Kaufpreis 157.000 €
Zimmer 1
76344 Eggenstein-Leopoldshafen
Größe 35 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 6. Oktober 2025
Kommission: keine Provision, courtagefrei
Badezimmer: 1
Schlafzimmer: 1
Etage: 1
Baujahr: 1994
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Solide Eigentumsstruktur, moderne Ausstattung, zuverlässige Verwaltung – und das Ganze nur 1 Minute zur S-Bahn. Bezugsfrei. Gepflegt, vorausschauend verwaltet – mit Details, die man selten findet: • Diese hochwertig ausgestattete 1-Zimmer-Wohnung liegt im 1. Obergeschoss der ruhigen Wohnanlage „Waldäcker“ in der Schweriner Straße 2b in Eggenstein-Leopoldshafen. • Sie bietet auf ca. 34,64 m² Wohnfläche durchdachte Raumaufteilung, wertige Ausstattung und einen überdachten Balkon mit Blick in den grünen Innenhof – nur eine Gehminute von der S-Bahn Haltestelle „Schweriner Str.“ entfernt. Der Balkon hat Ostausrichtung, damit ist die Wohnung im Sommer immer angenehm kühl. Ein zugehöriger Außenstellplatz (Sondereigentum) sowie ein massiv gemauerter Kellerraum runden das Angebot ab. Wohnanlage „Waldäcker“ – solide Gemeinschaft, durchdachte Struktur • 1994 erstellte Wohnanlage (massive Ziegelbauweise) • vier architektonisch anspruchsvoll gestaltete Mehrfamilienhäuser • Die WEG wird professionell verwaltet, aber jedes Haus hat eine eigene Rücklage • Die gesamte Anlage umfasst 104 Wohneinheiten und 8 Gewerbeeinheiten, aufgeteilt auf zwei Grundstücke mit gesonderter Verwaltung • Ebenfalls gibt es eine Tiefgarage, die kompletten Kosten der Instandhaltung der Tiefgarage tragen ausschließlich die Eigentümer der Tiefgarage. Die Wohnung ist daher davon ausgeschlossen • Die zu verkaufende Wohnung ist in der Teil WEG Schweriner Str. 2a/b mit eigener Rücklage 56.130 € (Stand: 31.12.2024), Rücklagenanteil Wohnung: 1.654 € • Die Wohnanlage wird professionell durch die Hausverwaltung Krogmeier-Vieten (Karlsruhe) betreut. Insider des Karlsruher kennen diese als beste Hausverwaltung in Karlsruhe. Rücklagen werden vorausschauend gebildet und gezielt eingesetzt: So wurde 2023 die Balkonsanierung (inkl. Geländer) vollständig über die Rücklagen bezahlt – ohne Sonderumlage. Auch gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie der hydraulische Abgleich wurden fristgerecht umgesetzt. Damit haben Käufer keine finanziellen Altlasten und keine offenen Baustellen Eckdaten zur Wohnung & WEG • Wohnfläche: 34,64 m², Balkon (3,43 m², hälftig angerechnet) • Baujahr: 1994 – deutlich jünger als viele Altbauten in der Umgebung • Hausgeld Wirtschaftsplan 2026: • Gesamt: 199,73 €/Monat • Umlagefähig: 104,14 €/Monat (inkl. Heizung) • Nicht umlagefähig: 26,65 €/Monat • Rücklage: 14,73 €/Monat • 2025 Grundsteuerbescheid: 27,79 €/Jahr Die Nebenkostenstruktur ist dauerhaft niedrig, da das Haus ohne Aufzug gebaut wurde – keine Aufzugstechnik = keine Wartungskosten = geringere Rücklagenlast. Für Eigennutzer bedeutet das: planbare monatliche Belastung. Für Kapitalanleger: höhere Nettorendite pro Mieteinheit. WEG: effizient, fair, professionell – mit Vorbildfunktion • Die Besonderheit dieser Wohnanlage liegt in ihrer Struktur: Vier rechtlich eigenständige Häuser, die über den Innenhof verbunden sind, aber bei Hausmeisterdiensten, Reinigung und Pflege gemeinsame Synergien nutzen. Dadurch ist die Anlage sichtbar gepflegt – ohne überzogene Kosten. • Ein fest angestellter Hausmeister/in ist regelmäßig vor Ort, kümmert sich um die Treppenhäuser, Müllplätze, Außenanlagen und Kleinstreparaturen. Ergebnis: vorbildlich ordentliche Außenbereiche, geschnittener Rasen, absolut sauberes Treppenhaus und Keller – und das dauerhaft. Kurzum: • Solide Eigentumsstruktur, moderne Ausstattung, zuverlässige Verwaltung – und das Ganze nur 1 Minute zur S-Bahn. • Diese Wohnung überzeugt durch das, was man nicht sieht – aber jeden Tag spürt: eine stabile Gemeinschaft, klare Regeln, sehr professionelle, langjährige Hausverwaltung Balkon, Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen Bemerkungen: Ausstattung – Hochwertig, modern, funktional Diese Wohnung überzeugt mit einer durchdachten Raumstruktur und einer Ausstattung, die auf Langlebigkeit, Komfort und Alltagstauglichkeit ausgelegt ist – ideal für Eigennutzer oder Kapitalanleger, die ohne Aufwand einziehen oder vermieten möchten. Wohnraum – hell, ruhig, wohnlich Der zentrale Wohn- und Schlafbereich ist großzügig geschnitten, dank großer Fensterfront zum Innenhof lichtdurchflutet und bietet direkten Zugang zum überdachten Balkon. Der hochwertige Design-Laminatboden in Holzoptik ist pflegeleicht – ein langlebiger Bodenbelag mit wohnlichem Charakter. Separate Küche – seltenes Alleinstellungsmerkmal Die abgeschlossene Küche mit Tür ist ein echtes Highlight – schützt den Wohnbereich vor Gerüchen und sorgt für klare Raumtrennung. Die verbaute Häcker-Einbauküche mit Hochglanzfronten in Weiß (U-Form) ist perfekt in den Raum eingepasst und wird durch hochwertige Elektrogeräte ergänzt: • Siemens-Kühlschrank mit Gefrierfach • Siemens-Waschmaschine • Blaupunkt-Geschirrspüler • Blaupunkt-Herd und Backofen (Bosch/Siemens-Gruppe) Die Geräte sind funktionstüchtig, gepflegt und ideal für Miet- oder Eigennutzung – einziehen, loskochen, fertig. Badezimmer – hygienisch, modern, gut durchdacht Das innenliegende Bad wurde deckenhoch gefliest, ist hell, gepflegt und funktional ausgestattet. Elektrische Abluftanlage für optimale Belüftung. Flur – abgetrennt & nützlich Ein separater Flur mit Tür trennt den Eingangsbereich vom Wohnraum. Diese klare Struktur sorgt für Privatsphäre beim Betreten der Wohnung und erlaubt z. B. einen Garderobenbereich oder Stauraum für Schuhe. Solche Lösungen sind bei 1-Zimmer-Wohnungen selten und heben diese Einheit positiv hervor. Balkon – nutzbar bei jedem Wetter Der überdachte Balkon (Ost-Ausrichtung) mit ca. 7 m² Fläche ist mit Steinzeugfliesen, Außenlicht, Steckdose und Gulli ausgestattet. Durch die Überdachung ist er ganzjährig nutzbar – ideal für Frühstück, Lufttrocknung oder einfach als Rückzugsort. Praktisch: Der eigene Stellplatz ist direkt einsehbar – das schafft Sicherheit und Komfort. Technik & Details • Kunststofffenster mit Isolierverglasung • Manuelle Rollläden in allen Räumen • Multimediaanschlüsse für TV, Kabel, LAN, Telefon • Sicherheitskasten mit FI-Schalter • Zentralheizung (Gas, Baujahr 1994) • Kein Aufzug im Haus → weniger Rücklagen, niedrigere Betriebskosten Keller & Gemeinschaftsräume • Gemauerter Kellerraum mit Tür, Licht & Stromanschluss – kein Gitterverschlag! Nicht einsehbar! • Fahrradkeller & Trockenraum zur Mitnutzung • Innenhof mit Parkplätzen & gepflegter Außenanlage Ein fest angestellte Hausmeister/in kümmert sich regelmäßig um Sauberkeit, Außenbereiche und Müllplätze – spürbare Ordnung auf dem ganzen Gelände. Fazit zur Ausstattung: Diese Wohnung ist kein Standardprodukt. Sie ist funktional durchdacht, hochwertig ausgestattet und modernisiert. Die Kombination aus separater Küche, überdachtem Balkon, abgetrenntem Flur und gepflegtem Zustand macht sie einzigartig im Segment der kompakten Stadtwohnungen. Im Kaufpreis enthalten: • PKW-Außenstellplatz (Sondereigentum) • Einbauküche (Häcker) mit sämtlichen Elektrogeräten (Siemens, Blaupunkt) • Waschmaschine und Kühlschrank • Einbauschrank im Wohnraum Der Preis versteht sich als Komplettpaket – keine Maklerprovision, keine Zusatzkosten. Ein fair kalkulierter Preis, der sowohl die Ausstattung als auch die werterhöhenden Maßnahmen (z. B. Fassadensanierung 2023) berücksichtigt. Aktuell stehen keine Sanierungen an. Ideal für Eigennutzer, die keine Kompromisse eingehen wollen – und für Kapitalanleger, die eine nachhaltige Vermietbarkeit mit überschaubaren Betriebskosten suchen.Energieträger: Gas
Die Rücklagenstruktur ist solide, keine Sonderumlage beschlossen. Die Verwaltung ist professionell und zuverlässig – bekannt für vorausschauende Planung und wirtschaftliches Handeln.
Relevante WEG-Beschlüsse – Sicherheit & Klarheit
Die WEG Schweriner Str. 2a/2b gilt als vorbildlich organisiert. Beschlüsse wurden frühzeitig getroffen, finanziell sauber umgesetzt. Relevante Punkte für Käufer:
• 2022: Fenster & Rollläden sind Sondereigentum → volle Freiheit, keine Gemeinschaftskosten
• 2023: Balkonsanierung vollständig abgeschlossen & bezahlt (keine Sonderumlage!)
• 2023: Hydraulischer Abgleich fristgerecht umgesetzt (gesetzliche Pflicht erfüllt)
• ab 2027: Umstellung auf Funkablesung vorbereitet, aktuell keine Kosten
• Kabel-TV: Sammelvertrag endet → ab 2025 freie Anbieterwahl
Diese klare Struktur gibt Käufern rechtssicheren Überblick – für Kapitalanleger bedeutet das minimales Kostenrisiko, für Selbstnutzer maximale Planbarkeit.
Wer profitiert besonders?
Kapitalanleger:
• Wohnung mit geringer Nebenkostenbelastung
• Hochwertige Ausstattung → sofort vermietbar
• Kein Renovierungsstau, keine Sonderumlage
• Langfristig stabile Nachfrage durch S-Bahn-Nähe & KIT
• Provisionsfreier Erwerb = bessere Bruttorendite
Eigennutzer / Pendler / Studierende:
• Bezugsfertig ohne Sanierung
• Getrennter Wohn-/Küchen-/Flurbereich – selten in dieser Größe
• Balkon mit Privatsphäre & eigenem Stellplatz im Blick
• Ruhige Lage bei bester Infrastruktur
• Verwaltung & Hausmeisterservice = Sorgenfreiheit
Eltern als Vorsorgekäufer:
• Investition für Kinder während Studium oder Ausbildung
• Klar geregelte Eigentümerstruktur & keine Überraschungskosten
• Wertstabil & pflegeleicht – ideal auch als spätere Altersvorsorge
Fazit – Ein Angebot mit Substanz & Sorglosigkeit
Diese Wohnung überzeugt nicht nur durch Grundriss und Ausstattung, sondern vor allem durch das, was man nicht sofort sieht: eine stabile WEG-Struktur, vorausschauende Verwaltung, klare Kostenregelungen, gepflegte Außenanlagen und ein Quartier mit echter Lebensqualität.
Ob Sie eine verlässliche Kapitalanlage mit sofortiger Vermietbarkeit suchen oder eine kompakte Eigentumswohnung mit Balkon und Stellplatz für sich selbst – dieses Angebot überzeugt im Detail und im Ganzen.
Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!
ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.
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Lagebeschreibung
Lagebeschreibung – Ruhige Wohnstraße mit perfektem Anschluss
• Die Wohnung befindet sich in der Schweriner Straße 2b im beliebten Ortsteil Eggenstein-Leopoldshafen – nur ca. 8 km nördlich von Karlsruhe. • Diese Lage verbindet naturnahes Wohnen mit direktem Anschluss an die Großstadt: Die S-Bahn-Station „Schweriner Straße“ (S1/S11) liegt nur etwa 100 Meter entfernt und bringt Sie ohne Umsteigen in ca. 20 Minuten zum Karlsruher Hauptbahnhof.
Durch die unmittelbare Nähe zum KIT Campus Nord, zu Forschungsinstituten wie Fraunhofer oder Firmen wie Siemens Energy gilt der Ort seit Jahren als wachstumsstarke Wohnlage im nördlichen Karlsruher Umland. Hier treffen berufliche Perspektiven, gute Erreichbarkeit und hohe Lebensqualität aufeinander.
Verkehr & Mobilität – Ohne Umwege schnell am Ziel
• Nur 1 Min. Fußweg zur S-Bahn (S1/S11) – direkter Anschluss nach Karlsruhe, ohne Umstieg
• 3 Min. zur B36 (schnelle Verbindung Karlsruhe – Germersheim)
• 10 Min. zur A5/A65 – ideale Lage für Berufspendler
• Gute Erreichbarkeit von KIT, DHBW, Siemens & Fraunhofer-Instituten
• Fahrradfreundlich ausgebaut, sichere Radwege im Umfeld
Diese Mobilitätsvorteile machen die Lage sowohl für Eigennutzer als auch für Mietergruppen wie Studierende, Pendler oder Forschungspersonal attraktiv.
Nahversorgung & Infrastruktur – Kurze Wege für den Alltag
Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung, Gastronomie und Dienstleistungen befinden sich in bequemer Gehdistanz.
Ob zu Fuß, mit dem Rad oder per S-Bahn: Alles, was man täglich braucht, ist schnell erreichbar. Für Mieter ist das ein klares Plus – für Kapitalanleger ein Vorteil bei der langfristigen Vermietbarkeit.
Freizeit & Umgebung – Grünflächen, Wald & Wasser
Trotz der hervorragenden Infrastruktur liegt die Wohnung in einem ruhigen, grünen Wohnumfeld – abseits von Lärm und Durchgangsverkehr. Nur wenige Minuten entfernt laden Natur und Wasser zu Bewegung und Erholung ein:
• Hardtwald & Waldspielplatz direkt erreichbar
• Baggersee Giesen & Badeseen in Fahrradnähe
• Spazier- und Joggingwege, Trimm-Dich-Pfade, Radstrecken
• Grillplätze, Bolzplätze und Outdoor-Fitnessbereiche
Das schafft Lebensqualität – und gleichzeitig hohe Nachfrage bei Mietinteressenten, die Wert auf naturnahe Erholung legen.
Bildung & Wissenschaft – zukunftsfähig & nachgefragt
• Grundschule, Realschule & Gymnasium im Ort
• KIT Campus Nord nur wenige Minuten entfernt
• DHBW, Hochschule Karlsruhe, KIT-Campus Süd gut angebunden
• Sehr gute Vermietbarkeit an Studierende oder Mitarbeiter aus Forschung & Technik
Eltern, die eine sichere Kapitalanlage für ihre Kinder suchen, finden hier
eine optimale Kombination: Werthaltige Lage, gute Verkehrsanbindung und universitätsnah.
Mikrolage – das Quartier rund um die Wohnung
Die Wohnung liegt in einer ruhigen Seitenstraße mit gepflegter Nachbarschaft. Die Wohnanlage „Waldäcker“ besteht aus vier architektonisch ansprechend gestalteten Häusern mit Ziegeldach, Balkonen und grünem Innenhof. Die Schweriner Straße 2b bildet mit Nr. 2a ein eigenes Haus mit 20 Einheiten – übersichtlich, ruhig und gut strukturiert.
• Kein Durchgangsverkehr
• Sauberer Innenhof mit Besucherparkplätzen
• Gepflegte Umgebung, Rasenflächen, Bäume
• Nachbarschaftlich geprägte Eigentümerstruktur
Dank der durchdachten Bauweise bleibt trotz zentraler Lage ein hohes Maß an Privatsphäre und Ruhe erhalten – ein unschätzbarer Vorteil für Selbstnutzer und ein Qualitätsmerkmal für Vermietung.
Fazit: Die Lage verbindet zentrale Infrastruktur mit grüner Wohnqualität – eine Kombination, die immer seltener wird und langfristig stabile Wertentwicklung verspricht.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
Kontakt:
Privat vom Eigentümer - privater Anbieter