Sie trifft den Eigentümer und fällt an, solange die Immobilie gehalten wird — anders als die Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf anfällt. Für viele Kommunen ist sie die wichtigste eigene Einnahmequelle.
Seit dem 1. Januar 2025 wird sie neu berechnet. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alten Einheitswerte (aus 1964 bzw. 1935) für verfassungswidrig erklärt. An ihre Stelle ist der Grundsteuerwert getreten. Die Rechnung:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer
Der Hebesatz ist der entscheidende Hebel und wird kommunal festgelegt — dieselbe Immobilie kostet in der Nachbargemeinde spürbar mehr oder weniger. Die Reform sollte aufkommensneutral sein: Die Gemeinde nimmt insgesamt etwa gleich viel ein, aber die Verteilung hat sich verschoben. Einzelne Eigentümer zahlen seither deutlich mehr, andere weniger.
Drei Arten:
- Grundsteuer A — land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
- Grundsteuer B — bebaute und bebaubare Grundstücke. Das ist der Regelfall für Wohnimmobilien.
- Grundsteuer C — seit 2025 optional: Gemeinden dürfen auf baureife, unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz legen, um Spekulation zu verteuern und Bebauung anzuschieben.
Für Mieter: Die Grundsteuer ist umlagefähig — sie zählt zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV und darf über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden, sofern der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Das ist nicht umstritten, sondern ausdrücklich geregelt. Steigt die Grundsteuer, steigen die Nebenkosten.
Für Käufer: Die Grundsteuer läuft dauerhaft mit und gehört in jede Kalkulation. Der Betrag des Voreigentümers ist dabei nur bedingt aussagekräftig — nach der Reform kann er sich deutlich verändert haben.