Er ist die zentrale Größe des Ertragswertverfahrens und in § 21 ImmoWertV geregelt.
Er wird nicht geschätzt, sondern abgeleitet. Die Gutachterausschüsse rechnen ihn rückwärts aus der Kaufpreissammlung: Man weiß, was gezahlt wurde, und was die Objekte einbrachten — daraus ergibt sich, welche Verzinsung der Markt tatsächlich akzeptiert hat. Er ist damit kein Wunschwert, sondern gemessenes Marktverhalten.
Die Wirkung ist gegenläufig und stark: Je höher der Liegenschaftszinssatz, desto niedriger der Ertragswert. Ein hoher Satz sagt, dass der Markt die Erträge dieser Lage und Nutzungsart als riskanter oder weniger nachhaltig einschätzt. Deshalb liegen die Sätze für Wohnimmobilien in gefragten Lagen niedrig und für Gewerbe- oder Spezialobjekte in schwachen Lagen deutlich höher.
Nicht verwechseln mit dem Kreditzins. Der Liegenschaftszinssatz hat mit den Konditionen der Bank nichts zu tun. Er beschreibt die Verzinsung des im Objekt gebundenen Kapitals aus Sicht des Marktes, nicht die Kosten einer Finanzierung.
Modellkonformität ist seit der ImmoWertV 2021 ausdrücklich vorgeschrieben: Ein Liegenschaftszinssatz darf nur mit demselben Modell verwendet werden, aus dem er abgeleitet wurde — gleiche Ansätze für Bewirtschaftungskosten, gleiche Nutzungsdauern. Wer einen Zinssatz aus fremder Quelle in seine eigene Rechnung setzt, bekommt eine Zahl, die nichts bedeutet.