kein Verwaltungsaufwand wie z.B. für das Erstellen von Abrechnungen
  • Mietzahlungen erfolgen dauerhaft über den Pachtzeitraum unabhängig von der Belegung
  • kein Vermietungs- oder Verwaltungs-Knowhow für den Eigentümer erforderlich
  • Inflationsschutz des eingesetzten Kapitals durch indexierte Pacht
  • Überschaubares Investment
  • Überdurchschnittlich erzielbare Mietrendite, denn Mietpreise unterliegen keiner Mietpreisbremse
service-apartments
serviced Apartments werden vollmöbliert und löffelfertig angeboten. Die Markterfahrung des Betreibers ist ein nicht zu unterschätzender Erfolgsbaustein für den Eigentümer

Risiken und mögliche Nachteile

Neben der Lage in Ballungszentren sollten Anleger hauptsächlich auf die Qualifikation des Managements achten, damit diese Risiken ausgeblendet werden:

  • Insolvenzrisiko des Betreibers,
  • Erhöhter Instandhaltungsaufwand durch häufigeren Mieterwechsel,
  • Unsicherheit in Bezug auf Wertentwicklung des Investments (zu wenig belastbare Marktdaten)
  • Eingeschränkte Weiterverkaufsmöglichkeit durch langfristige Vertragsbindung
  • mögliche Vertragsrisiken auf Grund von behördlichen Auflagen
  • kein Selbstbezug möglich

unser Tipp für Anleger

  • Wenn Lage und Betreiber stimmen, sind für Kapitalanleger gute Wertentwicklungsperspektiven gegeben, denn die Bedarfsprognosen sind hervorragend. Auch für Anleger, die eine Diversifikation ihres Portfolios in Sachwerte anstreben oder im Fall, dass eine 6b-Rücklage zur Disposition steht, bieten sich die Service-Apartments als Bausteine an.
  • Wer jedoch mit einem späteren Selbstbezug liebäugelt, für den sind die Service-Apartments nicht geeignet. Auch Kleingewerbetreibende sollten sich anderweitig orientieren, da es für sie zu ungünstigen steuerlichen Auswirkungen kommen kann.
Fazit

Weiterführende Infos:

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Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de

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