Das Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV) bewertet eine Immobilie nach dem, was sie dauerhaft einbringt. Es ist der Standard bei vermieteten Objekten — Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, Anlageobjekten. Der Gedanke: Wer vermietet, kauft keinen Ziegelhaufen, sondern einen Zahlungsstrom.
Der Rechenweg in vier Schritten:
- Rohertrag — die marktüblich erzielbare Jahresmiete (nicht die zufällig vereinbarte).
- − Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlegbare Betriebskosten) = Reinertrag.
- − Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) = Gebäudereinertrag. Dieser Schritt wird am häufigsten übersehen — der Boden verzinst sich getrennt, weil er sich nicht abnutzt.
- × Barwertfaktor (aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer, § 20 ImmoWertV) = Gebäudeertragswert, + Bodenwert = Ertragswert.
Zwei Stellschrauben entscheiden fast alles: der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Ein Prozentpunkt mehr Zins senkt den Wert deutlich; zehn Jahre mehr Restnutzungsdauer heben ihn spürbar. Wer ein Ertragswertgutachten liest, sollte zuerst diese beiden Zahlen prüfen und fragen, woher sie stammen.
Der Boden wird immer getrennt bewertet und am Ende addiert — nach Bodenrichtwert × Fläche. Ein Gebäude altert und wird wertlos; der Boden bleibt.