Der Einheitswert war jahrzehntelang die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Für die Grundsteuer ist er seit dem 1. Januar 2025 bedeutungslos — an seine Stelle ist der Grundsteuerwert getreten.
Sein Problem war das Alter. Die Einheitswerte beruhten auf Hauptfeststellungen von 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer) und wurden nie an die Wirklichkeit angepasst. Dass zwei vergleichbare Grundstücke dadurch völlig unterschiedlich besteuert wurden, hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz erklärt und den Gesetzgeber zur Reform gezwungen.
Zwei verbreitete Irrtümer:
- Der Einheitswert hat nichts mit der Grunderwerbsteuer zu tun. Die bemisst sich an der Gegenleistung — im Regelfall am Kaufpreis (§ 8 GrEStG).
- Er ist kein Verkehrswert und war nie einer. Wer ihn als Anhaltspunkt für den Wert seiner Immobilie liest, verschätzt sich um ein Vielfaches: Ein Haus mit einem Einheitswert von 30.000 Euro konnte am Markt 600.000 Euro bringen.
Ganz verschwunden ist der Einheitswert nicht — in Randbereichen wird er weiter herangezogen, etwa bei der Gewerbesteuer (Kürzung für Grundbesitz nach § 9 Nr. 1 GewStG). Für Eigentümer von Wohnimmobilien ist er jedoch Geschichte: Der Bescheid, der heute zählt, heißt Grundsteuerwertbescheid.