Aktuelle Mietpreisübersichten und Anwendungstipps rund um den Berliner Mietspiegel, dazu viele Tipps für Vermieter, Immobilienverkäufer und Wohnungssuchende.
Aktuelle Mietpreise Berlin werden durch den geltenden Mietendeckel bestimmt
Wenn Sie Vermieter sind, müssen Sie den Berliner Mietendeckel beachten. Danach wird die zulässige Kaltmiete nach dem Fertigstellungsjahr der Wohnung ( Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung ) ermittelt.
Maximal zulässige Miete für Wohnungen mit Baujahr bis 1918: 6,45 Euro/qm.
Maximal zulässige Miete für Wohnungen mit Baujahr von 2003 bis 2013: 9,80 Euro/qm.
Der Mietpreis nach dem Mietendeckel kann maximal um 1,00 Euro erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorliegt.
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Das kann z.B. eine Einbauküche oder eine hochwertige Badausstattung sein. Alle ausführlichen Infos zum Mietendeckel der Stadt Berlin finden Sie hier: Mietendeckel Informationen (berlin.de)
Die Mietpreise, die nach dem letzten Mietenspiegel der Stadt Berlin im Jahr 2019 veröffentlicht wurden, haben wir hier zusammengefasst:
Mietpreise für Neubauwohnungen und neuere Wohnungen bis Baujahr 2003
(untere Mietspannen überwiegend Ostbezirke, obere Mietspannen überwiegend Westbezirke)
| Wohnung bis maximal 19 Jahre alt | Berlin Einfache Lage | Berlin Mittlere Lage | Berlin Gute Lage |
|---|---|---|---|
| kleine Wohnung (Wohnfläche bis 40qm) | zu wenig Daten | zu wenig Daten | zu wenig Daten |
| mittlere Wohnung (Wohnfläche von 41 bis 59 qm) | 11,61 Euro Spanne von 9,70 bis 15,11 Euro | 9,85 Euro Spanne von 7,28 bis 12,50 Euro | 9,88 Euro Spanne von 7,75 bis 11,98 Euro |
| größere Wohnung (Wohnfläche von 60 qm bis 89 qm) | 12,89 Euro Spanne von 8,49 bis 14,83 Euro | 10,09 Euro Spanne von 8,91 bis 12,20 Euro | 10,22 Euro Spanne von 8,84 bis 12,75 Euro |
| Große Wohnungen (Wohnfläche ab 91 qm) | 11,95 Euro Spanne von 8,52 bis 13,77 Euro | 10,08 Euro Spanne von 8,80 bis 12,73 Euro | 9,80 Euro Spanne von 8,17 bis 11,70 Euro |
Mietpreise für Wohnungen mit Baujahr von 1991 bis 2002
| Wohnung 18 Jahre bis 29 Jahre alt | Berlin Einfache Lage | Berlin Mittlere Lage | Berlin Gute Lage |
|---|---|---|---|
| kleine Wohnung (Wohnfläche bis 40qm) | zu wenig Daten | zu wenig Daten | zu wenig Daten |
| mittlere Wohnung (Wohnfläche von 41 bis 59 qm) | 8,36 Euro Spanne von 7,71 bis 10,20 Euro | 8,18 Euro Spanne von 7,43 bis 9,17 Euro | 9,75 Euro Spanne von 8,14 bis 11,12 Euro |
| größere Wohnung (Wohnfläche von 60 qm bis 90 qm) | 7,72 Euro Spanne von 6,23 bis 8,59 Euro | 7,90 Euro Spanne von 6,73 bis 9,03 Euro | 9,09 Euro Spanne von 7,45 bis 11,02 Euro |
| Große Wohnungen (Wohnfläche ab 91 qm) | 7,96 Euro Spanne von 6,64bis 9,32 Euro | 8,19 Euro Spanne von 7,21 bis 9,54 Euro | 11,50 Euro Spanne von 9,34 bis 13,69 Euro |
Mietpreise für Wohnungen mit Baujahr von 1990 bis 1973
| Wohnung 30 Jahre bis 47 Jahre alt | Berlin Einfache Lage | Berlin Mittlere Lage | Berlin Gute Lage |
|---|---|---|---|
| kleine Wohnung (Wohnfläche bis 40qm) | 7,36 Euro Spanne von 6,85 bis 7,97Euro | 7,33 Euro Spanne von 5,33 bis 8,16 Euro | 7,72 Euro Spanne von 7,47 bis 10,09 Euro |
| mittlere Wohnung (Wohnfläche von 41 bis 59 qm) | 6,78 Euro Spanne von 5,72 bis 8,65 Euro | 6,84 Euro Spanne von 5,40 bis 8,77 Euro | 7,22 Euro Spanne von 5,83 bis 9,122Euro |
| größere Wohnung (Wohnfläche von 60 qm bis 89 qm) | 6,27 Euro Spanne von 4,99 bis 9,00 Euro | 6,85 Euro Spanne von 4,60 bis 9,11 Euro | 6,95 Euro Spanne von 5,11 bis 9,84 Euro |
| Große Wohnungen (Wohnfläche ab 91 qm) | 6,21 Euro Spanne von 4,78 bis 8,28 Euro | 6,45 Euro Spanne von 4,61 bis 8,66 Euro | 7,16 Euro Spanne von 5,08 bis 11,94 Euro |
Baujahre 1972 und älter
| Wohnung 48 Jahre alt und älter | Berlin Einfache Lage | Berlin Mittlere Lage | Berlin Gute Lage |
|---|---|---|---|
| kleine Wohnung (Wohnfläche bis 40qm) | 7,23 Euro Spanne von 5,50 bis 12,97 Euro | 7,38 Euro Spanne von 5,65 bis 12,24 Euro | 8,83 Euro Spanne von 6,36 bis 14,23 Euro |
| mittlere Wohnung (Wohnfläche von 41 bis 59 qm) | 6,26 Euro Spanne von 5,05 bis 9,94 Euro | 6,57 Euro Spanne von 5,39 bis 10,25 Euro | 7,15 Euro Spanne von 5,29 bis 10,97 Euro |
| größere Wohnung (Wohnfläche von 60 qm bis 89 qm) | 5,80 Euro Spanne von 4,83 bis 10,00 Euro | 6,18 Euro Spanne von 4,84 bis 10,00 Euro | 6,95 Euro Spanne von 5,20 bis 10,92 Euro |
| Große Wohnungen (Wohnfläche ab 90 qm) | 5,98 Euro Spanne von 4,79 bis 9,14 Euro | 6,24 Euro Spanne von 4,88 bis 11,41 Euro | 7,64 Euro Spanne von 5,48 bis 10,48 Euro |
Die Hauptstadt Berlin steht nicht nur für eine vielfältige Kultur und eine bunte Mischung an Einwohnern. Sie ist auch bezüglich der Wohnsituation sehr unterschiedlich strukturiert. Es gibt Stadtteile, in denen relativ günstige Wohnungen in größerer Anzahl zur Verfügung stehen. Andere Stadtteile hingegen haben einen sehr angespannten Wohnungsmarkt, sodass die Mieten dort nicht nur hoch sind, sondern die Anzahl an freien Wohnungen sehr begrenzt ist.
Der Mietspiegel von Berlin ist entsprechend umfangreich und teilweise sehr unübersichtlich. Mit 34 Seiten ist er deutlich größer als beispielsweise der Mietspiegel von Nürnberg. Hier die notwendige Übersicht zu finden, damit das Dokument richtig angewandt werden kann, wird vielen Laien schwerfallen. Wir haben uns deshalb den Mietspiegel von Berlin etwas genauer angeschaut und die wichtigsten Aspekte herausgearbeitet, damit Sie in Ruhe vergleichen können.
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Wo kann der Mietspiegel für Berlin bezogen werden?
Wie in allen anderen Städten stellt auch Berlin den Mietspiegel in erster Linie online zur Verfügung. Unter diesem Link finden Sie das PDF-Dokument, dass Sie herunterladen und ausdrucken können. Der letzte veröffentlichte Mietspiegel ist aus dem Jahr 2019. Er gilt aktuell und hat Bestand, bis es zu einer Neuregelung beziehungsweise einem Inkrafttreten eines neuen Mietspiegels kommt.
In Berlin gilt seit einiger Zeit die sogenannte Mietenbegrenzung. Der Mietdeckel ist jedoch unabhängig vom Berliner Mietspiegel zu betrachten.
Die Broschüre zum Berliner Mietspiegel
Wenn Sie den Mietspiegel in Form einer Broschüre nutzen möchten, bietet Ihnen die Stadt Berlin eine gedruckte Broschüre an, die unter anderem an folgenden Adressen kostenfrei abgeholt werden kann:
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Württembergische Straße 6, 10707 Berlin
- alle 12 Bezirksämter
- Verbraucherzentrale Berlin e.V., Ordensmeisterstr. 15-16 12099 Berlin
- Berliner Mieterverein e.V., Spichernstraße 1, 10777 Berlin
So wenden Sie den Mietspiegel Berlin richtig an
Das Infomaterial rund um den Mietspiegel von Berlin ist auf den ersten Blick sehr unübersichtlich. Der Berliner Mietspiegel 2019 erhält zusätzlich eine Betriebskostenübersicht im Anhang. Der Inhalt ist zwar gegliedert, allerdings führt vom Inhaltsverzeichnis kein direkter Link auf die jeweiligen anschließenden Seiten. Der Interessent muss somit komplett durch das Dokument scrollen, um die für ihn interessanten Unterpunkte finden zu können. Stellen Sie sich daher auf ein wenig Mehrarbeit ein.
Die einführenden Worte von der „Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen“ sind interessant, sagen aber noch nichts zum Mietspiegel selbst aus. Dafür werden einige Begriffe erläutert, die in diesem Zusammenhang interessant sind. Es wird dargelegt, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird und ob es Alternativen zum Mietspiegel gibt. Außerdem wird dargelegt, wie viele Mietwohnungen es insgesamt in Berlin gibt und auf welche dieser Wohnungen der Mietspiegel anwendbar ist.
Zur Information: In Berlin gibt es rund 1,9 Millionen Wohnungen, von denen knapp 1,4 Millionen Wohnungen für den Mietspiegel genutzt werden können. Alle übrigen Wohnungen sind entweder nicht zur Vermietung freigegeben oder fallen nicht in die Kriterien, die für die Erstellung des Mietspiegels genutzt werden.
Außerdem wird der jährliche prozentuale Anstieg bei den Mieten genau beziffert. Im Jahr 2019 lag der Anstieg bei 2,5%.
Welche Wohnungen werden nicht im Mietspiegel berücksichtigt?
Die knapp 1,4 Millionen Wohnungen, für die der Berliner Mietspiegel gilt, müssen gewisse Kriterien erfüllen. Wohnungen, die nicht im Mietspiegel berücksichtigt werden, sind beispielsweise:
- selbstgenutztes Wohneigentum
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern
- Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2018 bezugsfertig geworden sind
- preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen
- Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung
Ferner wird beim Mietspiegel Berlin in unterschiedliche Wohnlagen unterteilt. Es gibt eine einfache Wohnlage, eine mittlere Wohnlage und eine gute Wohnlage. Eine entsprechende Grafik ist dem Mietspiegel beigefügt. Sie lässt sich auf Seite 14 des Dokumentes finden.
Ebenfalls wichtig und etwas abweichend zu anderen Mietspiegeln ist die Tatsache, dass in Berlin auch Wohnflächen unter 40 Quadratmetern im Mietspiegel berücksichtigt werden. Es gibt keine Wohnfläche, die nicht im Mietspiegel enthalten ist. Die Tabelle reicht von unter 40 Quadratmeter bis hin zu 90 Quadratmeter und mehr. Insgesamt ist die Tabelle jedoch nur in vier verschiedene Kategorien für die Wohnfläche unterteilt, die wiederum die drei unterschiedlichen Wohnlagen haben. Zudem werden verschiedene Ausstattungsmerkmale direkt in der Tabelle ausgewiesen.
Vorteilhaft ist hier, dass eine Gesamtübersicht in einer einzigen Tabelle gegeben ist. Im Mietspiegel befindet sich diese Tabelle auf Seite 16. Weniger vorteilhaft hingegen ist, dass Sie wenige individuelle Aspekte berücksichtigen können. Es wäre wünschenswert, wenn gerade für eine Stadt wie Berlin, die viele verschiedene Wohnungstypen besitzt, eine etwas feinere Gliederung möglich wäre.
Welche Werte beeinflussen die Kaltmiete?
Die Stadt Berlin hat sogenannte „Merkmale der Orientierungshilfe“ zur Verfügung gestellt, die für die Spanneneinordnung genutzt werden können. Es gibt wohnwertmindernde Merkmale und wohnwerterhöhende Merkmale. Die Merkmale beziehen sich jeweils auf das Bad, die Küche, die Wohnung im Allgemeinen, das Gebäude im Allgemeinen und vorhanden Gebäudeanlagen sowie auf das Wohnumfeld.
Was genau mindert den Wohnwert und was erhöht ihn?
Wohnwertmindernde Merkmale im Bad sind unter anderem:
- WC ohne Lüftungsmöglichkeit
- Dielenfußboden im Bad
- kein Handwaschbecken
- Bad oder WC nicht beheizbar
- Bad ohne separate Dusche
- Bad ohne Fenster
Wohnwerterhöhende Merkmale im Bad sind unter anderem:
- sehr großes Waschbecken
- hochwertige Ausstattung
- innenliegendes Bad mit moderner Entlüftung
- zweites WC
- Bad größer als 8 Quadratmeter
- Fußbodenheizung
- hochwertige Wand- und Bodenverkleidung
Wohnmindernde Merkmale in einer Küche sind beispielsweise:
- Küche ohne Fenster
- keine Kochmöglichkeit
- keine Spüle
- keine ausreichende Warmwasserversorgung
Wohnwerterhöhende Merkmale sind in einer Küche unter anderem:
- hochwertige Fliesen
- hochwertiger Bodenbelag
- Küche mit mindestens 14 Quadratmeter Grundfläche
- Einbauküche
- Dunstabzug
- Kühlschrank
Allgemeine wohnmindernde Merkmale sind beispielsweise:
- überwiegend vereinfachte Verglasung
- unzureichende Elektroinstallationen
- Waschmaschine weder in Küche noch im Bad stellbar
- schlechter Schnitt
- kein Balkon
Allgemeine wohnwerterhöhende Merkmale sind unter anderem:
- Einbauschrank oder Abstellraum
- großer Balkon, Terrasse oder Wintergarten
- überwiegend Fußbodenheizung
- Rollläden
- ein Wohnraum größer als 40 Quadratmeter
- hochwertiger Bodenbelag
Wohnmindernde Merkmale, die das Gebäude betreffen sind unter anderem:
- Treppenhaus und Eingangsbereich in einem schlechten Zustand
- kein Mieterkeller
- Hauseingangstür nicht abschließbar
- schlechter Instandhaltungszustand
Wohnwerterhöhende Merkmale eines Gebäudes in Berlin sind unter anderem:
- abschließbarer Fahrradabstellraum
- repräsentativer und hochwertig sanierter Eingangsbereich, Treppenhaus und Außenanlage
Eher schlechtes Wohnumfeld:
Wohnwertmindernde Merkmale sind hier beispielsweise:
- Lage in stark vernachlässigter Umgebung
- besonders lärmbelastete Lage
- besonders geruchsbelastete Lage
Eher gutes Wohnumfeld:
Wohnwerterhöhende Merkmale sind unter anderem:
- bevorzugte Citylage
- besonders ruhige Lage
- aufwendig gestaltetes Wohnumfeld
Wohnlagen im Berliner Mietspiegel
Der Berliner Mietenspiegel kennt insgesamt 3 Wohnlagen:
- überwiegend einfache Wohnlage
- überwiegend mittlere Wohnlage und
- überwiegend gute Wohnlage
Die überwiegend einfachen Wohnlagen befinden sich nordwestlich und südöstlich der Stadtmitte. Einfache Wohnlagen findet man hauptsächlich entlang der Hauptverkehrsadern, der S-Bahn und U-Bahnlinien und in den dicht bebauten Stadtlagen rund um die Einflugschneisen des ehemaligen Flughafens Berlin-Tegel und Tempelhof-Schöneberg, in den Hochhaussiedlungen von Lichtenberg und Marzahn (ehemaliger Ostteil) sowie in Neukölln.
Die besseren Wohnalgen sich im gesamten Stadtgebiet und in den Stadtrandlagen anzutreffen.
Die besten Wohnlagen Berlins befinden sich im Südwesten in Zehlendorf, Dahlem, Grunewald und Wilmersdorf und im Ostteil in Friedrichshagen am großen Müggelsee, in Köpenick am Dahme-Ufer, im Regierungsviertel in Mitte, im Prenzlauer Berg, in Niederschönhausen im Norden und am Stadtrand in Frohnau und Hermsdorf.
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Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Wenn Sie für Ihre Wohnung mithilfe des Mietspiegels die entsprechende Vergleichsmiete berechnen möchten, haben Sie im Mietspiegel einige wichtige Eckdaten dafür enthalten. Berücksichtigen Sie bitte, dass Sie mithilfe des Mietspiegels ausschließlich die Kaltmiete berechnen können und die Nebenkosten immer separat einplanen müssen. Berücksichtigen Sie auch, dass der Mietspiegel normalerweise keine strikten Vorgaben macht, so wie sie jedoch zur Zeit wegen dem Mietendeckel zu beachten sind. So dient ein Mietspiegel normalerweise der Orientierung.
Leider hat die Stadt Berlin es versäumt, eine Beispielrechnung im Mietspiegel zu hinterlegen. Sie haben lediglich die Tabelle auf Seite 16, die Ihnen einen etwaigen Richtwert für eine mögliche Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter pro Monat ermöglicht. Eine Musterrechnung, wie Sie die Zu- und Abschläge anwenden, finden Sie in unserem weiteren Onlineartikel gleich hier: Mietspiegel einfach erklärt
Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass ein durchschnittlicher Wert angegeben wird und gleichzeitig auf die Spanne.
Ein Beispiel: Eine Wohnung zwischen 40 und 60 Quadratmeter in einer mittleren Wohnlage mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung hat eine durchschnittliche Kaltmiete von 7,43 Euro. Die Spanne reicht jedoch von 5,41 Euro bis 10,25 Euro.
Zusätzliche Tipps für die Wohnungssuche in Berlin
Berlin ist eine sehr vielschichtige Stadt. Sie ist permanent in Bewegung und hat einen sehr angespannten Wohnungsmarkt. Wo Sie vor einigen Jahren noch günstig mieten konnten, sind heute kaum noch günstige Wohnungen zu bekommen. Wenn Sie in Berlin eine bezahlbare Wohnung suchen, müssen Sie deshalb ein wenig Zeit und Geduld einplanen. Wenden Sie sich an die großen Mietervereine, wenn Sie günstigen Wohnraum suchen. Versuchen Sie, den Mietspiegel von Berlin lediglich als Grundlage zu nehmen. Klammern Sie sich daran aber nicht fest. Je größer die Nachfrage nach einer Wohnung, desto höher ist auch die Miete. Auch bei einem Mietdeckel, der in Berlin gilt.
Lesen Sie sich im Mietspiegel die vielen Erläuterungen durch, die Ihnen im Rahmen der jeweiligen Zuordnungen gegeben werden. Es ist durchaus interessant zu wissen, wie unterschiedlich die Kriterien von Seiten der Stadt bewertet werden. Das hilft Ihnen auch, wenn Sie eine Wohnung suchen. Denn Sie haben einerseits im Hinterkopf, welche Qualität die Wohnung hat, die Sie gerade besichtigen. Sie kennen aufgrund des Mietspiegels die unterschiedlichen Kriterien. Auf der anderen Seite hilft Ihnen das Ganze auch, die Situation etwas besser einzuschätzen. Denn wenn Sie wissen, welche Möglichkeiten bei der Ausstattung einer Wohnung bestehen, und Sie können gut einschätzen, ob die von Ihnen besichtigte Wohnung im unteren, mittleren oder oberen Bereich bezüglich der Ausstattung und der Qualität zu finden ist. Ansonsten können wir Ihnen nur viel Glück wünschen und hoffen, dass Sie in Berlin eine passende Wohnung finden werden.