Fehler bei einer Immobilienfinanzierung

Die 5 folgenschwersten Fehler bei einer Immobilienfinanzierung

Im nachfolgenden Artikel gehen wir auf die Fehler bei einer Finanzierung ein, die gravierende Folgen für den Kreditnehmer haben können.

Modernes Einfamilienhaus mit Garten © fotolia / Fotolia_33907047_M / jehafo

1. Trotz Finanzierungszusage kein Kredit bekommen:

Was gerade bei Online-Finanzierungsangeboten öfters übersehen wird: Die Finanzierungszusage der Bank ist erst verbindlich, wenn die Kapitalnachweise und Vermögensverhältnisse bei der Bank eingereicht und von dieser geprüft und bestätigt wurden.

Was online schnell geht, kann leider auch schnell schief gehen. Zwar hat der Kreditnehmer die Selbstauskunft an die Online-Bank weitergeleitet. Aber die dazugehörigen Nachweise liegen der Bank nicht vor. Dennoch hat die Bank dem Kreditnehmer signalisiert, dass er ein Darlehen bekommen kann.

Wer daraufhin voreilig einen Kaufvertrag abschließt kann eine böse Überraschung erleben. Denn die Kreditzusage ist an Bedingungen geknüpft, die von Laien gern übersehen werden. Wenn die Bank dann zu der Auffassung kommt, dass die Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers nicht ausreichend sind, kann Sie die Kreditzusage problemlos zurückziehen, denn die bankseitigen Bedingungen wurden nicht erfüllt und der Antragsteller steht im Regen.

Fehlerquelle unvollständig oder falsch ausgefüllte Selbstauskunft: Darlehensnehmer sollten darauf achten, die Selbstauskunft sorgsam und detailgenau auszufüllen. Besonders gilt das für Einkommen und bestehende Schuldverhältnisse. Wer sich nicht sicher ist, fragt lieber nochmal bei der Bank nach, wie er konkrete Vermögensverhältnisse einzutragen hat.

Beispiel aus der Praxis: eine alleinerziehende Mutter deklarierte in einer Selbstauskunft die Unterhaltszahlungen für sich und die Kinder als Einkommen. Als die Bank die entsprechenden Nachweise erhielt, korrigierte sie die Angaben beim Einkommen, zog die Beträge für die Unterhaltszahlungen ab und stornierte daraufhin die Darlehenszusage.

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2. Fremdfinanzierte Immobilie wird innerhalb von 10 Jahren verkauft

Ist die Immobilie mit einem Darlehen belastet, dessen Laufzeit weit über das Verkaufsdatum hinausreicht, hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie kann je nach Restlaufzeit des Kreditvertrages und vereinbartem Zins schnell mehrere zehntausend Euro betragen.

Empfehlung: Stimmen Sie die Zinsbindungszeit mit Ihrer Lebensplanung ab. Wer z.B. eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder veräußern möchte, sollte möglichst schon beim Kauf darauf achten, dass bei einer Finanzierung die Darlehenslaufzeit ebenfalls nur für 10 Jahre festgelegt wird. Wer das versäumt hat, sollte unbedingt vor dem Verkauf mit der finanzierenden Bank klären, mit welcher Vorfälligkeitsentschädigung er ggf. zu rechnen hat. Es kann durchaus sinnvoll sein, den Verkauf auf das Ende der Zinsbindung zu verschieben oder mit der Bank zu verhandeln, um Verluste aus dem Verkauf zu vermeiden. Auch sollte besser vor dem Verkaufsfall abgeklärt werden, ob Steuern für den Verkauf anfallen werden.

Wird eine vermietete Wohnung, innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft, kann das zu bösen Überraschungen führen. Denn wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren gekauft und wieder verkauft wird, sind, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde, Veräußerungsgewinne zu versteuern. Dazu legt das Finanzamt den Buchwert der Immobilie zugrunde. Der Buchwert ergibt sich, wenn man vom einmal gezahlten Kaufpreis die jährlichen Abschreibe-Beträge für das Gebäude abzieht. Selbst wenn die Immobilie zum selben Preis verkauft wird, zu dem sie einst erworben wurde, ergibt sich dann ein zu versteuernder Veräußerungsgewinn.

3. Immobilie wird ohne Tilgung finanziert, oder nur mit geringer Tilgung

Problem endfälliges Darlehen:
Was als pfiffiges Finanzierungsinstrument angepriesen wird, kann sich als gefährlicher Bumerang erweisen: Der Darlehensnehmer zahlt über die Laufzeit nur die Zinsen fürs Darlehen und tilgt den Kreditbetrag erst am Ende der Laufzeit. Das erscheint auf den ersten Blick sinnvoll, wenn die Tilgungsraten in einen Sparplan eingezahlt werden, der mit höheren Zinsen ausgestattet ist, als der Darlehenszins. Doch Vorsicht: Über die Darlehenslaufzeit zahlt der Darlehensnehmer stets den Zins auf die volle Darlehenssumme. Würde, wie beim klassischen Annuitätendarlehen, monatlich ein Teil des Darlehens zurückgezahlt werden, nehmen die zu zahlenden Zinsbeträge kontinuierlich ab, weil der Kreditbetrag monatlich kleiner wird. Will man die endfällig finanzierte Immobilie während der Darlehenslaufzeit veräußern, ist der volle Darlehensbetrag zuzüglich einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen. Das wird richtig teuer und kann den Verkaufserlös deutlich übersteigen.

Empfehlung: Lassen Sie sich die Gesamtkosten, also die Zinsen, die in Summe für das Darlehen über die Laufzeit zu zahlen sind ausrechnen und vergleichen Sie die Kosten mit einem Annuitätendarlehen. Bedenken Sie auch mögliche Risiken, die im Sparplan stecken könnten. Diese Form der Finanzierung ist nichts für Normalverbraucher, daher lieber Hände weg.

Problem geringe Tilgung:
Durch ein Zinsniveau zwischen zwei und drei Prozent für eine 10 jährige Zinsbindung lässt sich auch für viele Normalverdiener der Traum vom Eigenheim umsetzen. Doch das niedrige Zinsniveau und die sehr hohen Investitionsbeträge bedeuten gleichzeitig erhebliche Risiken, die nicht zu unterschätzen sind. Dazu nähere Details Finanzierungsexperte Thomas Ruf von den Freien Finanzierern München:

Mit einer monatlichen Rate von 1500 € lassen sich aktuell bis zu 470.000 € Darlehen aufnehmen. Jedoch sollte man bedenken, dass davon nach 10 Jahren noch immer fast 90 Prozent bei einer 1prozentigen Tilgung offen sind. Hier beginnt die Sache riskant zu werden! Wenn heute ein Zinssatz von 2,5 Prozent vereinbart wird ist eine Verdoppelung in 10 Jahren nicht ausgeschlossen. Die Raten steigen dann rasant auf mind. 2150 € und liegen somit 650 € über dem Niveau der ersten 10 Jahre.

Auch die Fördermittel der Bayern Labo sind aktuell mit einer Zinsbindung von bis zu 15 Jahren verfügbar und erwarten eine zweiprozentige Mindesttilgung bei den übrigen Bankmitteln, um den geförderten Immobilienerwerb auf solide Beine zu stellen.

Empfehlung: Man kann dieses Risiko durch eine langfristige Zinsbindung reduzieren, aber man sollte bestrebt sein, sein Darlehen bis zum Rentenbeginn getilgt zu haben. „Doch selbst bei Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren sind bei nur einem Prozent Tilgung noch fast die Hälfte des Darlehens offen. Das zeigt das eigentliche Handicap der aktuellen Situation; viele können sich heute Immobilien leisten, die nicht mehr zu entschulden sind“, warnt FREIE FINANZIERER-Geschäftsführer Ruf. Wer heute bei den niedrigen Zinsen keine Regeltilgung von zwei Prozent leisten kann, sollte zumindest in der Lage sein, durch eine jährliche Sondertilgung mindestens diese notwendigen zwei Prozent zu erreichen. Damit ist der Kreditnehmer nach 30 Jahren immerhin fast schuldenfrei.

4. Bausparer kommt nicht in die Zuteilung

Für viele Bausparer war und ist das oberste Ziel eine Kalkulationssicherheit über die gesamte Laufzeit des Darlehens zu haben. Aus diesem Grund wird auch heute noch in vielen Fällen auf eine Bausparfinanzierung zurück gegriffen, auch wenn heute die Gesamtkosten eine solchen Modells in den meisten Fällen deutlich über denen eines Annuitätendarlehens mit 25 oder 30 Jahren Zinsbindung und Laufzeit liegen.

Neben den wirtschaftlichen Nachteilen, gibt es aber oftmals verdeckte Risiken, die auf den ersten Blick für einen Laien nicht zu erkennen sind. So haben natürlich viele Immobilienkäufer Ihre Wunschrate, die aber in den meisten Fällen mit einer Bausparlösung nicht zu erreichen ist, denn bis zur Zuteilung des Bausparvertrages müssen je nach Produkt neben den laufenden Zinszahlungen zusätzlich zwischen 30 – 50% der Bausparsumme angespart werden.

Hier begegnen dem Finanzierungsexperten Ruf oft Missverständnisse, denn der Finanzierende geht davon aus, dass er mit seiner monatlichen Zahlung für Zinsen und Sparen alles erledigt hat. Zum Zeitpunkt des Ablaufes der Vorfinanzierung kommt dann das böse Erwachen, die Sparleistung hat nicht ausgereicht um nun das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen zu können. Bei der Recherche des Fehlers, tauchen dann in den zu Grunde liegenden Angeboten jährliche Sonderzahlungen auf, die der Kunde aber nicht geleistet hat.

Fakt ist jedoch, das Konzept geht somit nicht mehr auf – eine weitere Zwischenfinanzierung wird notwendig. Das ist bei dem aktuell günstigen Zinsniveau und den noch alten Bausparverträgen zwar kein gravierendes Problem. Wenn die aber Zinsen steigen, kann die erneute Zwischenfinanzierung zum finanziellen Fiasko werden, denn die meisten Bausparkassen haben ihre neuen Tarife mittlerweile so gestaltet, dass sie sich an ihr Zinsversprechen nur halten müssen, wenn der Bausparkunde die Zuteilung in 15 Jahren erreicht hat und diese auch annimmt. Gelingt das nicht, kann die Bausparkasse dann den aktuell gültigen Marktzins verlangen und dieser ist ungewiss.

Lösung: Lassen Sie sich bei jeder Bausparfinanzierung ein detailliertes Angebot und einen Finanzierungsplan über die gesamt Laufzeit aushändigen. Prüfen Sie im Detail die dort angegebenen monatlichen und auch jährlichen Zahlungen. Prüfen Sie anhand eines Online Tilgungsrechners, welche durchschnittlichen Raten Sie bezahlen müssen, um Ihr Darlehen in der gewünschten Zeit zurück zu führen. Sollte es hier zu deutlichen Abweichungen in der monatlichen Zahlung kommen ist Vorsicht geboten, denn dann sind oftmals Sonderzahlungen in dem Bausparvertrag nicht ausgewiesen. Grundsätzlich sollte jede Bausparlösung immer mit einem klassischen Annuitätendarlehen verglichen werden, welches eine Zinssicherheit über die Gesamtlaufzeit bietet. Hier kann man dann auch gefahrlos die Tilgung auf die Wunschrate reduzieren und die notwendige Tilgung für die gewählte Laufzeit durch Sondertilgungen auffüllen. Sollte die Sondertilgung einmal nicht möglich sein, bleibt am Ende der Finanzierung eine kleine Restschuld, die bei den gewählten Laufzeiten von 20 – 25 Jahren dann kein Problem darstellt.

5. Für eine 100%-Finanzierung sind langfristige Sicherheiten nicht vorhanden

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen ist ein heißes Eisen und eigentlich nur für wohlhabende Menschen geeignet, die zwar das nötige Kapital hätten, es aber zum Zeitpunkt der Finanzierung dafür nicht einsetzen möchten.

Lösung: besser gleich Finger weg!

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