Ohne Baukredit können sich die meisten Deutschen bei steigenden Baukosten kein Eigenheim leisten. Fast zwei Billionen Euro haben deutsche Banken laut Statista dabei allein im dritten Quartal 2023 zur Finanzierung einer Immobilie ausgezahlt. Leider machen viele Verbraucher bei der Baufinanzierung Fehler, die sie teuer zu stehen kommen. Dazu zählen auch Nachlässigkeiten hinsichtlich der Anschlussfinanzierung. Einen Überblick zum Thema gibt es hier.
Günstige Anschlussfinanzierung: Worauf es ankommt
Bei der Mehrheit aller Baufinanzierungen läuft die Zinsbindung weit vor der letzten Rate aus. Dadurch bleibt nach der Zinsbindungsfrist meist eine Restschuld bestehen, für die Verbraucher eine Anschlussfinanzierung benötigen. Typischerweise ist dies etwa zehn Jahre nach der Kreditaufnahme der Fall. Denn die wenigsten Kreditgeber vergeben beim Abschluss des Vertrags eine Zinsbindung von 20 Jahren oder mehr. Nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist haben Finanzierer mehrere Möglichkeiten, um ihre Restschuld beim ersten Kreditgeber zu begleichen. Darunter
- die Prolongation, bei der ein bestehender Darlehensvertrag mit dem aktuellen Kreditgeber verlängert wird. Die jeweilige Bank schlägt für die Anschlussfinanzierung dabei einige Wochen vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist neue Zinskonditionen vor.
- die Umschuldung, bei der Finanzierer einen neuen Kreditgeber zur Anschlussfinanzierung nutzen.
- das Forward-Darlehen, mit dem sich Kreditnehmer bei aktuell niedrigem Zinsniveau bis zu 60 Monate vor der Inanspruchnahme eine Darlehenssumme sichern.
- der Bausparvertrag, mit dem Finanzierer ihre Anschlussfinanzierung bei günstigem Zins bis zu 15 Jahre im Voraus planen.
Arten der Anschlussfinanzierung: Was Finanzierer wissen sollten
Die Anschlussfinanzierung per Bausparvertrag oder Forward-Darlehen kommt nur für Verbraucher in Frage, die sich weit im Voraus mit dem Thema beschäftigen. Dabei kann mit einem Bausparvertrag eine Zwischenfinanzierung erforderlich werden. Denn der Zuteilungszeitpunkt der angesparten Summe lässt sich vorab nur schwer planen.
Beim Forward-Darlehen müssen sich Finanzierer wiederum mit der Zinsentwicklung auseinandersetzen, damit sich die Option lohnt.
Wer sich nicht schon Jahre vorher mit der Anschlussfinanzierung beschäftigt, hat lediglich die Wahl zwischen Umschuldung und Prolongation. Weil letztere Option mit dem geringsten Aufwand verbunden ist, entscheiden sich vier von zehn Verbrauchern für diese Möglichkeit.
Allerdings ist von einer blinden Einwilligung in die durch den ersten Kreditgeber vorgeschlagene Anschlussfinanzierung abzuraten. In jedem Fall sollten Verbraucher Angebote verschiedener Kreditgeber einholen. Am besten wenden sie sich an einen unabhängigen Kreditvermittler. Meist räumt der Erstkreditgeber weniger Verhandlungsspielraum ein, als Verbraucher bei einer Umschuldung erhalten. Viele Kreditgeber werben im Falle eines Bankenwechsels zudem mit Wechsel-Rabatten.
Zinsentwicklung und Zinsniveau: Wie sie die Anschlussfinanzierung beeinflussen
Viele Entscheidungen hinsichtlich der Anschlussfinanzierung hängen von der aktuellen und zu erwartenden Entwicklung des Zinsniveaus ab.
Wenn der Zinssatz seit der Erstfinanzierung gefallen ist, ist dies für Anschlussfinanzierer die beste Situation. Wer in diesem Fall einen Anschlussvertrag mit der aus der Erstfinanzierung gewohnten Rate abschließt, hat automatisch einen höheren Tilgungsanteil. Das Darlehen wird so schneller zurückgezahlt, wobei die verkürzte Laufzeit Rabatte zur Folge haben kann. Einige Experten raten im Falle gefallener Zinsen sogar zu einer Anschlussfinanzierung mit höheren Raten. Auf diese Weise wird das niedrige Zinsniveau voll ausgenutzt, sodass die Finanzierung insgesamt günstiger ist.
Falls der Zinssatz seit dem ersten Baufinanzierungsvertag dagegen nicht gefallen, sondern gestiegen ist, kann dies verschiedene Entscheidungen für die Anschlussfinanzierung bedeuten. Wer die Tilgung und Laufzeit im Vergleich zum Erstkredit in diesem Fall nicht verändert, muss eine höhere Monatsrate zahlen. Wenn in Relation zu den steigenden Zinsen wiederum der Tilgungsanteil sinkt, ergibt sich daraus eine verlängerte Laufzeit für den Zweitkredit. Grundsätzlich raten Finanzexperten bei steigendem Zins zu einer möglichst frühzeitigen Positionierung.
Kann man einen Zinsanstieg voraussehen, dann lässt sich beispielsweise frühzeitig im Anschluss eine Finanzierung mit höherer Tilgung vereinbaren. Handelt es sich bei einem Zinshoch zu einem gegebenen Zeitpunkt dagegen mit hoher Wahrscheinlichkeit um eine vorübergehende Erscheinung, ist bei der Anschlussfinanzierung eine möglichst kurze Sollzinsbindung empfehlenswert.
Kosten der Anschlussfinanzierung: Was Verbraucher erwarten können
Die Kosten hängen hier von der Finanzierungsart ab. Bei der Prolongation entstehen Kreditnehmern in der Regel keine zusätzlichen Kosten. Allerdings müssen Finanzierer hierbei mit höheren Zinsen rechnen. Bei der Umschuldung und Entscheidung für einen neuen Kreditgeber fallen im Vergleich dazu anfänglich Gebühren an. So beispielsweise, wenn der Notar den Grundschuldeintrag für die Immobilie ändert. Dafür gibt es bei einem Bankenwechsel günstigere Zinsen. Daher handelt es sich trotz der Anfangsgebühren auf lange Sicht oft um die tendenziell bessere Option. Allerdings können sich hinsichtlich der zu erwartenden Gesamtkosten auch Forward-Darlehen lohnen. Verbraucher zahlen dabei anfangs einen Zinsaufschlag, um das Risiko steigender Zinsen frühzeitig zu eliminieren. Abhängig von den Zinsprognosen kommt dieser Aufschlag Finanzierer im Vergleich zu dem zu erwartenden Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung aber oft wesentlich günstiger.
Anschlussfinanzierung auf einen Blick
Bei kleiner Restschuld aus dem Erstkredit haben Finanzierer am Ende der Zinsbindungsfrist die besten Chancen auf eine günstige Anschlussfinanzierung. Finanzexperten raten in diesem Fall zur Prolongation, weil die Zinsvorteile einer Umschuldung bei einer geringen Kreditsumme kaum ins Gewicht fallen. Je höher die Restschuld, desto eher ist im Hinblick auf die anschließende Finanzierung wiederum zu einem Wechsel der Bank zu raten. Dabei kann auch das Forward-Darlehen lukrativ sein, wenn man frühzeitig plant. Das allerdings nur, wenn für den Zeitpunkt der erneuten Finanzierung im Vergleich zum aktuellen Darlehen ein sehr hohes Zinsniveau zu erwarten ist.