worüber sich Vermieter und Mieter am häufigsten streiten: die Top 4 Streitursachen rund um Miete und Mietvertrag:
Die Zahl der Mietstreitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen wurden ist in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen. Das ist die gute Nachricht. Dagegen sind die Zwangsräumungen seit 2023 angestiegen. Allerdings leisten Mietvereine einen großen Beitrag, um Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern außergerichtlich beizulegen. Ein Thema ist besonders konfliktträchtig und landet erstmals auf Platz 1:
Trotzdem: tendenziell gehen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zurück. Seit dem Jahr 1996, als noch 351.511 Verfahren gezählt wurden haben sich die Streitfälle fast halbiert. Nach einer leichten Zunahme im Jahr 2021 wird wieder ein Rückgang registriert.
Quelle: Mieterbund Aschaffenburg
Streitursache Nr. 1: Betriebskostenabrechnungen
Knapp 50% aller Streitigkeiten drehen sich um Betriebs- und Heizkostenabrechnungen. Das überrascht deshalb, weil die meisten Abrechnungen mit spezialisierten EDV-Programmen erstellt werden. Doch Unklarheiten oder Fehler sorgen bei den Betriebskosten oft für Konflikte. Zu diesem Thema ist der Beratungsbedarf bei den Mietvereinen entsprechend hoch.
Hoher Beratungsbedarf bei Heiz- und Betriebskosten
Sowohl die Vermieter- als auch die Mietervereine haben rund um das Thema zweite Miete, wie die Neben- und Betriebskosten auch genannt werden, regelmäßig viel Beratungsarbeit zu leisten.
Viele Mieter wurden zuletzt von hohen Nachzahlungen bei den Betriebskosten überrascht. Die hohen Energiekosten, der steigende CO2-Preis und das Ende der Energiepreisbremsen gelten als Hauptursachen für den Preisanstieg und sorgen für hohen Beratungsbedarf.
Der Haus & Grund Verein empfiehlt den Vermietern, die Abrechnungsmethoden ihren Mietern zu erläutern und das persönliche Gespräch zu suchen. Dies könne Missverständnisse und Streitigkeiten verhindern.
Quelle: Haus & Grund: Nebenkosten: das müssen Vermieter wissen
Streitursache Nr. 2: Mängel und Instandhaltung
Wohnungsmängel können sehr unterschiedlich sein. Häufigste Streitursachen bei Wohnungsmängeln sind Schimmel, oder eine geringere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben. Grundsätzlich sind die Vermieter für die Beseitigung der Mängel verantwortlich, allerdings haben Mieter auch die Pflicht, Mängel rechtzeitig anzuzeigen. Werden angezeigte Mängel nicht innerhalb einer vertretbaren Frist behoben, können Mieter die Miete mindern. Von Mietern zu hoch angesetzte Mietminderungen oder Minderungen für nicht angezeigte Mängel sorgen ebenfalls für Streit.
Anlass für Streit rund um die Mietkaution gibt es oft dann, wenn sie vom Vermieter einbehalten wird. Sie dient als Sicherheit für ausstehende Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen oder wenn der Mieter die Mietsache beschädigt. Vermieter dürfen bis zu 3 Kaltmieten als Mietsicherheit vom Mieter verlangen.
Es überrascht wenig, dass die Mietkaution eine häufige Streitursache zwischen Vermietern und Mietern ist, denn auch hier gibt es viele Gründe für Meinungsdifferenzen. Zum Thema Mietkaution hat der BGH zuletzt im Jahr 2014 ein Urteil gesprochen. Danach darf der Vermieter während eines Mietverhältnisses die Kaution nicht für strittige Mietforderungen beanspruchen.
Grundsätzlich muss ein Vermieter den als Sicherheit dienenden Geldbetrag getrennt von seinem Vermögen anlegen. Während eines Mietverhältnisses darf der Vermieter die Mietkaution nicht für strittige Forderungen in Anspruch nehmen. Allerdings hat der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2019 bestimmt, dass nach Ende des Mietverhältnisses dagegen die Mietkaution für strittige Forderungen vom Vermieter verwendet werden darf.
Quelle: Haufe Verlag
Fazit: Dieses Beispiel zeigt, dass im deutschen Mietrecht ein hohes Gewicht auf der Einzelfallbetrachtung liegt und einzelne Fälle nicht verallgemeinert werden können. Falsch interpretierte Mieturteile können ebenfalls ein Nährboden für Streitursachen rund um Miete und Mietvertrag sein.
Streitursache Nr. 3: Mieterhöhung
Viele private Vermieter tun sich schwer, bei ihren Mietern eine Mieterhöhung durchzusetzen. Die Regelungen sind bundesweit uneinheitlich. Angefangen von der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bis hin zu Mietpreisbremsen. Die Diskussionen um den Mietpreisdeckel haben nicht minder für Verwirrung gesorgt. Viele Mietstreitigkeiten ranken darum. Der Mieterbund Aschaffenburg stellt fest, dass der Beratungsbedarf zum Thema Mieterhöhung zugenommen hat. In seiner jährlichen Prozess-Statistik stellt der Deutsche Mieterbund einen deutlichen Anstieg bei den Gerichtsprozessen wegen Mieterhöhungen fest.
Vermieter müssen ein Mieterhöhungsverlangen ausführlich begründen und sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. In Städten ab 50.000 Einwohner ist die Aufstellung eines Mietpreisspiegels Pflicht, aber auch viele kleinere Städte erheben inzwischen die ortsüblichen Vergleichsmieten. An diesen Preistabellen haben sich die Vermieter zu orientieren. Allerdings nimmt die Kritik an den Mietspiegeln zu, da ihre Erhebung komplex ist und keine aktuellen Tendenzen ablesbar seien.
Zuletzt hat der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2021 festgestellt, dass ein Vermieter auch dann die korrekte Form für ein Mieterhöhungsverlangen einhält, wenn er den Mietspiegel nicht als Anlage zu seiner Mitteilung an den Mieter beifügt. Im konkreten Fall war der Mietspiegel öffentlich gegen eine Schutzgebühr zugänglich. Das Gericht befand, dass es von einem Mieter verlangt werden kann, dass er selbst tätig wird und sich die Informationen aus dem Mietspiegel beschafft, um die Forderung des Vermieters zu überprüfen.
Quelle: BGH AZ VIII ZR 167/20
Streitursache Nr. 4: Kündigungen durch den Vermieter
In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte wundert es kaum, dass Kündigungen durch den Vermieter ebenfalls oft für Streit sorgen. Ob die Gründe rechtmäßig sind, darüber wird vor Gericht regelmäßig gestritten.
Fazit: Zwar sind die vor den Gerichten ausgetragenen Streitigkeiten seit 1996 deutlich zurück gegangen. Dennoch schützen Grundkenntnisse des Mietrechts die Vertragsparteien nicht immer vor teuren und langwierigen Streitigkeiten. Denn das deutsche Mietrecht ist oft Auslegungssache und auf den Einzelfall bezogen.
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