5 Punkte die beim Kauf einer Bestandswohnung wichtig sind

Mieten wird immer teurer und viele Mieter überlegen, eine Wohnung zu kaufen. Im Alter mietfrei zu wohnen, ist ja auch ein erstrebenswertes Ziel. Doch das Angebot an neuen Wohnungen stagniert derzeit (Quelle: Statistisches Bundesamt). Neubauten sind auch nicht jedermanns Sache, zumal man eine Wohnung oft vom Plan kaufen muss – ist der Neubau fertig sind erfahrungsgemäß die meisten Wohnungen weg. Auch das Risiko einer möglichen Bauträgerinsolvenz muss man beim Kauf einer Bestandswohnung nicht fürchten! Aber auch hier gibt es hauptsächlich diese 5 Punkte, die beim Kauf einer älteren Wohnung wichtig sind:

Kauf einer Bestandswohnung: Frau sitze auf Fensterbrett und denkt nach
Traum von einer Eigentumswohnung soll wahr werden Bild Alexandre Chambon auf unsplash

Bei Bestandswohnungen sieht man, was man kauft und sie punkten oft mit guter Infrastruktur und befinden sich in innerstädtischen Lagen. Doch auch hier können Risiken für Käufer lauern. Wer sie kennt, kann bessere Kaufentscheidungen treffen:

Auf diese 5 Punkte kommt es an:

  • Punkt 1: Bausubstanz und Zustand der Immobilie
  • Punkt 2: Lage und Umfeld
  • Punkt 3: Energieeffizienz und Nebenkosten
  • Punkt 4: Raumaufteilung und Größe
  • Punkt 5: rechtliche Aspekte und Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf einer Bestandswohnung sollten diese fünf wesentlichen Punkte besonders beachtet werden, denn diese helfen dabei, eine fundierte Entscheidung zu treffen und potenzielle Risiken zu minimieren:

1. Bausubstanz und Zustand der Immobilie sollte man beim Kauf einer Bestandswohnung immer prüfen

Die Qualität der Bausubstanz ist entscheidend für die Langlebigkeit und den Werterhalt der Immobilie. Käufer sollten auf

  • Risse in den Wänden,
  • Zustand des Daches,
  • Feuchtigkeitsschäden und
  • die Qualität der Isolierung achten.

Beispielsweise kann ein schlecht isoliertes Dach zu hohen Heizkosten führen. Fazit: Eine Immobilie mit intaktem Dach und neueren Fenstern mag in der Anschaffung zunächst teurer sein – aber sie ist langfristig kostengünstiger als eine, bei der in absehbarer Zeit teure Sanierungen anstehen. Beim Kauf einer Bestandswohnung sollte man daher unbedingt auf eine solide Bausubstanz Wert legen.

Wer eine ältere Wohnung kauft, findet in den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen oft Infos darüber, ob es aktuell Probleme mit der Bausubstanz der Wohnanlage gibt und welche Sanierungen bereits erfolgt sind.

Ein Indikator für den vorhandenen Bauzustand liefert oft das Baujahr eines Wohngebäudes. Je älter eine Wohnung ist, desto notwendiger ist es für Käufer, auf erfolgte Sanierungen und Renovierungen zu achten.

Wer sich unsicher ist, kann einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Das kostet zwar ein paar hundert Euro, ist aber sehr aufschlussreich und kann bei der Einschätzung von Zustand und kostenintensiver Mängel helfen.

2. Kauf einer Bestandswohnung: auf Lage und Umfeld achten

Die Lage bestimmt maßgeblich den Wert und die Attraktivität der Immobilie. Dabei spielen Faktoren wie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und die allgemeine Wohngegend eine Rolle. Eine Wohnung in einer bevorzugten Wohnlage mit guter Infrastruktur wird nicht nur ihren Wert besser halten, sondern auch das Wohnen angenehmer gestalten. Zum Beispiel kann eine Wohnung in der Nähe einer Universität besonders für Studenten oder Dozenten attraktiv sein.

Öffentlich zugängliche Lageinformationen findet man häufig in den offiziellen Mietspiegeln der Gemeinden. Sie weisen darin die Wohnlagen aus und geben nützliche Infos über die einzelnen Wohnquartiere. Für Käufer von Bestandswohnungen sind die offiziellen Mietspiegelbroschüren daher eine aufschlussreiche und zudem oft kostenlose Informationsquelle.

Fazit: Bevorzugte Wohnlagen gibt es in jeder Stadt. Sie sind ein nicht zu unterschätzendes Merkmal für den Werterhalt einer Immobilie.

3. Energieeffizienz und Nebenkosten

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Wohnung. Eine hohe Energieeffizienz führt zu niedrigeren Nebenkosten und ist ein Indikator für eine moderne Heizungsanlage und eine gute Isolierung. Eine ineffiziente Heizanlage kann dagegen langfristig zu hohen Nebenkosten führen.

Kauf einer Bestandswohnung: Blick auf Straße mit älteren Häusern
Bestandswohnungen in älteren Häusern haben oft Charme Bild: Redaktion wohnung-jetzt.de

Allerdings haben auch Energieausweise nur eine begrenzte Aussagekraft. So müssen z.B. alte Ausweise nach 10 Jahren erneuert werden. Nach dem Jahr 2014 wurden die energetischen Auflagen beim Bau von Wohngebäuden weiter verschärft. Das führt dazu, dass eine Bestandswohnung mit Baujahr 2014 damals zwar den besten energetischen Zustand erreicht hat, aber im Jahr 2024 oder spätestens dann, wenn ein neuer Energieausweis erstellt werden muss, bereits weniger gut bewertet wird.

4. Raumaufteilung und Größe

Die Raumaufteilung sollte den persönlichen Bedürfnissen entsprechen. Für eine Familie mit Kindern sind beispielsweise mehrere Schlafzimmer und ein großer Wohnbereich wichtig, während Berufsanfänger oder Studenten natürlich weniger Platz benötigen und oft kleine sowie praktisch aufgeteilte Wohnungen bevorzugen. Doch im Laufe der Zeit ändern sich die Bedürfnisse. Dann können Aspekte wie die nachträgliche Unterteilung von Zimmern oder die Verlegung der Küche ins Wohnzimmer interessant sein. Es kann ein großer Vorteil sein, wenn eine Wohnung Anpassungen ihres Raumprogramms erlaubt.

5. Rechtliche Aspekte und Eigentümergemeinschaft beim Kauf einer Bestandswohnung

Es ist wichtig, sich über den rechtlichen Status der Wohnung zu informieren. Dazu gehören Eigentumsverhältnisse, Grundbucheinträge, Teilungserklärungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dies gibt Aufschluss über anstehende Sanierungen, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und eventuelle Streitigkeiten. Ein gut geführtes Protokoll einer Eigentümerversammlung kann beispielsweise zeigen, dass die Gemeinschaft gut organisiert ist und regelmäßig in die Instandhaltung des Gebäudes investiert.

Fazit: Informieren Sie sich über das Wohnungseigentum, Grundbuch, Teilungserklärung und eventuelle Baulasten. Beispiel: Ein klares Verständnis der rechtlichen Lage verhindert spätere Überraschungen bezüglich Unterhaltspflichten oder Nutzungsbeschränkungen.

Zwar sind Teilungserklärungen eine trockene Lektüre und werden oft nicht gelesen. Den Fehler sollten Wohnungskäufer nicht machen. Denn in Bezug auf die Nutzungsmöglichkeiten einer Wohnung und die nachbarschaftlichen Rechtsbeziehungen ist die Teilungserklärung das Dokument, das die entsprechenden Regeln und Vorgaben enthält.

Weil die Teilungserklärung oft unterschätzt wird, haben wir hier weiterführende Infos zusammen gestellt: Teilungserklärung – was Wohnungskäufer wissen sollten.

Fazit: Jeder dieser Punkte trägt wesentlich dazu bei, eine fundierte Entscheidung beim Kauf einer Bestandswohnung zu treffen. Es ist ratsam, vor dem Kauf alle erforderlichen Dokumente einzusehen und gegebenenfalls unabhängigen Expertenrat einzuholen.

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