Das Ertragswertverfahren ist ein wertbildendes Verfahren zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie, das vor allem bei Gewerbeobjekten und Grundstücken eingesetzt wird. Dabei werden die jährlichen Mieteinnahmen minus den Bewirtschaftungskosten berechnet. Diese Differenz, der sogenannte Rentenwert, wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer bestimmt wird. Der Ergebnis dieser Berechnung gibt den Gebäudefundamentalwert an.
Zu diesem Wert wird dann der Bodenwert hinzuaddiert, um schließlich den gesamten Ertragswert der Immobilie zu ermitteln. Dabei bezieht sich der Bodenwert auf die Marktwertstellung des Grundstücks unabhängig von dem darauf errichteten Gebäude.
Für Anleger und Vermieter ist das Verfahren hilfreich, um einen objektiven Überblick über den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie zu gewinnen. Es ermöglicht eine präzise Bewertung der Einnahmenströme und die Kalkulation des Renditepotenzials. Allerdings sollte man bedenken, dass das Ertragswertverfahren eher für Gewerbeobjekte geeignet ist und bei Wohnimmobilien weniger relevant sein kann.
Zusammen mit anderen Bewertungsmethoden wie dem Vergleichswertverfahren oder dem Baukostenwertverfahren ergänzt es die Wertermittlung von Immobilien. Für eine genaue Ermittlung des Marktwerts ist daher oft eine Kombination verschiedener Verfahren sinnvoll, um ein ausgewogenes und fundiertes Bild zu erhalten.