Ratgeber Mietvertrag

Das Wichtigste zum Mietvertrag kurz zusammen gefasst

Die wichtigsten Regelungen im Mietvertrag betreffen:

Zahlreiche Begriffe rund um den Mietvertrag finden Sie einfach erklärt in unserem Wohnungslexikon

Aktuelle und rechtssichere Mietvertragsmuster können Sie gleich online hier downloaden:

Mietvertrag Mietrecht

Der Ablauf eines Mietvertrags besteht aus 4 Phasen:

  1. Vor der Unterzeichnung des Mietvertrags: Besichtigung der Wohnung, Besprechung wichtiger Fragen und Aufsetzen eines Mietvertrags
  2. Mietvertragsabschluss: Vertragsunterzeichnung, Übergabe Kaution, Wohnungsschlüssel, Aufsetzung Übergabeprotokoll
  3. Mietvertragsphase: Einhalten gegenseitiger Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag, dazu werden zahlreiche Fragen von Gesetzes wegen geregelt (siehe nachfolgend Absatz zu Mietvertragsphase 3)
  4. Beendigung Mietvertrag: Kündigung, Kündigungsfrist, Übergabe der Wohnung, Abnahme durch den Vermieter, Abrechnung Mietkaution, Auszug des Mieters

Worauf es in jeder Phase ankommt, und welche gesetzlichen Regelungen es dazu gibt, erklären wir nachfolgend.

Mietvertrag Phase 1:

Vor dem Mietvertrag: Besichtigung, Besprechung wichtiger Fragen und Aufsetzen eines Mietvertrages

Besichtigung und wichtige Fragen zur Wohnung

Natürlich sollte eine Wohnung vor der Anmietung besichtigt werden. Der Zustand der Wohnung, wo sich welche Anschlüsse für die Medienversorgung befinden und wie man die Wohnung optimal möblieren kann sind Fragen, die ein Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages für sich beantworten sollte. Was bei einer Wohnungsbesichtigung noch alles beachtet werden sollte, finden Sie in unserem Spezial Wohnungsbesichtigung.

Aufsetzen des Mietvertrags

Mieter und Vermieter dürfen ihren Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zwar grundsätzlich frei gestalten. Die Mietrechtsparagraphen des BGB finden dann Anwendung, wenn die Parteien nichts weiter vereinbart haben. Allerdings gibt es eine Vielzahl von Rechten und Schutzbestimmungen, die nicht zum Nachteil des Mieters im Mietvertrag oder in einer sonstigen Vereinbarung abgeändert werden dürfen.

Wie muss der Mietvertrag abgefasst sein schriftlich oder mündlich? Antwort gibt §550 BGB Form des Mietvertrags: Mündlich vereinbarte Mietverträge gelten für unbestimmte Zeit und können frühestens nach Ablauf von einem Jahr gekündigt werden.

Fazit:
Mündlich abgeschlossene Mietverträge sind wirksam, aber oft problematisch. Es empfiehlt sich daher, Mietverträge stets in schriftlicher Form aufzusetzen.

Der Mietvertrag sollte schriftlich formuliert werden. Dazu sollten die Mietvertragspartner Mietvertragsformulare verwenden. Der Formularmietvertrag ist ein standardisiertes Formular, das von den Parteien nur noch ausgefüllt und unterzeichnet werden muss.

Der Vorteil eines Formularmietvertrages ist, dass in der Regel alle mietvertraglichen Belange enthalten sind und damit sichergestellt ist, dass die Vertragsparteien nichts übersehen.

Der Nachteil kann jedoch sein, dass wegen der häufigen Änderungen zum Mietrecht einzelne Formulierungen im Mietvertragsmuster unwirksam sind. Kommt es dann zu einer Auseinandersetzung, kann das für beide Parteien teuer werden. Daher sollten die Vertragspartner auf möglichst aktuelle Mietvertragsvorlagen achten.

Tipp:
Mietvertragsmuster sogleich in 2-facher Ausfertigung ausfüllen: 1 Exemplar für den Vermieter und 1 Exemplar für den Mieter.

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Mietvertrag ausfüllen – so geht’s:

  • Vermieter tragen ihre Anschrift und ihre Kontaktdaten ein,
  • Mieter tragen ihre bisherige Anschrift und ihre Kontaktdaten ein.
  • Beschreibung Mietwohnung: Angaben zur Lage, Anzahl Zimmer, Nebenräume, die mitvermietet sind und Einbauten, die mitvermietet werden, sind in vielen Mustermietverträgen zum Ankreuzen aufgeführt. Handschriftlich sollte man die nicht zutreffenden Bestandteile streichen.
  • Der Vermieter trägt die Kosten der Mietwohnung ein, dazu gehören: die Kaltmiete und die Vorauszahlung auf die Betriebskosten ein. Ebenfalls wird -die Höhe der zu zahlenden Mietkaution und die Bankverbindung des Vermieters im Vertrag hinterlegt.
  • Pflichten des Mieters sind standardmäßig aufgeführt und können handschriftlich ergänzt werden. Häufige Ergänzungen ergeben sich oft zu den Themen Untervermietung/Mitglieder im Haushalt, ob Haustiere erlaubt sind, welche Versicherungsnachweise der Mieter benötigt und wer die Kosten bei Kleinreparaturen, unterjähriger Betriebskostenabrechnung übernimmt.

Tipp:
In unserem Special wichtige Versicherungen für Mieter und Vermieter finden Sie alle Infos mit Versicherungsvergleichen:
Versicherungen für Mieter und Vermieter

Das regelt das Gesetz: Wichtige Regelungen zum Mietvertrag (keine Rechtsberatung, Angaben sind sorgfältig recherchiert aber ohne Gewähr)

Welche Vorschriften gelten grundsätzlich für Wohnraummietverhältnisse? Die Antwort gibt §549 BGB. Es gelten die §§ 535 bis 548 BGB, sofern sich nicht aus den §§ 549 bis 577a BGB etwas anderes ergibt.

Besondere Regelungen in Mietverträgen zu Wohnräumen gelten:

  • Über die Miethöhe und Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten,
  • bei Mieterhöhung und
  • Schutz des Mieters bei Beendigung des Mietvertragsverhältnisses sowie
  • bei Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum.

Weitere Besonderheiten gelten für Mietverhältnisse in Wohnungen, die vom Vermieter selbst bewohnt werden, für Wohnungen die nur vorübergehend vermietet werden, für die Überlassung von Wohnungen an Personen des öffentlichen Rechts oder Träger der Wohlfahrtspflege und für Jugendwohnheime und Studentenwohnheime.

Was beinhaltet das Mietvertragsverhältnis? DieAntwort findet sich in §535 BGB: Darin werden die Inhalte und Hauptpflichten des Mietvertrages geregelt.

Wie hoch darf die Mietkaution sein und wie ist sie zu bezahlen? Die Antwort finden Sie über unser Wohnungslexikon zum Begriff Mietkaution und die gesetzliche Regelung dazu finden Sie bei § 551 BGB.

Phase 2: Mietvertragsabschluss

Abschluss Mietvertrag

Alle Vertragsparteien unterschreiben den Vertrag auf allen Ausfertigungen. Bei 2 Parteien werden 2 Ausfertigungen unterschrieben, damit jede Partei ein Mietvertragsexemplar erhält.

Übergabe von Wohnungsschlüssel und Mietkaution: Übergabeprotokoll fertigen

Bei Abschluss des Mietvertrags sollte die Beschaffenheit der Wohnung in einem Übergabeprotokoll festgehalten und zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht werden. Darin werden üblicherweise Mängel festgehalten und die Zählerstände von Wasser, Strom und Heizung notiert. Ebenso wird notiert, welche Schlüssel und wie viele Schlüssel an den Mieter ausgehändigt werden.

Überreicht der Mieter die Kaution in bar, sollte der Vermieter den Erhalt der Kaution quittieren.

Hausordnung

Fragen des Mietalltags können in einer Hausordnung festgehalten werden, die ebenfalls Bestandteil des Mietvertrages wird. Darin können z.B. Regeln zur Nutzung von Spielplätzen, Fahrradkellern und Reinigungspflichten aufgestellt werden. Die Hausordnung ist oft als vorgefertigter Anhang bei einem Mustermietvertrag enthalten.

Mietvertrag Phase 3

Während der Laufzeit des Mietvertrages gelten Regeln für Mieter und Vermieter zu ihren Rechten und Pflichten.

Häufige Fragen zum Mietvertrag – das regelt das Gesetz

(keine Rechtsberatung, Angaben sind sorgfältig recherchiert aber ohne Gewähr)

Miete mindern:

Wann kann ein Mieter die Miete mindern? Antwort in § 536 BGB Mietminderung bei Sach-und Rechtsmängeln

Mängel der Mietsache:

Wann kann der Mieter wegen einem Mangel in der Wohnung Schadensersatz verlangen? Die Antwort gibt §536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

Was passiert, wenn der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietwohnung bereits kannte? §536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme: Dann ist der Mieter in der Regel zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet, allerdings sind bestimmte Ausnahmen möglich.

Was passiert, wenn während der Mietzeit Mängel in der Wohnung auftreten? §536c BGB Regelungen zur Mängelanzeige durch den Mieter: der Mieter muss grundsätzlich

  • Einen Mangel in der Wohnung unverzüglich dem Vermieter anzeigen,
  • Wenn der Mieter es unterlässt, den Mangel rechtzeitig dem Vermieter zu melden, kann er für dadurch entstandene Schäden an der Mietsache haftbar gemacht werden,
  • Der Vermieter ist nach Mängelanzeige durch den Mieter verpflichtet, für Abhilfe zu sorgen.

Was regelt das Gesetz, wenn der Mieter nach den Bestimmungen des Mietvertrages keine Mängel geltend machen kann? §536d BGB Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels

Zahlung der Miete

Was gilt, wenn der Mieter die Miete für die Wohnung nicht zahlen kann? §537 BGB Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters

Mietvertrag: wann ist die Miete fällig? Kann die Miete aufgerechnet oder zurückbehalten werden?

Dazu gibt der Gesetzgeber in §556b BGB vor, dass die Miete zu Beginn eines Monats, spätestens bis zum dritten Werktag zu entrichten ist. Der Mieter kann die Miete aufrechnen oder zurückbehalten, wenn

  • Ihm wegen eines Mangels in der Wohnung ein Schadensersatz zusteht,
  • Ihm nach einem Auszug für in der Wohnung zurückgelassene Einrichtungsgegenstände eine Entschädigung zusteht oder wenn
  • Er wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen kann, auch im Fall einer ungerechtfertigten Bereicherung.

Untervermietung der Wohnung

Darf der Mieter die Wohnung untervermieten? Antwort in §540 BGB Gebrauchsüberlassung an Dritte. Ohne die Erlaubnis des Vermieters darf nicht untervermietet werden. Außerdem wird die Frage geklärt, was passiert, wenn bei erlaubter Untervermietung an einen Dritten von diesem ein Verschulden verursacht wird. Dann hat der Mieter gegenüber dem Vermieter das Verschulden des Untermieters zu vertreten.

Was passiert, wenn ein Mitbewohner in die Wohnung des Mieters einzieht? Antwort gibt §553 BGB über die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte:

  • Danach muss der Mieter den Vermieter grundsätzlich um Erlaubnis fragen, wenn eine weitere Person in die Wohnung einzieht.
  • Wenn es sich um Familienangehörige oder Lebenspartner des Mieters handelt, darf der Vermieter die Zustimmung nicht verweigern.
  • Die Wohnung darf jedoch nicht übermäßig belegt werden oder sonst in einer für den Vermieter unzumutbarer Weise gebraucht werden.
  • Der Vermieter kann eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen.

Bauliche Veränderungen für behindertengerechte Nutzung

Kann der Mieter vom Vermieter bauliche Veränderungen für eine behindertengerechte Nutzung der Mietwohnung verlangen? Antwort gibt §554a BGB Barrierefreiheit. Grundsätzlich ja, jedoch muss das Interesse des Mieters berechtigt sein, und falls das Interesse des Vermieters überwiegt kann er ablehnen. Auch die berechtigten Interessen der anderen Mieter im Gebäude müssen berücksichtigt werden. Bei Zustimmung kann der Vermieter eine angemessene zusätzliche Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands erhalten.

Vertragsstrafe

Darf im Mietvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart werden? Antwort gibt § 555 BGB: Vertragsstrafen sind nicht erlaubt und daher unwirksam.

Instandhaltung

Instandhaltung in Mietwohnungen- wer ist zuständig und was regelt das Gesetz? Die Antwort findet sich bei §555a BGB zu Erhaltungsmaßnahmen:

  • Mieter muss Maßnahmen zu Instandhaltung und Instandsetzung (= Erhaltungsmaßnahmen) dulden, wenn sie erforderlich sind,
  • Vermieter muss die Maßnahmen rechtzeitig ankündigen,
  • Der Vermieter hat dem Mieter Aufwendungen in Folge einer Erhaltungsmaßnahme zu ersetzen.

Modernisierung

Was gilt bei Modernisierungsmaßnahmen? Sie sind im BGB unter §555b Modernisierungsmaßnahmen geregelt. Der Gesetzgeber regelt hier -was zu den Modernisierungsmaßnamen zählt und unter §555c BGB dass der Vermieter

  • Modernisierungen spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in schriftlicher Form ankündigen muss,
  • über die Dauer und den Umfang der Modernisierung zu informieren hat und
  • mitzuteilen hat, mit welcher Mieterhöhung sowie Änderung der Betriebskosten der Mieter rechnen muss.

Muss der Mieter eine Modernisierung dulden? Dazu gibt §555d BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist Auskunft:

Grundsätzlich muss der Mieter die Maßnahmen dulden. Eine Duldungspflicht besteht nicht, wenn dem Mieter eine unzumutbare Härte durch die Modernisierung zugemutet wird. Dazu muss der Mieter fristgemäß die Gründe der unzumutbaren Härte dem Vermieter in Schriftform mitteilen. Das Gesetz regelt zudem Tatbestände hinsichtlich der Frist und deren Einhaltung.

Hat der Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen ein Sonderkündigungsrecht? Geregelt unter §555e BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, wonach der Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat.

Was kann nach Abschluss eines Mietvertrages zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geregelt werden? Antwort gibt §555f BGB Vereinbarung über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Die Mietvertragsparteien vereinbaren, wie lange die Maßnahmen dauern, wie sie technisch durchgeführt werden, welche Rechte der Mieter für Gewährleistung und Aufwendungsersatz hat und welche Höhe die künftige Miete hat.

Vertragswidriger Gebrauch der Wohnung

Was passiert, wenn der Mieter sich nicht an seine Pflichten hält und die Mietwohnung in vertragswidriger Weise gebraucht? Antwort in §541 BGB Der Vermieter kann den Mieter gerichtlich dazu zwingen, den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung zu unterlassen, sofern er den Mieter zuvor abgemahnt hat.

Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung

Was gilt, wenn die Wohnung durch den Mieter abgenutzt wird? §538 BGB Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Was gilt bei einem Mietvertrag über mehr als 30 Jahre? Antwort § 544 BGB Vertrag über mehr als 30 Jahre.

Was gilt für Lampen, Einbauküchen und Einbauschränke, die der Mieter in die Wohnung eingebaut hat bei Auszug des Mieters? Antwort gibt §552 BGB über die Anwendung des Wegnahmerechts des Mieters. Danach muss der Mieter grundsätzlich den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen. Sofern der Vermieter damit einverstanden ist, kann der Mieter die Einbauten in der Wohnung zurücklassen. Dafür steht dem Mieter ein angemessener (finanzieller) Ausgleich zu.

Betriebskosten

Was kann im Mietvertrag zu den Betriebskosten geregelt sein? Hier ist in §556 BGB Vereinbarung über Betriebskosten festgelegt, dass

Im Mietvertrag vereinbart werden kann, dass

Darüber hinaus gibt der Gesetzgeber einen Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten unter §556a BGB vor.

Mietvertrag Phase 4

Beendigung Mietvertrag:
Kündigung, Kündigungsfrist, Übergabe der Wohnung, Abnahme durch den Vermieter, Abrechnung Mietkaution, Auszug des Mieters

Das Wichtigste in Kürze:

Kündigung Mietvertrag durch den Mieter: Mieter müssen die gesetzlichen Bestimmungen zur Kündigung des Mietvertrags einhalten, dazu zählen:

  • Einhaltung der Kündigungsfrist
  • Kündigung muss in schriftlicher Form mitgeteilt werden und
  • Zugang der Kündigung beim Vermieter

Kündigung Mietvertrag durch den Vermieter: neben den gesetzlichen Bestimmungen zur Schriftform, Kündigungsfrist und Zugang beim Mieter gelten für Vermieter gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsgründe, die sie einzuhalten haben. Regelungen dazu finden sich in §573 BGB über die ordentliche Kündigung des Vermieters.

Außerordentliche fristlose Kündigung: Bei schwerem Verstoß gegen die Pflichten im Mietvertag kann auch außerordentlich gekündigt werden. Auch hier regelt der Gesetzgeber die Gründe und das Vorgehen.

Gegenseitige Pflichten bei Auszug von Vermieter und Mieter: Der Mieter muss bei Auszug die Mietsache in vertragskonformen Zustand an den Vermieter zurückgeben. Der Vermieter muss die Mietkaution und noch offenstehende Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen und an den Mieter zurückgeben.

Weitere wichtige Begriffe rund um die Kündigung finden Sie in unserem Wohnungslexikon

Checklisten für die fristgerechte Kündigung und kostenlose Mustervorlagen für Kündigungsschreiben finden Sie in unserem Download-Center und nachfolgend:

Kündigung Mietvertrag durch den Mieter:

Mieter müssen sich an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. Wenn man die gesetzliche Kündigungsfrist einhält muss man keinen Kündigungsgrund angeben. Wichtig ist jedoch, dass man den Brief mit der Kündigung rechtzeitig abschickt und dass man einen Nachweis darüber erhält, dass der Brief den Vermieter auch erreicht hat.

Service Kündigung Mietvertrag für Mieter:

Mit der kostenlosen Checkliste zum Download erhalten Sie alle Informationen, um ihre Wohnung jederzeit vertragskonform kündigen zu können:

Mit dem Musterbrief Wohnungskündigung können Sie einfach und bequem eine Wohnung kündigen:

Tipp:
Weitere Antworten zu häufigen Fragen rund um die Kündigung des Mietvertrags und Infos zu Ablauf, Fristen und Gründe finden Sie in unserem Artikel: Kündigung Mietvertrag

Kündigung Mietvertrag durch den Vermieter:

Weil hier der Gesetzgeber einige Hürden aufgestellt hat, müssen Vermieter besonders auf die gesetzlichen Vorgaben achten, wenn sie einen Mieter kündigen wollen. Denn wenn der Mieter sich vertragskonform verhält, kann man nur bei einem berechtigten Interesse kündigen. Mehr dazu erfahren Vermieter in unserem Spezial Kündigungsgründe Vermieter

Fristlose Kündigung – wann ist eine fristlose Kündigung möglich? Antwort gibt §543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund:

Das Gesetz besagt, dass

  • Ein wichtiger Grund für die betroffene Vertragspartei vorliegen muss, so dass es für sie unzumutbar ist
  • unter Berücksichtigung aller Umstände und
  • unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien das Mietverhältnis fortzusetzen.

Dazu werden die Kündigungsgründe und die Kündigungsfristen für eine außerordentliche fristlose Kündigung für beide Vertragsparteien aufgelistet.

Wann endet der Mietvertrag? Antwort gibt §542 BGB Wenn der Mietvertrag unbefristet ist, endet er dann, wenn er nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt wird. Wenn der Mietvertrag befristet wurde, endet er normalerweise bei Fristende. Ausnahme: der befristete Mietvertrag wurde außerordentlich rechtswirksam gekündigt (dazu muss ein gesetzlich zugelassener Fall vorliegen) oder die Frist wurde verlängert.

Was gilt beim Auszug einer Mietwohnung? Muss der Vermieter dem Mieter z.B. die Einbauküche ersetzen? Antwort in §539 BGB Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters

Was passiert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit weiter in der Wohnung bleibt? Antwort §545 BGB Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses: sofern der Vermieter dem nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht, verlängert sich der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Für die Frist für den Widerspruch kommt es darauf an, wann der Vermieter von der Fortsetzung erfahren hat.

Mieter muss am Ende der Mietzeit die Wohnung an den Vermieter zurückgeben: §546 BGB Rückgabepflicht des Mieters

Was passiert, wenn der Mieter die Wohnung verspätet an den Vermieter zurück gibt? §546a BGB Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

Was passiert, wenn der Mieter bereits die Miete im Voraus bezahlt hat, obwohl das Mietverhältnis beendet wurde? Antwort §547 BGB Der Vermieter muss die Miete zurückerstatten.

Was passiert, wenn der Vermieter feststellt, dass sich die Mietsache verändert oder verschlechtert hat? Gesetzliche Regelung dazu finden Sie unter §548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

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