Der Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB; das Verfahren regelt seit 2022 die ImmoWertV 2021.
Die Nutzungsart bestimmt das Verfahren (Einzelheiten unter Bewertungsmethoden): Eigentumswohnungen über das Vergleichswertverfahren, vermietete Objekte über das Ertragswertverfahren, selbstgenutzte Häuser über das Sachwertverfahren.
Ebenso wichtig ist der Zweck. Dieselbe Immobilie hat je nach Fragestellung verschiedene, gleichermaßen richtige Werte:
- Die Bank ermittelt den Beleihungswert — vorsichtig, auf Dauer angelegt, meist 10–20 % unter dem Verkehrswert.
- Der Verkäufer will den Verkehrswert — die Marktlage zum Stichtag.
- Das Finanzamt rechnet den Grundsteuerwert — eine reine Steuergröße ohne Marktanspruch.
Wer verschiedene Zahlen für dasselbe Haus sieht, hat nicht zwingend einen Fehler gefunden — möglicherweise beantworten sie verschiedene Fragen. Entscheidend ist deshalb immer: Welcher Wert, zu welchem Zweck, zu welchem Stichtag?
Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist vor Gericht und beim Finanzamt belastbar, kostet aber vierstellig. Für eine erste Orientierung genügen Bodenrichtwertkarte und Vergleichspreise; für Erbfall, Scheidung oder Streit genügen sie nicht.