was rund um die Wohnungsübergabe bei Mietende zu beachten ist, sowie Tipps wie Vermieter und Mieter die Wohnungsübergabe rasch und problemlos bewältigen können:
Was heißt Wohnung besenrein übergeben?
Die Wohnung muss auf jeden Fall sauber und ordentlich übergeben werden, also sollten Sie in jedem Fall eine Grundreinigung vornehmen: Böden und Teppiche sind zu reinigen, Fenster sollten geputzt sein ebenso wie Bäder und Küchen. Das nennt man besenrein. Schäden, die Sie an der Wohnung verursacht haben, müssen grundsätzlich beseitigt sein.
Müssen Sie die Wände, Decken, Heizkörper, Innentüren, Fenster und die Außentür von innen streichen und/oder tapezieren? Grundsätzlich nein, denn eigentlich ist es Sache des Vermieters solche so genannte Schönheitsreparaturen durchzuführen. Aber schauen Sie zunächst in Ihren Mietvertrag, denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Verpflichtung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. In den meisten Mietverträgen sind hierzu Klauseln enthalten. Aber nicht jede Klausel, die in einem Mietvertrag steht, ist auch wirksam.
Der Bundesgerichtshof hat für die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ausdrücklich klargestellt, dass sie unwirksam sind, wenn so genannte „starre“ Fristen vorgeben sind, die festlegen, dass sie z.B. nach drei, fünf und sieben Jahren oder bei Ihrem Auszug Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Also ist eine Klausel, nach der in Küchen, Bädern, Toiletten spätestens/mindestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen. Dielen…spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten…spätestens nach sieben Jahren“ die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, unwirksam. Eine solche starre Fristenklausel benachteiligt den Mieter laut Ansicht des Gerichts stets unangemessen und ist daher unzulässig. Der Mieter hat in diesem Fall keinerlei Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Aber Achtung: Steht in Ihrem Vertrag, dass Schönheitsreparaturen … z.B. IN DER REGEL, oder IM ALLGEMEINEN in Küchen, Bädern, Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen. Dielen…spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten…spätestens nach sieben Jahren“ durchzuführen sind, so ist die Klausel wirksam, denn es kommt immer noch auf den Zustand der Wohnung an.
Ist in einem Mietvertrag mit so genannter starrer Fristenklausel zusätzlich eine Klausel enthalten, die dem Mieter für den Fall, dass er vor Ablauf der Durchführungsfristen der Schönheitsreparaturen auszieht, z.B. bereits nach zwei Jahren, anteilig die hierfür anfallenden Kosten aufbürdet, z.B. nach 2 Jahren 20% der Kosten, erfasst die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel auch diese Kostenklausel. In diesem Fall müssen Sie als Mieter weder Schönheitsreparaturen ausführen, noch anteilig für die entstehenden Kosten der Arbeiten zahlen. Dies ist dann allein Sache des Vermieters. Auch kann ein Vermieter diese unwirksame Klausel nicht einseitig verändern, noch kann er vom Mieter verlangen, dass dieser einer Vertragsänderung zustimmt und eine wirksame Klausel nachträglich vereinbart wird.
Für Mieter gilt deshalb immer vor Auszug einen prüfenden Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Für Vermieter gilt, dass Sie keinesfalls mehr alte Mietverträge verwenden sollten.
Erforderlich ist für wirksame Schönheitsreparaturklausel also, dass sich aus der konkreten Formulierung der Klausel im Mietvertrag ergibt, dass die angegebenen Fristen lediglich eine Art Richtschnur darstellen. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen muss konkret aber stets vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig sein.
Sind Sie sich unsicher, so holen Sie sich kompetenten Rechtsrat bei einem Anwalt Ihres Vertrauens.
Tipps für eine stressfreie Wohnungsübergabe
Während im Mietvertrag geregelt ist, in welchem Zustand die Wohnung zu übergeben ist, gibt es keine Pflichten, wie Vermieter und Mieter eine Wohnungsübergabe durchführen sollten. Damit alles reibungslos läuft, dazu diese Tipps:
- für Vermieter, die den Zustand der Wohnung nicht kennen, ist es sinnvoll, einige Wochen vor dem Übergabetermin die Wohnung zu besichtigen. Dabei können beide Mietparteien gemeinsam besprechen, ob von Mieterseite Mängel zu beseitigen sind und in welcher Form das geschehen soll.
- Am Tag der Übergabe sollte zur Absicherung beider Seiten ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt werden. Darin wird der Zustand und etwaige vorhandene Mängel festgehalten, auch wenn sie strittig sein sollten. Ein Musterformular für ein Übergabeprotokoll können Sie kostenlos bei wohnung-jetzt.de downloaden.
- Wenn die Übergabe einer Wohnung z.B. bei Dunkelheit statt finden soll, aber alle Lampen in der Wohnung abmontiert sind, sollte man zum Übergabetermin für ausreichend Lichtquellen sorgen. Weitere Hilfsmittel wie Klappstühle oder eine Haushaltsleiter könnten notwendig sein, um den Zustand der Wohnung sachgerecht beurteilen zu können.
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