Wohnung kaufen: Bausparer contra Immobilienkredit

Bauspardarlehen contra Immobiliendarlehen

Grundsätzlich bieten sich Immobilienkäufern bei der Finanzierung einer Immobilie zwei Bausteine an: Bauspardarlehen und Immobiliendarlehen.

Paar sucht ein neues Zuhause © fotolia / Fotolia_43700873_M / RioPatuca Images

Wir vergleichen beide Finanzierungsmöglichkeiten:

Vergleich Bausparvertrag Immobiliendarlehen
Welche Bedingungen gibt es für die Darlehenszusage? Vertragserfüllung:
Erreichen der Ansparsumme
Bonitätsprüfung des Darlehensnehmers
Bedingung für Beleihung der Wohnimmobilie Keine Ermittlung des Beleihungswertes der Immobilie
Wann ist das Darlehen für die selbstgenutzte Wohnung verfügbar? i.d.R. nach 7 Jahren Bei Erfüllung der Voraussetzungen sofort
Rückzahlung des Kredits- wie wird Tilgungshöhe bestimmt? Festgelegt, i.d.R. zwischen 4% bis 10% der Darlehenssumme jährlich Flexibel ab 1% gestaltbar
Wie kann die Kreditlaufzeit gestaltet werden? Festgelegt, meistens muss der Bausparkredit in 7 Jahren zurückgezahlt werden In Abhängigkeit von Alter und Einkommen des Darlehensnehmers flexibel gestaltbar, bis zu 30 Jahre
Finanzierungsmöglichkeit ohne Eigenkapital Nein Ja
Darlehenszusage sicher? Ja Nein
Wie alt muss ein Sparer sein? 16 Jahre 18 Jahre
Fördermittel und Zuschüsse erhältlich Wohnungsbauprämie
Vermögenswirksame Leistungen
Vermögenswirksame Leistungen

*Stand 2018

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Der Vergleich macht deutlich, dass es sich bei diesen beiden Finanzierungsprodukten um unterschiedliche Geldvergabesysteme handelt:

Beim Bausparer spielt es grundsätzlich für die Vergabe des Bauspardarlehens keine Rolle, welche konkrete Wohnimmobilie später angeschafft wird. Die Vergabe des Bauspardarlehens ist einzig und allein von dem Ansparen des Bausparers abhängig.

Bei einem Bankdarlehen ist dagegen die Kreditzusage sowohl von der Bonität des Antragstellers, als auch vom Anschaffungspreis und von der weiteren Beschaffenheit der zu finanzierenden Immobilie abhängig.

Wichtige Unterschiede von Bauspardarlehen und Bankdarlehen sind:

  • Die relativ hohe Tilgung des Bauspardarlehens. Sie beinhaltet Tilgungssätze von bis zu 5% der Darlehenssumme in einem Jahr. Dagegen sind Bankdarlehen bereits ab 1% Tilgung erhältlich. Jedoch führt die hohe Tilgung beim Bausparer auch dazu, dass das Darlehen deutlich zügiger getilgt ist als ein Bankdarlehen, der Bausparer ist in der Regel schneller schuldenfrei. Entsprechend geringer sind die Zinszahlungen, die der Bausparer an die Bank abführt.
  • Die Abschlussgebühr beim Bauspardarlehen. Sie fällt bei anderen Darlehensformen nicht an, steckt jedoch beim klassischen Bankkredit in Form von Vertriebs- und Verwaltungskosten im Zinssatz. Ein Teil der in der Regel höheren Zinsen von Bankdarlehen ist also darauf zurückzuführen, dass in den Zinsen auch die Vertriebskosten enthalten sind, wohingegen diese beim Bausparer separat als Abschlussgebühr ausgewiesen werden. Sparer sollten also beim Kostenvergleich auf den Effektivzins und die Gesamtkosten der Produkte achten.
  • Die Wohnungsbauprämie gibt es nur beim Bausparer: Sie ist eine staatliche Förderung, die mit einem Bauspardarlehen unter Berücksichtigung von Einkommensgrenzen für Bausparer bereits ab 16 Jahren gewährt wird. Ledige können jährlich 45,06 Euro von Vater Staat erhalten, wenn sie 512 Euro 7 Jahre lang jährlich in einen Bausparer stecken, Verheiratete erhalten 90,11 Euro bei einer jährlichen Sparleistung von 1024 Euro. Das entspricht einer jährlichen Verzinsung von 8,8%. Allerdings stellt der Staat auch Bedingungen. So dürfen Einkommensgrenzen nicht überschritten werden und die Zulage wird erst nach Ablauf der Mindestsparzeit ausgezahlt.

 

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Fazit: Der Vergleich macht deutlich, dass beide Produkte unabhängig davon ob die Zinsen niedrig oder hoch sind und unabhängig davon, ob die Immobilienpreise steigen oder fallen, einen Zweck erfüllen und eine Daseinsberechtigung haben.

  • Für junge Sparer und Sparer mit geringem Einkommen die heute schon wissen, dass sie später eine Immobilie kaufen (oder z.B. eine geerbte Immobilie umbauen oder sanieren möchten) lohnt sich der Bausparer wegen der Wohnungsbauprämie.
  • Für Sparer mit geringem Einkommen lohnt es sich ebenfalls, über einen Bausparer mit Wohnungsbauprämie nachzudenken.
  • Der Bausparer kann ein erster Baustein für den Vermögensaufbau sein, als einziger Baustein für die Finanzierung einer Wohnimmobilie ist er eher nicht geeignet.
  • Die Kombination von Bankdarlehen mit verschiedenen Laufzeiten oder die Kombination von Bausparvertrag mit Bankdarlehen bietet den meisten Sparern mehr Vorteile und mehr Flexibilität.

 

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