Mieten steigen stärker als Kaufpreise – Bauzinsen bleiben vorerst stabil, das sind die Immobilientrends im März 2024
Mietpreise langfristig am Steigen
Was viele Mieter schon wissen und die meisten Marktbeobachter befürchten wird durch eine weitere Studie belegt. Die Analysten von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) haben den deutschen Wohnungsmarkt kürzlich unter ihre Lupe genommen und fanden heraus, dass kaum noch Wohnungen leer stehen. Untersucht wurden 100 deutsche Städte und Kreise. Dabei zeigte sich ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt nahezu einheitlich bei mageren 3% in allen untersuchten Standorten.
Das bedeutet, dass es in den Ballungsräumen Deutschlands nur noch wenig verfügbare Mietwohnungen gibt, denn Leerstandsquoten von 3% gelten als Vollbelegung. Nur wenn ein Mieter kündigt, z.B. wegen Jobwechsel oder wegen einer Veränderung der Haushaltsgröße, wird eine Wohnung frei. Wenn diese normale Fluktuation aber weiter sinkt und auch durch Neubau keine neuen Angebote auf den Markt gelangen, werden weniger Wohnungen für eine Anschlussvermietung verfügbar.
Auch wenn wieder mehr Wohnungen gebaut werden sollten, so wird die überwiegende Mehrzahl der Neubauwohnungen verkauft und nicht vermietet. Experten rechnen zudem damit, dass wegen des stagnierenden Neubaus die Mieten weiter steigen werden.
Der Neubau wurde durch den Anstieg der Baukosten gebremst, zudem fehlt es an baureifen Grundstücken. Auch wegen der gestiegenen Verbraucherpreise werden Mieten teurer.
Offizielle Mietspiegel verlieren Glaubwürdigkeit
Für Vermieter und Wohnungssuchende birgt die Anwendung der offiziellen Mietspiegel zunehmendes Konfliktpotential. Die „offiziellen“ Vergleichsmieten in den Mietpreistabellen hinken der aktuellen Entwicklung am Mietwohnungsmarkt hinterher. Die Differenz zwischen der als repräsentativ ermittelten Vergleichsmiete und den aktuellen Marktmieten steigt und sorgt für Unmut. Bereits 2016 forderten die Autoren Steffen Sebastian und Oliver Lerbs in der Zeitschrift „Perspektiven der Wirtschaftspolitik“ eine Neuregulierung des Mietspiegels, denn um die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarkts aufrecht zu erhalten, müsse der Mietspiegel wieder zu einem marktnahen Abbild des tatsächlichen Preisgefüges werden.
Zeitenwende auch am Wohnungsmarkt
Erstmals seit vielen Jahren sind die Mietpreise am Wohnungsmarkt stärker gestiegen als die Kaufpreise, wobei dies hauptsächlich die sogenannten Schwarmstädte betrifft. Die stärkste Mietpreisdynamik wurde in den sogenannten Top 7 vorgefunden: in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verteuerten sich die Angebotsmieten um 7% bei den Wohnungen im Bestand und im Neubau um 9% gegenüber 2022.
Wohnungskauf bleibt attraktiv – allerdings Neubau weiter rückläufig
Ein anhaltendes Bevölkerungswachstum und der Trend zu mehr Wohnfläche für kleinere Haushalte sorgen weiterhin für einen robusten Bedarf an Wohnraum in Deutschland. Experten rechnen mit einer Neubaulücke, deren Ausmaß sich erst in den kommenden zwei Jahren voll entfalten wird.
Interesse an Wohnimmobilien nimmt wieder zu
Seitdem die Zinsen sinken, beobachten die Vermittler privater Baufinanzierungen bei der Interhyp ein zunehmendes Interesse von Kaufinteressenten. Dies zeigt sich auch bei den angebotenen Wohnimmobilien im Netz: so wurden im 4.ten Quartal 2022 die Kaufangebote für Häuser durchschnittlich 85 Tage und für Wohnungen durchschnittlich 79 online angezeigt. Diese „Liegedauern“ erreichten im Jahr 2022 damit ein Rekordniveau. Für das Jahr 2023 sind zwar noch nicht alle Daten ausgewertet, es wird aber mit ähnlich langen Liegedauern gerechnet.
Aktuell zeigen sich nach Beobachtungen der Interhyp jedoch wieder mehr Kaufinteressenten am Wohnungsmarkt. Diese werden durch die gesunkenen Kaufpreise bei einem aktuell wieder geringeren Zinsniveau angelockt. Die Vermittler gehen davon aus, dass die Bauzinsen in den nächsten 4 Wochen das Niveau von 3,5% halten werden. Schwankungen bis zu 4% seien realistisch. Man rechnet mittelfristig nicht mit einer Zinssenkung vor dem Sommer.
Quellen:
Haufe Verlag: hohe Mietkosten – Wohnungsmarkt wird kleinteiliger https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/hohe-mietkosten-wohnungsmarkt-wird-kleinteiliger_84324_470764.html
AssCompact, Fachmagazin für Risiko- und Kapitalmanagement: Interhyp: Dynamik auf dem Immobilienmarkt kehrt zurück https://www.asscompact.de/nachrichten/interhyp-dynamik-kehrt-auf-immobilienmarkt-zurück
Unser Fazit:
Mieten wird teurer und dazu kommt, dass viele Mietinteressenten auf absehbare Zeit nicht den passenden Wohnraum finden werden. Wer kann, bleibt vorerst dort wohnen, wo er ist und nimmt längere Anfahrtswege in Kauf. Ganz anders die Situation auf dem Immobilienmarkt: wer jetzt eine Wohnimmobilie kaufen möchte, findet noch genügend Angebote zu fairen Preisen und bei wenig Mitbewerbern, denn diese warten noch auf günstigere Zinsen.
Bisher erschienen:
Immobilientrends im Februar 2024
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