Immobilienbewertung: Darauf müssen Immobilienverkäufer achten

Wo erhält man den aktuellen Immobilienwert für eine Wohnimmobilie?

Gleich vorneweg: auf den großen Immobilienportalen werden täglich tausende Wohnimmobilien zum Kauf angeboten. Die Preistabellen der Online-Portale eignen sich jedoch nur sehr begrenzt für die Ermittlung von Immobilienpreisen, denn sie beziehen sich auf Angebotspreise. Ob diese Preise auch bezahlt wurden, können die Portale jedoch nicht über ihre eigenen Datenbanken feststellen. Daher sind die dort veröffentlichten Zahlen maximal für Markttrends nutzbar, nicht jedoch für einen konkreten Marktwert.

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Wo erfährt man als Immobilienverkäufer, welcher Preis tatsächlich bezahlt wird?

Die Kaufpreise, die in der Vergangenheit beim Verkauf einer Wohnimmobilie in einer Gemeinde erzielt wurden, werden an die lokalen Gutachtergremien weitergereicht. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte erstellt in regelmäßigen Abständen Preissammlungen und wertet sie statistisch aus. Diese Daten werden in Form von Berichten etwa alle 2 Jahre herausgegeben und sind meist gegen eine Gebühr bei der lokalen Gemeinde erhältlich. Aus diesen Preissammlungen kann man bereits konkretere Rückschlüsse auf den möglichen Kaufpreis einer Immobilie ziehen.

Der Nachteil dieser Preissammlungen ist jedoch, dass sie zu wenig differenziert sind und zu wenig preisrelevante Merkmale einer Wohnung oder eines Eigenheimes auflisten. Man kann hinsichtlich eines Stadtteils und der Größe der Immobilie noch Vergleiche anstellen. Aber Vergleiche in Bezug auf eine konkrete Ausstattung, die Nutzfläche, die Gartengröße, das Baujahr und die Vorzüge oder Nachteile einer konkreten Lage sind über diese Preistabellen bereits nicht mehr ablesbar.

Mit der zunehmenden Digitalisierung können jedoch anonymisierte Daten aus den Bewertungs-Tools und den Kaufpreissammlungen der Gutachtergremien gesammelt und aufbereitet werden. Die Datenanbindung ist jedoch komplex und nicht kostenfrei. Dadurch können nach Abfrage einer geringen Anzahl von Objektdaten bereits verwendbare Preisinformationen erzeugt werden. Wir ermöglichen potentiellen Verkäufern in Kooperation mit gute-makler.de einen Zugriff auf diese bundesweite Datensammlung.

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Immobilie kostenlos bewerten – worauf Verkäufer achten sollten:

Vielleicht haben Sie es schon probiert oder Sie sind noch am Überlegen: die meisten Online-Tools verlangen Ihre Adresse für die Ermittlung der Immobilienbewertung. Ihre Adresse wird dann an Makler weitergegeben, die Ihnen im persönlichen Gespräch eine Markteinschätzung vorschlagen. Konkreter kann es erst werden, wenn Sie einen Vertriebsauftrag erteilen.

Bei unserem Tool ist das anders: Sie erhalten den potentiellen Marktwert für Ihre Immobilie komplett kostenfrei, ohne dass wir Sie um Ihre Daten bitten. Sollten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie wünschen, stehen Ihnen unsere Makler selbstverständlich kostenfrei für ein unverbindliches Erstberatungsgespräch zur Verfügung. Dabei nehmen sich Profi-Makler selbstverständlich auch die Zeit, um eine für Ihr Objekt maßgefertigte Bewertung vorzunehmen und Ihnen darzulegen, wie für Ihre Immobilie der beste Preis am Markt erzielt werden kann.

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Was kann die kostenlose Bewertung von Immobilien und was nicht?

Auch wenn unser Tool auf aktuelle Marktdaten zugreift, so kann es in der Kürze der Zeit nicht alle preisrelevanten Daten abfragen. Zwar werden die wichtigsten Daten herangezogen, aber viele qualitative Merkmale können Online-Tools leider nicht erfassen. Dazu gehört beispielsweise die Qualität der konkreten Lage am Ort. Sie kann man nur direkt vor Ort einschätzen. Auch die Ausstattung muss entsprechend gewichtet und bei der Preisbewertung berücksichtigt werden. Was viele Verkäufer bei Eigentumswohnungen unterschätzen ist deren Lage innerhalb eines Wohngebäudes. Denn größere Wohngebäude haben oft nur eine „Schokoladenseite“. Die kann das Tool noch nicht sehen.

Selbstverständlich kann ein Tool auch nicht erkennen, ob die Daten korrekt eingetragen sind.

Was sind die häufigsten Fehler bei der Immobilienbewertung?

Oft sind es solche Fehler, die von den Verkäufern oder deren Makler nicht sogleich erkannt werden. Vielleicht kommen Ihnen die nachfolgenden Beispiele sogar bekannt vor.

Die häufigsten Probleme, die bei der Preisfeststellung für privat genutzte Immobilien entstehen, beruhen auf:

  • falschen oder ungenauen Angaben,
  • unsachgemäßen Beurteilungen von Reparatur- oder Sanierungsstau und einer
  • falschen Beurteilung der Nachfrage-Seite.

Beispiel:
In der zu verkaufenden Immobilie haben Sie einen Speicher zu Wohnzwecken ausgebaut. Offiziell darf dieser Speicher jedoch nicht als Wohnfläche bewertet werden.
Oder Sie haben die Terrasse mit einem beheizbaren Wintergarten überbaut. Dafür ist in vielen Regionen eine separate Baugenehmigung erforderlich.

Auch bei den Reparatur- und Sanierungskosten haben sich in den letzten Jahren recht ordentliche Preissteigerungen ergeben, die oft nicht korrekt in den Objektbeschreibungen wieder gegeben werden und demzufolge auch nicht solide bei der Preisfindung gewichtet wurden.

Am kniffligsten ist die Beurteilung der Nachfrage-Seite. Hier spielt die Lage und die aktuelle Käufer-Nachfrage auf dem Immobilienmarkt eine erhebliche Rolle. Private Immobilienverkäufer, aber auch Makler mit wenig Erfahrung oder ungenügender Ausbildung machen hierbei die größten Fehler.

In Märkten mit angespannter Angebotslage wie z.B. in München sind die Immobilienpreise sehr stark angestiegen. Das verleitet manche Verkäufer dazu, auf die nächste Preissteigerung zu setzen. Wenn ein Großteil der Käufer den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in München oder Umgebung mit einem Kredit finanzieren muss, dann entsteht schnell das Problem, dass die Käuferbank nicht bereit ist, die überzogene Preisvorstellung eines Verkäufers zu finanzieren.

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Wie wird der aktuelle Verkaufspreis für eine Immobilie ermittelt?

Der Wert einer Immobilie wird nach anerkannten Regeln und Berechnungsmethoden ermittelt. Ein wichtiges Kriterium ist dabei die Restnutzungsdauer eines Gebäudes und seine Nutzungsart. Abhängig davon ob ein Gebäude für Wohnzwecke, für eine gewerbliche Nutzung und/oder überwiegend für Vermietungszwecke genutzt wird, kommen die nachfolgenden Bewertungsverfahren zum Einsatz:

Wohnimmobilien werden regelmäßig nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, weil dadurch für privat genutzte Immobilien die Preise am sachgerechtesten festgestellt werden.

Für vermietete Immobilien oder für Renditeobjekte kann auch das Ertragswertverfahren benutzt werden, dieses Verfahren kommt jedoch hauptsächlich bei gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz.

Die dritte Bewertungsmethode ist das Sachwertverfahren, es kommt jedoch überwiegend nur bei Spezialimmobilien zum Einsatz.

In der Praxis gibt es viele gemischt genutzte Immobilien oder die Nutzungsart hat sich im Laufe der Zeit geändert. Daher werden oft zwei Berechnungsmethoden kombiniert. Ein Wohnhaus kann sowohl nach dem Vergleichswert- als auch nach dem Ertragswertverfahren beurteilt werden und im Ergebnis wird ein Durchschnittspreis aus beiden Verfahren angesetzt.

Da die Kaufpreise natürlich auf Vergangenheitswerten beruhen, muss eine Anpassung an das aktuelle Marktgeschehen vorgenommen werden. Dabei muss die aktuelle Preisentwicklung und die Nachfragesituation im lokalen Immobilienmarkt beurteilt werden.

Für eine erste Indikation können Sie über das nachfolgende Online-Tool den Wert Ihrer Immobilie kostenlos ermitteln

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Die Feinheiten liegen oft im Detail, weshalb unsere Makler allesamt über umfangreiche Erfahrung in der Marktwertermittlung verfügen und bei der Datenerhebung und Berechnung eines Marktwerts die dafür erforderlichen Standards einhalten.

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