Wann ist Mietminderung ausgeschlossen?

Bei Mängeln an einer Mietsache kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen. Nicht alle Schäden sind minderungsfähig. Jetzt online informieren.  

Mietminderung – wann ist sie ausgeschlossen?

Vermieter haben laut Mietrecht grundsätzlich die Pflicht, Mietsachen in einem gebrauchstauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen. Während der Laufzeit des Mietvertrags müssen sie dafür sorgen, dass dieser Zustand erhalten bleibt.

Sollte dies nicht geschehen, wird Mietern das Recht zu einer Mietminderung zugestanden. Dabei gibt es einige Ausnahmen, welche eine Mietminderung ausschließen!

Eine Mietminderung greift nicht bei allen Mängeln! (Bild Pixabay)

Wann kann der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?

Das Dach ist undicht oder die Wohnung von Schimmel befallen. Der Aufzug im Haus ist ständig defekt oder überhaupt nicht mehr zu nutzen. Oder es finden Sanierungsarbeiten statt, welche die Wohnqualität entscheidend einschränken. Nach Meinung der Experten von rightmart.de gibt es zahllose Gründe, dem Vermieter eine Mietminderung anzukündigen.

Allerdings berechtigt nicht jeder Mangel in der Wohnung zu einer eigenständigen Kürzung des Mietzinses. Zudem führen manche Gegebenheiten dazu, dass ein Ausschluss des Mietminderungsrechts vorliegt. Wer in diesem Falle die Miete eigenständig heruntersetzt, rutscht in einen Zahlungsrückstand, der beträchtliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung nach sich ziehen kann. Die Gründe, die zu einem Ausschluss des Minderungsrechts führen können, sind nicht jedem geläufig. Daher zählen wir sie an dieser Stelle auf:

Unerheblichkeit

Eine Mietminderung ist dann nicht rechtens, wenn ein Schaden sofort zu erkennen ist und umgehend ohne großen Kostenaufwand repariert werden kann. Dabei gibt es keine allgemeingültigen Vorgaben, sondern es muss immer der Einzelfall betrachtet werden. 

Allerdings besteht, die Wohnfläche betreffend, eine Ausnahme. Aus Gründen der Rechtssicherheit hat der BGH (Bundesgerichtshof) eine Erheblichkeitsgrenze von 10 % festgelegt. Bei einer Abweichung von bis zu 10 % der im Mietvertrag enthaltenen Wohnfläche nach unten gilt diese als unerheblich und es liegt ein Ausschluss des Minderungsrechts vor. Erst bei einer fehlenden Quadratmeterzahl, die über dem angegebenen Wert liegt, kann eine Mietminderung veranlasst werden.

Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis

Dabei ist das Datum des Vertragsabschlusses ausschlaggebend. Sollte der Mieter einen Mangel zu diesem Zeitpunkt kennen, entfällt das Mietminderungsrecht. Liegt bei Vertragsabschluss ein Rechtsmangel vor, dann müssen dem Mieter auch die rechtlichen Folgen bewusst gemacht werden, damit der Ausschluss vom Mietminderungsrecht greift.

Auch grobe Fahrlässigkeit seitens des Mieters kann zu einem Ausschluss führen, sofern der Vermieter einen Mangel nicht absichtlich verschwiegen hat. Der Tatbestand liegt dann vor, wenn der Mieter seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder allgemein übliche Überlegungen nicht anstellt. 

Zur Erläuterung dieses Sachverhalts dient ein Urteil des Landgerichts Berlin von 2008 (Az 63 S 398/07). Dabei wurde eine Wohnung in der Nähe einer Bahntrasse angemietet. Die Bahnlinie wurde später in eine ICE-Trasse umgewandelt, womit ein erhöhter Lärmpegel einherging. Das Gericht ging davon aus, dass die verkehrspolitischen Planungen allgemein bekannt waren und der Mieter die zumutbare Möglichkeit hatte, sich über den Sachverhalt vor Vertragsabschluss zu informieren. Daher wurde der Ausschluss der Mietminderung bestätigt.

Formulierung des Vorbehalts

Ein Mieter kann einen Mangel kennen, behält sich aber sein Recht auf Mietminderung zu einem späteren Zeitpunkt vor und unterschreibt den Mietvertrag. In diesem Falle ist es nicht ausreichend, auf den Mangel hinzuweisen, sondern es bedarf einer genauen Kennzeichnung desselben. Außerdem muss dem Vermieter erkenntlich artikuliert werden, dass auf die Gewährleistungsrechte nicht verzichtet werden wird. Es empfiehlt sich daher der schriftliche Weg.

Anzeigepflicht bei Mängeln

In vielen Fällen werden Mängel erst im Laufe eines Mietverhältnisses ersichtlich. Dann ist der Mieter angehalten, diese dem Vermieter umgehend zu melden. Dabei ist auf eine ausführliche Beschreibung zu achten, damit der Vermieter den Mangel beseitigen kann. Sollte eine Anzeige seitens des Mieters nicht unverzüglich erfolgen, entfällt das Minderungsrecht für die Zeitspanne zwischen Kenntnisnahme und Anzeige.

Der Mieter verursacht den Mangel

Sollten die Mängel durch den Mieter oder dessen Einflussbereich verursacht worden sein, führt dieser Umstand zum Ausschluss einer Mietminderung. Ein teilweises Verschulden kann zu einer Herabsetzung der Mietminderungsquote führen.

Energetische Sanierung

2013 wurde das Mietrecht reformiert und um einen zusätzlichen Ausschlussgrund erweitert. Der Grundgedanke war, dass der Vermieter nicht von energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Wohnraums abgeschreckt wird, weil er Minderungen bei der Mieteinnahme befürchtet. Der heutige Stand ist dahingehend, dass der Mieter in den ersten drei Monaten der Sanierung keine Mietminderung vornehmen darf.

Autor: Redaktion wohnung-jetzt.de mit freundlicher Unterstützung von rightmart.de