Für die Wertermittlung von Immobilien kennt die ImmoWertV 2021 drei Verfahren. Sie sind gleichrangig — die Wahl richtet sich danach, welche Daten für das Objekt tragfähig sind, nicht nach einer Rangfolge.
Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV) — der Wert ergibt sich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Vergleichbar heißt: ähnlich in Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Es ist das direkteste Verfahren und Standard bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken. Voraussetzung sind genügend Vergleichsfälle — fehlen sie, trägt es nicht.
Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV) — der Wert ergibt sich aus dem, was das Objekt dauerhaft einbringt. Standard bei vermieteten Objekten: Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, Anlageobjekten. Wer kauft, um zu vermieten, kauft einen Zahlungsstrom — genau den bildet das Verfahren ab.
Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV) — der Wert ergibt sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert. Standard bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, wo weder genügend Vergleichsfälle noch Mieterträge vorliegen. Ein Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) bindet das Rechenergebnis an die Wirklichkeit zurück.
Faustregel: Wohnung → Vergleich · vermietet → Ertrag · selbst genutztes Haus → Sachwert. In der Praxis rechnet ein Gutachter oft zwei Verfahren und begründet, welchem er folgt. Weichen sie stark ab, ist das selbst ein Befund.