Mietspiegel einfach erklärt

Die einfache Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter in Kooperation mit der Deutschen Anwaltshotline beantwortet wichtige W-Fragen rund um den Mietspiegel und behandelt wesentliche Aspekte einfach und verständlich. Ein Anwendungsbeispiel, wie man die Tabellen liest und die wichtigsten Gerichtsurteile zum Mietspiegel sind ebenfalls im Leitfaden enthalten. Mithilfe dieser Beschreibung kann sich jeder im Geltungsbereich eines Mietspiegels orientieren.

Mietspiegel ein erklärt © Fotolia_182589834_M (1)-Lizenz-K.-U.-Häßler

WAS…

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel informiert über das Mietpreisniveau in einer Gemeinde. Kernstück ist die Mietpreistabelle, in der für Wohnungen ähnlicher Beschaffenheit und Größe die ortsüblichen Mieten als Preise pro Quadratmeter Wohnfläche aufgelistet sind. Dazu werden sowohl die durchschnittlichen Mieten, als auch Mietpreisspannen ausgewiesen.

Was ist ein qualifizierter Mietspiegel, was ist ein einfacher Mietspiegel?

Man unterscheidet zwischen:

  • Einfachem Mietspiegel und
  • Qualifiziertem Mietspiegel

 

Der einfache Mietspiegel wird ohne Anwendung wissenschaftlicher Verfahren von den Gemeinden oder den ortsansässigen Vermieter- und Mietervertretern aufgestellt und anerkannt.

Vor Gericht kann der einfache Mietspiegel als Beweis abgelehnt werden. Im Geltungsbereich eines einfachen Mietspiegels muss sich ein Vermieter, wenn er die Miete erhöhen will, nicht auf diesen Mietspiegel berufen.

Das ist im Geltungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels anders:

Der qualifizierte Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von Vermietern bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden. So darf im Geltungsraum eines qualifizierten Mietspiegels bei Neuvermietungen die Miete maximal um 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern am Ort keine Mietpreisbremse gilt, die andere Regeln vorschreibt.

Was beinhaltet der Mietspiegel?

Der Mietspiegel weist die ortsüblichen Netto-Kaltmieten nach Kriterien aus, die Wohnungen vergleichbar machen.

Diese Vergleichskriterien sind:

  • Baujahr/Bezugsfertigkeit
  • Wohnungsgrößen
  • Ausstattungsmerkmale
  • Wohnlagen

 

Anhand der Angaben im Mietspiegel kann man diese Vergleichskriterien für jede Wohnung am Ort bestimmen, für die der Mietspiegel gilt. Hat man die Vergleichskriterien für eine Wohnung ermittelt, kann man anhand der Mietspiegeltabelle im Mietspiegel die durchschnittliche ortsübliche Miete für diese Wohnung ablesen. Dabei handelt es sich um eine Kaltmiete die als Preis pro qm-Wohnfläche ausgewiesen wird.

Zusätzlich weist der Mietspiegel Mietspannen aus. Sie geben an, wie weit die Mieten nach oben oder nach unten von der Durchschnittsmiete abweichen können. Für die Einordnung einer Wohnung innerhalb der Mietspanne bieten die Mietspiegel Orientierungshilfen, indem sie wertmindernde und werterhöhende Merkmale auflisten, die zu Preisabschlägen oder zu Preisaufschlägen bei der Kaltmiete führen.

Was sagt der Mietspiegel aus?

Der Mietspiegel informiert über das Mietpreisniveau in einer Stadt oder Gemeinde für die Wohnungen, die nicht einer Sozialbindung unterliegen. Die untersuchten Wohnungen werden nach Merkmalen wie Wohnungsgröße, Ausstattung, Lage und Baujahr klassifiziert und in Baualtersgruppen, Größengruppen, Ausstattungsklassen und Lagen eingruppiert. Die Mietpreise werden für die so gebildeten Wohnungsgruppen als Preisspannen von- bis ausgewiesen.

Mietspiegel und Mietpreisbremse – was gilt hier?

Nicht überall in Deutschland gilt die Mietpreisbremse. Wo sie jedoch gilt, darf die Miete nicht höher als zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Wenn der Vormieter aber bereits eine Miete gezahlt hat, die über dem Mietspiegel lag, muss der Vermieter die Miete nicht absenken, um sie an die Mietpreisbremse anzupassen. Ausgenommen von der Regelung sind Neubauten.

Es gibt auch nicht für jeden Ort in Deutschland einen Mietspiegel. Hier muss dann die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Das bedeutet, die Miethöhe orientiert sich an Preisen, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.“ Das beschreibt § 558 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Existiert also kein Mietspiegel, lohnt sich ein Blick in die Mietdatenbank oder ein Gutachten eines Sachverständigen zur Ermittlung der Miethöhe.

Mietspiegel bei Modernisierung einer Wohnung – was gilt hier?

Hat ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an einer Wohnung vorgenommen, kann er die Jahresmiete um bis zu 11 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen. Das besagt § 559 BGB. Dabei spielen sowohl Kappungsgrenzen als auch die örtliche Vergleichsmiete bzw. der Mietspiegel keine Rolle. Allerdings stellt eine Instandhaltungsmaßnahme keine Modernisierung dar. Bei einer Erneuerung bestehender Bauteile darf dann nur der Anteil, der auf die energetische Verbesserung abzielt, auf die Miete umgelegt werden.

Aktuell gilt:
Berechnung einer Modernisierungsumlage mit elf Prozent:
Modernisierungskosten: 20.000 Euro
Davon 11 Prozent (20.000 x 0,11) 2.200 Euro
Erhöhung der monatlichen Miete um (2.200 € : 12 Monate) 183,33 Euro

 

Die Höhe der Modernisierungsumlage soll nach den Plänen der Bundesregierung künftig von elf Prozent auf acht Prozent herabgesetzt werden – allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur für fünf Jahre. Nach Ablauf der Laufzeit soll die Regelung neu geprüft werden. Das Gesetz ist noch nicht beschlossen.

Zukünftig soll gelten (Datum steht noch nicht fest):
Nur in Gebieten, wo die Versorgung mit „bezahlbaren Wohnungen“ gefährdet ist, soll die Modernisierungsumlage auf acht Prozent gesenkt werden:
Berechnung einer Modernisierungsumlage mit acht Prozent:
Modernisierungskosten: 20.000 Euro
Davon 8 Prozent (20.000 x 0,08) 1.600 Euro
Erhöhung der monatlichen Miete um (1.600 € : 12 Monate) 133,33 Euro
Außerdem soll dann die Umlage der Modernisierungskosten auf maximal 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt werden.

Mietspiegel oder Vergleichswohnung bei Mieterhöhung – was ist besser?

Das kommt natürlich auch auf den Einzelfall an. Als Faustregel gilt: Mietspiegel schlägt Vergleichswohnung. Existiert kein Mietspiegel, darf der Vermieter normalerweise drei Vergleichswohnungen benennen oder ein Gutachten zur ortsüblichen Miete vorlegen.

Was tun, wen es keinen Mietspiegel gibt?

Dann kann es für Mieter erst einmal schlecht aussehen: Denn keine Gemeinde ist in Deutschland dazu verpflichtet, einen Mietspiegel aufzustellen. Auch sind Vermieter nicht verpflichtet, sich in Regionen ohne Mietpreisbremse auch an ihn zu halten. Die Nachfrage bestimmt also den Preis. Erst wenn die Miete mehr als 20 oder 50 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter zusätzlich die Unerfahrenheit seines Mieters ausnutzt, ist von Wucher die Rede – das variiert aber nach Region. Ist das der Fall, bleibt der Mietvertrag zwar gültig, hinsichtlich der Miethöhe ist dann aber die angemessene Miethöhe anzuwenden.

Für Neumieter hat es gewisse Nachteile, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Für Bestandsmieter kann sich das positiv auswirken, weil der Vermieter dann Vergleichswohnungen oder Gutachten auf eigene Kosten für Mieterhöhungen heranziehen muss.

Mieterhöhung ohne Mietspiegel

Hier können Vermieter eine Mieterhöhung auf mehrere Arten begründen. Zum einen können sie drei vergleichbare Wohnungen aufzeigen und sich an der günstigsten davon orientieren. Diese Wohnungen müssen aber natürlich was Ausstattung und Lage angeht gut vergleichbar sein. Auch ein Sachverständigengutachten kommt in Betracht, wenn die Miete erhöht werden soll. Der Vermieter kann die Miete nur mit Zustimmung des Mieters erhöhen. Allerdings gilt: Entspricht die Mieterhöhung den genannten gesetzlichen Voraussetzungen, so muss der Mieter zustimmen. Tut er das nicht, kann der Vermieter das gerichtlich einklagen.

Was gilt, wenn die Wohnung möbliert ist?

Ist eine Wohnung möbliert, darf der Vermieter einen sogenannten Möblierungszuschlag von zwei Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete hinzurechnen. Dabei spielen das Alter des Inventars und der Wert eine Rolle. Das lässt sich am besten anhand eines Rechenbeispiels verdeutlichen:

Das Landgericht Berlin geht von einer durchschnittlich zehnjährigen Nutzungsdauer aus (Az. 63 S 365/01). Waren die Möbel der Wohnung also einmal 1.500 Euro wert, so sind sie nach drei Jahren Nutzung durch den Vormieter noch 1.050. Euro wert. Der Möblierungszuschlag beträgt zwei Prozent dieses Wertes – also 21 Euro monatlich. Bietet die Wohnung dann 60 Quadratmeter Wohnfläche, ergibt sich ein Möblierungszuschlag von 35 Cent pro Quadratmeter.

Wann…

Wann gilt der Mietspiegel – und wann gilt er nicht?

Gleich vorneweg: die Liste der Wohnungen, auf die ein Mietspiegel nicht angewendet werden kann, ist ziemlich groß. Erschwerend kommt hinzu, dass die Städte individuell Kriterien für die Anwendung des Mietspiegels festlegen können.

Deutschlandweit gilt der Mietspiegel nicht für:

  • Wohnungen, bei denen eine Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen wurde,
  • Für Wohnungen mit Staffelmietverträgen, während der Laufzeit der Staffel,
  • Für Wohnungen mit Indexmietverträgen, während der Laufzeit der Indexierung,
  • Für Wohnungen mit Mietpreisbindung (Sozialwohnungen, geförderte Wohnungen)
  • Für Wohnungen in Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern und
  • Für Möbliert vermietete Wohnungen (Achtung: nur eine Einbauküche und /oder nur ein Einbauschrank gelten als nicht möbliert)
  • Für Wohnungen , die ganz oder teilweise gewerblich genutzt werden,
  • Für Wohnungen mit Außen-WC,
  • Für Wohnungen ohne Bad und ohne Sammelheizung
  • Für verbilligt vermietete Werkswohnungen oder Dienstwohnungen,
  • Für Wohnungen, die aus besonderem Grund verbilligt vermietet worden sind, wie z.B. wegen Eigenleistungen des Mieters,
  • Ganz oder teilweise untervermietete Wohnungen,
  • Wohnungen in Heimen

 

Zusätzlich können die Städte individuelle Regeln festschreiben. Beispielsweise ist oft geregelt, dass der Mietspiegel nicht auf besonders kleine oder besonders große Wohnungen angewendet werden kann.

Beispiel München: In München kann der Mietspiegel auch nicht für Wohngemeinschaften, Penthousewohnungen, Einzelzimmer, Wohnungen im Untergeschoss, für Wohnungen unter 20 qm Wohnfläche und über 160 qm Wohnfläche und auch nicht für Wohnungen angewendet werden, bei denen der Mieter die Heizung, Warmwasserversorgung stellt oder das Bad selbst ausgestattet hat.

Mietspiegel bei Indexmiete

Ist in einem Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, ist allein die Entwicklung des Verbraucherpreisindex für die Miethöhe ausschlaggebend. Der Mietspiegel bleibt in diesem Fall unberücksichtigt. Maßstab für die Höhe der Miete ist hier der Preisindex, wie er vom statistischen Bundesamt für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

Mieterhöhungen bei einer Indexmiete hat der Gesetzgeber in §557 b BGB https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html geregelt. Danach muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben und kann ansonsten nur analog zur Entwicklung des Index angepasst werden.

Mietspiegel bei Staffelmiete

Ist in einem Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, dann bleibt der Mietspiegel unberücksichtigt. Solange die Staffel gilt, kann der Mietspiegel nicht herangezogen werden.

Miete an Hand des Mietspiegels berechnen © pixabay

Warum…

Warum Mietspiegel?

Er soll für Transparenz am Wohnungsmietmarkt sorgen und Informationen zum lokalen Mietpreisniveau für Mieter und Vermieter gleichermaßen bereit stellen. Man erhofft sich durch den Mietspiegel mehr Rechtssicherheit für die Mietparteien. Er soll dazu beitragen, gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien zu vermeiden.

Warum steigt der Mietspiegel?

In vielen Gemeinden ist Wohnraum der vermietet wird, knapp. Wohnungen mit vergleichsweise günstigen Mieten treffen oft auf viele Bewerber. Wo die Nachfrage höher ist als das Angebot, steigen die Preise. Das gilt auch für Mietwohnungen. Daneben werden Produkte und Dienstleistungen rund um das Wohnen, wie Handwerkerleistungen, Sanitärausstattungen, Elektronik, Bodenbeläge, Energie- und Medienversorgung von Wohnungen im Zeitablauf teurer, was sich mittelfristig ebenfalls auf den Mietpreis auswirkt. Modernisierungsmaßnahmen, Neubau und Ausbauten wirken sich ebenfalls positiv auf steigende Mieten aus.

Da steigende Mieten in die Erfassung der Mietspiegeltabellen einfließen, steigen auch die Preise im Mietspiegel an.

Wer…

Wer stellt den Mietspiegel auf?

Das sind die in den Gemeinden ansässigen Akteure der Wohnungswirtschaft. Insbesondere sind das die Interessensvertreter der Mieter und Vermieter, also Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Mietervereine und die Haus- und Grundbesitzervereine.

Für die Erhebung der Mietpreisinformationen werden häufig Universitäten und Institute beauftragt.

Wie…

Wie wird der Mietspiegel berechnet?

Einfacher Mietspiegel: Die Daten für den einfachen Mietspiegel werden häufig durch Befragung von ortsansässigen Vermietern und Mietern erhoben. Oft sind das nur Stichproben und daher sind die Angaben meistens nicht repräsentativ. Dennoch müssen die so ermittelten Daten von den örtlichen Vertretern aus der Wohnungswirtschaft abgestimmt werden.

Beim Qualifizierten Mietspiegel müssen die Methoden für die Ermittlung der Daten dokumentiert sein, nachvollziehbar und überprüfbar sein. Auch die Aktualität der Daten unterliegt höheren Anforderungen (BGB §558 d). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html

Aber auch bei qualifizierten Mietspiegeln wird bemängelt, dass sie kaum den Gesamtmarkt in seiner Bandbreite erfassen. Als problematisch gilt, dass die Mietspiegel kaum mehr als 0,5% aller Wohnungen einer Stadt erfassen. (Quelle: faz.net: http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/zweifel-an-aussagekraft-immer-aerger-mit-dem-mietspiegel-14405319.html)

Wer aber im Geltungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels die Miete erhöhen möchte, muss sich auf die Angaben des Mietspiegels berufen. Er ist vor Gericht anerkannt.

Verwendung eines Mietspiegels © pixabay

Wie wende ich den Mietspiegel an?

Anwendungsbeispiel: Am Beispiel des Mietspiegels für Berlin zeigen wir hier, wie ein Mietspiegel anzuwenden ist:

Gesucht wird für eine Berliner Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete (im Jahr 2017).

Diese Angaben werden im ersten Schritt benötigt:

  • Baujahr der Wohnung
  • Wohnfläche der Wohnung
  • Wohnlage der Wohnung: sie kann anhand der Adresse der Wohnung über die Wohnlagenkarte des Berliner Mietspiegels ermittelt werden

Die Eckdaten der Wohnung sind:

  • Baujahr: 1987
  • Wohnfläche: 49 qm
  • Wohnlage: gut

 

Nun wird in der Mietspiegeltabelle der entsprechende Wert für diese Wohnung nach den aufgeführten Merkmalen ermittelt:

Klicken Sie dazu auf diesen Link und blättern Sie im Dokument auf Seite 13: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download/Mietspiegel2017.pdf

Anwendung:
In Berlin-West beträgt die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Baujahr zwischen 1973 und 1990, mit einer Größe zwischen 40qm bis unter 60qm und in einer guten Wohnlage gemäß Mietspiegeltabelle 2017 durchschnittlich 8 EUR/qm Wohnfläche. Die Mietpreisspanne für Wohnungen dieser Kategorie liegt zwischen 7,30 EUR/qm und 9,12 EUR/qm.

Vergleich für diese Wohnung:

Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete beträgt für diese Wohnung:

Kaltmiete: 49 qm Wohnfläche x 8 Euro = 392 Euro

Die Mietspanne für diese Wohnung beträgt:

Untere Mietspanne: 49 qm x 7,30 Euro = 357,70 Euro

Obere Mietspanne: 49 qm x 9,12 Euro = 446,88 Euro

 

Im zweiten Schritt wird die Wohnung innerhalb der Mietspanne eingewertet. Dazu muss nun ermittelt werden, welche Ausstattungsmerkmale die Wohnung besitzt und ob diese Merkmale zu Zuschlägen oder zu Abschlägen führen.

Die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung im Berliner Mietspiegel werden in 5 Kategorien erfasst:

  • Ausstattung des Bades/WC
  • Ausstattung der Küche
  • Ausstattung der Wohnung
  • Ausstattung des Gebäudes
  • Das Wohnumfeld

 

Der Berliner Mietenspiegel listet nun über einen Fragebogen zum Ankreuzen für jede Kategorie wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale.

Beispiel Küche:

Wohnwertmindernde Merkmale für die Küche sind:

  • Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung
  • Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen
  • Keine Spüle
  • Keine ausreichende Warmwasserversorgung (z.B. keine zentrale Warmwasserversorgung kein Durchlauferhitzer, kein Boiler)
  • Küche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung
  • Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar

Wohnwerterhöhende Merkmale für die Küche sind:

  • Hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett Terrazzo als Bodenbelag jeweils in gutem Zustand
  • Separate Küche mindestens 14 qm Grundfläche
  • Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle
  • Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld
  • Dunstabzug
  • Kühlschrank

 

Für die betreffende Wohnung wird nun für jedes Merkmal geprüft, ob es vorhanden ist. Sind für die Küche weder wohnwertmindernde, noch wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden, fallen für die Küche keine Abschläge oder Zuschläge bei der Mietenberechnung an.

Überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale (einfache Überzahl) die wohnwerterhöhenden Merkmale, so soll nach dem Berliner Mietspiegel für die Küche ein Abzug von 20 Prozent des Unterschiedsbetrags zwischen Mittelwert und Spannenunterwert vorgenommen werden:Mittelwert: 8 Euro/qm, Spannenunterwert: 7,30 Euro /qm,

20% Abzug für wohnwertmindernde Merkmale der Küche:

  1. Schritt: Ermittlung Unterschiedsbetrag: 8 Euro/qm – 7,30 Euro/qm = 0,70 Euro/qm
  2. Schritt: Berechnung 20% aus Unterschiedsbetrag: 20% aus 0,70 Euro = 0,14 Euro/qm

Ergebnis: vom Mittelwert 8 Euro sind 0,14 Euro für die minderwertige Küche abzuziehen. Die Miete für die betreffende Wohnung liegt unter Berücksichtigung der wertmindernden Merkmale für die Küche jetzt bei 7,86 Euro/qm.

 

Überwiegen jedoch die wohnwerterhöhenden Merkmale (wieder einfache Überzahl) für die Küche, darf ein Zuschlag von 20% auf Basis der oberen Mietspanne angesetzt werden:Mittelwert: 8 Euro/qm, Spannenoberwert: 9,12 Euro/qm,

20% Aufschlag für wohnwerterhöhende Merkmale der Küche:

  1. Schritt: 9,12 Euro/qm – 8 Euro/qm = 1,12 Euro/qm
  2. Schritt: 20% aus 1,12 Euro = 0,22 Euro/qm

Ergebnis: zum Mittelwert 8 Euro sind 0,22 Euro für die werterhöhende Küche hinzuzurechnen. Die Miete für die betreffende Wohnung liegt nach Mietspiegel jetzt bei 8,22 Euro/qm.

 

Nach demselben Muster werden die Fragebögen des Mietspiegels in Bezug der weiteren 4 Merkmale mit der Beschaffenheit einer Wohnung abgeglichen. Wenn keine der genannten Merkmale zutreffen, trifft die durchschnittliche Miete auf die Wohnung zu.

Würden bei allen 5 Merkmalen nur wertmindernde Merkmale zutreffen, kommt man in Summe auf die untere Mietspanne von 7,30 Euro, die dann für die Wohnung als Miete anzusetzen wäre. Analog hätte man bei nur werterhöhenden Eigenschaften bei allen 5 Merkmalen die obere Mietspanne von 9,12 Euro/qm Wohnfläche anzusetzen.

Dort, wo ein qualifizierter Mietspiegel gegeben ist, sind die Berechnungen vorgegeben.

Wie berechne ich den Quadratmeter-Mietpreis?

In den Mietspiegeln werden Quadratmeterpreise ausgewiesen. Den Quadratmeterpreis erhält man, indem man die Miete durch die Wohnfläche dividiert. Da der Mietspiegel die Kaltmieten auswertet, muss bei Anwendung des Mietspiegels die Kaltmiete für die Berechnung verwendet werden.

Rechenbeispiel Quadratmeterpreis:

Beträgt die Kaltmiete 560 Euro für eine Wohnung mit 52 qm Wohnfläche, so beträgt der qm-Preis für diese Wohnung 560:52= 10,77 Euro.

Weist der Mietspiegel eine ortsübliche Miete von 6,50 Euro/qm für eine 48qm große Wohnung aus, dann beträgt die Kaltmiete für diese Wohnung 6,50 x 48 = 312 Euro.

Wie weit darf die Miete über dem Mietspiegelwert liegen?

Das kann man pauschal nicht beantworten. Zum einen weisen die Mietspiegel Preisspannen aus, die als Orientierungshilfe dienen. Dennoch kann im Einzelfall die Miete über der im Mietspiegel angegebenen Preisspanne liegen. Wie weit die Miete über Mietspiegel liegen darf, muss man für jede einzelne Wohnung prüfen. Dazu sollte man die Broschüre oder Beschreibung zum Mietspiegel durchsehen. Denn darin teilen die Gemeinden mit, welche weiteren Regeln in Bezug auf die Festlegung einer Miete oder einer Mieterhöhung am Ort gelten. Die grundsätzlichen Regeln sind:

Befindet sich die Wohnung in einer Gemeinde für die ein Mietspiegel vorliegt, darf die Miete grundsätzlich nicht mehr als 20% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hat die Gemeinde eine Kappungsgrenze vereinbart, darf die Miete maximal 15% oberhalb der Vergleichsmiete liegen. Dort wo eine Mietbremse gilt, darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10% überschritten werden.

Wie lange ist der Mietspiegel gültig?

Ein Mietspiegel ist für 2 Jahre ab dem Zeitpunkt seiner Veröffentlichung gültig. Dann muss er an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. Nach 4 Jahren muss er neu aufgestellt werden.

WO…

Wo gibt es den Mietspiegel?

Den Mietspiegel können Sie über die Gemeinden beziehen. Große Städte wie Berlin, München oder Dresden bieten online über die offiziellen Stadtportale die aktuellen Mietspiegel zum Download an und ergänzen die Information um Berechnungsprogramme, die ebenfalls online bedient werden können. Sie finden am Ende dieses Artikels eine Linksammlung für die Mietspiegel nach Stadt für alle online verfügbaren Mietspiegel.

Ob es in einer Stadt einen Mietspiegel gibt, lässt sich auch über die Stadtverwaltung oder das Bürgermeisteramt erfragen.

Wo bekomme ich Rat und Hilfe zum Mietspiegel?

Die meisten Wohnungsämter bieten Infobroschüren und Beratungstermine rund um den Mietspiegel an, ebenso wie die Mietervereine für Mieter und die Haus-und Grundbesitzervereine für Vermieter.

Bei kleineren Städten sollte die Stadtverwaltung oder das Büro des Bürgermeisters weiterhelfen können.

Begriffe aus dem Mietspiegel einfach erklärt

Baualter

Gemeint ist das Baujahr, in dem die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, gebaut wurde.

Wenn die Wohnanlage entkernt und komplett oder erheblich modernisiert wurde, ist das Jahr der Modernisierung gemeint.

Wenn sich die Wohnung in einem ehemaligen Dachstuhl befindet, der zu einer Wohnung ausgebaut wurde, ist das Jahr gemeint, in welchem der Dachstuhl zur Wohnung ausgebaut wurde.

Wenn sich die Wohnung in einem Anbau oder in einer (nachträglichen) Aufstockung befindet, ist das Jahr des Anbaus/der Aufstockung gemeint.

Wohnungsgröße

Die Wohnungen werden nach Wohnungsgrößen in Gruppen eingeteilt. Die Wohnungsgröße bezieht sich auf die reine Wohnfläche. Alles, was nicht zur Wohnfläche zählt, wird dabei nicht angesetzt.

Dabei werden Wohnungsgrößen auf ganze Zahlen auf- und abgerundet, wobei die Rundungsregeln in den jeweiligen Mietspiegeln unterschiedlich festgelegt sein können.

Beispiel: Eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 50,49 qm wird in der Mietspiegeltabelle mit 51 qm angesetzt.

Achtung: Rundungsregeln im Mietspiegel können von den mathematischen Regeln abweichen.

In München wird die Wohnfläche grundsätzlich in die nächsthöhere Kategorie aufgerundet. Eine Wohnung mit 80,3 qm Wohnfläche wird in die Wohnflächenkategorie mit 81 qm aufgenommen. Dieselbe Wohnungsgröße wird in Berlin in die Wohnflächenkategorie mit 80 qm eingeordnet. Man sollte dazu die Erläuterungen zum Mietspiegel für die jeweilige Stadt nach der anzuwendenden Regel beachten.

Wohnfläche

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu gehören auch Wintergärten und Schwimmbäder sowie ähnliche Räume sofern sie nach allen Seiten geschlossen sind, sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sofern sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

So wird die Grundfläche einer Wohnung nach Wohnflächenverordnung – WoFIV berechnet:

Zugrunde gelegt wird das lichte Maß zwischen den Bauteilen, dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Nicht berücksichtigt werden die Grundflächen von Schornsteinen, freistehende Pfeiler und Säulen mit einer Höhe von mehr als 1,50 Meter und einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter, Treppen mit über drei Steigungen und Treppenabsätze, Türnischen, Fenster – und Wandnischen werden ebenfalls nicht zur Wohnfläche gerechnet.

Für die Wohnfläche werden angesetzt:

  • die vollständige Fläche von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern,
  • die halbe Fläche von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als zwei Metern aber mindestens einem Meter
  • ein Viertel der Fläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten oder Terrassen, höchstens jedoch die Hälfte der Fläche
  • unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder, und ähnlich, nach allen Seiten geschlossene Räume zur Hälfte ihrer Fläche

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die Ortsübliche Vergleichsmiete ist die Kaltmiete pro qm Wohnfläche, die am Ort für vergleichbare Wohnungen erzielt wird.

Dabei regelt der Gesetzgeber die Merkmale, die für den Vergleich der Wohnungen dazu herangezogen werden. Diese sind: Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage. Verfügt die Gemeinde über einen Mietspiegel, können diese Merkmale auch dem Mietspiegel entnommen werden.

Nettokaltmiete

Üblicherweise wird in den Mietspiegeln die Nettokaltmiete für die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt, also die Miete ohne Nebenkosten und ohne Betriebskosten. Ebenfalls nicht zur Kaltmiete gehören Kosten für eine Möblierung.

Nebenkosten/Betriebskosten

Welche Nebenkosten Mieter zu zahlen haben, ist in der Betriebskostenverordnung https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/BetrKV.pdf geregelt.

Folgende Nebenkosten sind vom Mieter zu tragen:

  • Grundsteuer,
  • Kosten der Wasserversorgung, Kosten der Entwässerung und Abwasser,
  • Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage, Energiekosten, einschließlich deren Reinigungs- und Wartungskosten
  • Fahrstuhl,
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung,
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung,
  • Schornsteinreinigung,
  • Hauswart,
  • Gemeinschaftsantenne, Breitbandkabel,
  • Einrichtung für die Wäschepflege
  • Sonstige Kosten wie z.B. für Betrieb von Sauna und Schwimmbad im Haus

Sammelheizung

Die Sammelheizung beinhaltet alle Heizungsarten, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle erfolgt: Gasheizung, Ölheizung, Elektroheizung, sind Sammelheizungen. Alle Etagenheizungen oder Wohnungsheizungen, die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, sind Sammelheizungen.

Keine Sammelheizungen sind dagegen Kaminöfen, Ofenheizungen und Kohleheizungen.

Brutto-Kaltmiete

Die Brutto-Kaltmiete ist eine Teilinklusivmiete. Sie beinhaltet neben der Kaltmiete Anteile von Betriebskosten. Wurde in einem Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete vereinbart, muss für die Anwendung des Mietspiegels zuerst durch Umrechnung die Nettokaltmiete berechnet werden.

Ausstattung

Das sind die Merkmale, welche die Beschaffenheit von Küche, Bad, der Wohnräume, des Gebäudes und des Wohnumfeldes (Wohnlage) beschreiben. In einem qualifizierten Mietspiegel sind diese Merkmale nachvollziehbar und präzise aufgeführt.

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze besagt, um wieviel Prozent die Miete einer Wohnung die ortsübliche Miete übersteigen darf. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von dem Mietpreisdeckel. Seit dem Jahr 2013 können die Bundesländer eine Grenze, die zuvor bundesweit einheitlich bei 20% festgelegt war, auf 15% für einzelne Gebiete reduzieren. Bundesweit wurden in 343 Städten und Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15% gesetzt, darunter Berlin, München, Hamburg, Stuttgart, Köln, Düsseldorf, Bonn, Dresden, und Kiel. Die Regelung ist vorerst bis Mitte des Jahres 2020 wirksam.

Wohnlage

Die Wohnlage ist ein wichtiges Vergleichsmerkmal für die Ermittlung einer ortsüblichen Miete. In größeren Städten kann die Wohnlage einer Wohnung über die Wohnlagenkarte ermittelt werden. Diese Karten sind z.B. für Berlin und München online verfügbar. Durch Eingabe der Adresse wird die Wohnlage interaktiv angezeigt.

Wohnlagen werden nach vielen Mietspiegeln eingeteilt in:

  • Gute Wohnlage
  • Mittlere Wohnlage/durchschnittliche Wohnlage
  • Einfache Wohnlage

Abschläge und Zuschläge

Bei Abschlägen handelt es sich um wohnwertmindernde Merkmale einer Wohnung, für die der Mietspiegel einen Abschlag von der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete vorsieht.

Bei Zuschlägen sind wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden, die einen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete ermöglichen.

Welche Zu- oder Abschläge bei der Berechnung des Mietspiegels eine Rolle spielen, hängt von sehr individuellen Faktoren ab. Das kann die Lage sein, die den Mietspiegel erhöht oder auch senkt, der Gebäudetyp oder eine gute Küchenausstattung. Die Gemeinde, die den Mietspiegel erstellt, entscheidet über die zu berücksichtigenden Faktoren. Vermieter dürfen allerdings nicht vom Mieter geschaffene Ausstattungsmerkmale bei dieser Berechnung zugrunde legen.

Die wichtigsten Urteile bei Verwendung Mietspiegel betreffend:

Der Bundesgerichtshof erklärte in einem Urteil vom 16.06.2010 die Verwendung des Mietspiegels einer Nachbarstadt mit vergleichbarem Mietniveau bei Mieterhöhungen für zulässig (VIII ZR 99/09).

Eine Vermieterin aus Berlin wurde vom Amtsgericht Lichtenberg zur Rückzahlung überhöhter Miete verurteilt. Die erhöhte Miete hatte den örtlichen Mietspiegel um mehr als zehn Prozent überstiegen (Az. 2 C 202/16).

Auch ein “nicht qualifizierter” Mietspiegel führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens eines Vermieters. Das entschied das Landgericht Berlin im Juni 2016 (Az. 65 S 149/16).

Der Berliner Mietspiegel 2017 ist als Schätzungsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet, entschied das Landgericht Berlin am 14.02.2018 (Az. 64 S 74/17).

Der Bundesgerichtshof hielt in einem Beschluss vom 26.04.2016 fest, dass Mieterhöhungsverlangens für ein Reihenhaus mit einem eindeutig für Reihenhäuser nicht zulässigem Mietspiegel zulässig sind, wenn eine Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser verlangt wird. Der Senat ging zutreffend davon aus, dass die Miete für ein Reihenhaus üblicherweise über der Miete für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt (Az. VIII ZR 54/15).

Autorenhinweis:

Infos zum Mietspiegel in Kooperation mit der deutschen Anwaltshotline

Dieser Artikel wurde in Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt Harald Urban (Deutsche Anwaltshotline) und Maxi Schwarz (Wohnung-jetzt GmbH) erstellt.

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