Mietspiegel Berlin erklärt

Das wichtigste in Kürze:

• die durchschnittliche Vergleichsmiete liegt in Berlin bei 7,16 Euro netto kalt pro qm-Wohnfläche, wobei man Mietangebote mit diesem Preis kaum auf dem freien Wohnungsmarkt findet. Infos zu den aktuellen Mietpreisen bietet unsere Mietpreistrends für Berlin.

• In Berlin gilt bis voraussichtlich Ende 2023 ein einfacher Mietspiegel: danach sind die Nettokaltmieten innerhalb der letzten 2 Jahre um durchschnittlich 5,4% gestiegen. Der Preisanstieg wurde anhand der durchschnittlichen Preisentwicklung eines Berliner Warenkorbs ermittelt und erfasst Mietpreise, wie sie zum Stichtag am 1.9.2022 in den Mietverträgen der erfassten Wohnungen vereinbart waren.
• In Berlin werden im einfachen Mietspiegel die durchschnittlichen Mieten nach Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage erfasst, wobei nach einfacher, mittlerer und guter Wohnlage unterschieden wird. In Häusern mit Baujahren von 1950 bis 1972 im Westen und in Häusern mit Baujahren von 1973 bis 1990 in Berlin-Ost wohnen Mieter am günstigsten und zwar weitestgehend unabhängig von der Wohnlage. Mietspiegel und Mietpreistabellen von Berlin können auf der Homepage der Senatsverwaltung kostenlos als PDF-Datei bezogen werden.
• einfache Wohnlagen befinden sich in Berlin überwiegend im Nordwesten und im Südosten: durchschnittliche Mietpreise von 6,64 Euro/qm bis 12,73 Euro/qm Wohnfläche
• mittlere Wohnlagen findet man im gesamten Stadtgebiet: durchschnittliche Mietpreise von 7,21 Euro/qm bis 10,74 Euro/qm Wohnfläche
• gute Wohnlagen befinden sich in Berlin in Mitte, im Nordosten und im Südwesten: hier werden durchschnittlich 6,41 Euro/qm bis 12,26 Euro/qm Wohnfläche gezahlt.

Aktuelle Mietpreisübersichten und Anwendungstipps rund um den Berliner Mietspiegel, dazu viele Tipps für Vermieter, Immobilienverkäufer und Wohnungssuchende.

Aktuelle Mietpreise in Berlin liegen teilweise deutlich über dem Mietspiegel

Berlin kämpft mit einem Wohnungsmangel der auch von einem Konflikt zwischen den Mietparteien beeinflusst wird: viele Vermieter sind zunehmend genervt und nicht mehr willens, ihre Wohnung nach den immer komplexer werdenden Vorgaben von Mietspiegel und Mietrecht zu vermieten. Gleichzeitig ist es gängige Praxis bei Mietern, durch Untervermietung von Zimmern an Touristen in Berlin und Mietern auf Zeit ihr Budget aufzubessern. Die Folge sind immer weniger Mietangebote und immer mehr Wohnungen, die im Premiumsegment oder nur möbliert auf Zeit zu mieten sind.

Das ruft inzwischen auch findige Betrüger auf den Plan, die von naiven Zuzüglern Kautionen für Mietangebote, die es gar nicht gibt, erschwindeln:

• besondere Vorsicht ist bei vermeintlich günstigen Mietwohnungen von privaten Vermietern geboten
• bei 99% aller Mietangebote, bei denen der Vermieter zum Zeitpunkt der Vermietung im Ausland weilt, handelt es sich um Betrüger.
• Wohnungssuchende in Berlin sollten mit soliden Jobs und Einkommensnachweisen punkten können, um bei einer Wohnungsvergabe berücksichtigt zu werden. Oft gelangt man über Vermittlungsagenturen, die möbliertes Wohnen auf Zeit anbieten, schneller zu einer Wohnung. Hier kann man sich zumindest sicher sein, dass es mit einem Mietvertrag klappt.

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Die Hauptstadt Berlin steht nicht nur für eine vielfältige Kultur und eine bunte Mischung an Einwohnern. Sie ist auch bezüglich der Wohnsituation sehr unterschiedlich strukturiert. Es gibt Stadtteile, in denen relativ günstige Wohnungen in größerer Anzahl zur Verfügung stehen. Andere Stadtteile hingegen haben einen sehr angespannten Wohnungsmarkt, sodass die Mieten dort nicht nur hoch sind, sondern die Anzahl an freien Wohnungen sehr begrenzt ist.

Der Mietspiegel von Berlin ist entsprechend umfangreich und teilweise nicht selbsterklärend. Mit 28 Seiten ist er immerhin um 6 Seiten gegenüber seinem Vorgänger verkürzt worden. Hier die notwendige Übersicht zu finden, damit das Dokument richtig angewandt werden kann, dürfte dennoch vielen Laien nicht leicht fallen. Leichter tut man sich mit der Mietspiegelabfrage, sofern man die gewünschten Abfragedaten für die Wohnung wie Baujahr, Ausstattung von Bad, Küche, Wohnwertmerkmale, Gebäude und Wohnumfeld kennt. Dazu folgendes Beispiel:

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Wo erhalte ich Infos zu Wohnlagen?

Neben dem Mietspiegel und den Mietpreistabellen gibt es auch eine Berliner Wohnlagenkarte. Sie bildet auf Straßenebene die Wohnlagen nach den Kriterien einfach, mittel gut ab und ist ebenfalls kostenlos bei der Senatsverwaltung erhältlich.

Die Broschüre zum Berliner Mietspiegel

Wenn Sie den Mietspiegel in Form einer Broschüre nutzen möchten, bietet Ihnen die Stadt Berlin eine gedruckte Broschüre an, die unter anderem an folgenden Adressen kostenfrei abgeholt werden kann:

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Württembergische Straße 6, 10707 Berlin
• alle 12 Bezirksämter
• Verbraucherzentrale Berlin e.V., Ordensmeisterstr. 15-16 12099 Berlin
• Berliner Mieterverein e.V., Spichernstraße 1, 10777 Berlin

So wenden Sie den Mietspiegel Berlin richtig an

Das Infomaterial rund um den Mietspiegel von Berlin ist auf den ersten Blick sehr unübersichtlich. Der Berliner Mietspiegel 2019 erhält zusätzlich eine Betriebskostenübersicht im Anhang. Der Inhalt ist zwar gegliedert, allerdings führt vom Inhaltsverzeichnis kein direkter Link auf die jeweiligen anschließenden Seiten. Der Interessent muss somit komplett durch das Dokument scrollen, um die für ihn interessanten Unterpunkte finden zu können. Stellen Sie sich daher auf ein wenig Mehrarbeit ein.

Die einführenden Worte von der „Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen“ sind interessant, sagen aber noch nichts zum Mietspiegel selbst aus. Dafür werden einige Begriffe erläutert, die in diesem Zusammenhang interessant sind. Es wird dargelegt, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird und ob es Alternativen zum Mietspiegel gibt. Außerdem wird dargelegt, wie viele Mietwohnungen es insgesamt in Berlin gibt und auf welche dieser Wohnungen der Mietspiegel anwendbar ist.

Zur Information: In Berlin gibt es rund 1,9 Millionen Wohnungen, von denen knapp 1,4 Millionen Wohnungen für den Mietspiegel genutzt werden können. Alle übrigen Wohnungen sind entweder nicht zur Vermietung freigegeben oder fallen nicht in die Kriterien, die für die Erstellung des Mietspiegels genutzt werden.

Außerdem wird der jährliche prozentuale Anstieg bei den Mieten genau beziffert.

Welche Wohnungen werden nicht im Mietspiegel berücksichtigt?

Die knapp 1,4 Millionen Wohnungen, für die der Berliner Mietspiegel gilt, müssen gewisse Kriterien erfüllen. Wohnungen, die nicht im Mietspiegel berücksichtigt werden, sind beispielsweise:

• selbstgenutztes Wohneigentum
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern
• Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2018 bezugsfertig geworden sind
• preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen
• Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung

Ferner wird beim Mietspiegel Berlin in unterschiedliche Wohnlagen unterteilt. Es gibt eine einfache Wohnlage, eine mittlere Wohnlage und eine gute Wohnlage. Eine entsprechende Grafik ist dem Mietspiegel beigefügt. Sie lässt sich auf Seite 14 des Dokumentes finden.

Ebenfalls wichtig und etwas abweichend zu anderen Mietspiegeln ist die Tatsache, dass in Berlin auch Wohnflächen unter 40 Quadratmetern im Mietspiegel berücksichtigt werden. Es gibt keine Wohnfläche, die nicht im Mietspiegel enthalten ist. Die Tabelle reicht von unter 40 Quadratmeter bis hin zu 90 Quadratmeter und mehr. Insgesamt ist die Tabelle jedoch nur in vier verschiedene Kategorien für die Wohnfläche unterteilt, die wiederum die drei unterschiedlichen Wohnlagen haben. Zudem werden verschiedene Ausstattungsmerkmale direkt in der Tabelle ausgewiesen.

Vorteilhaft ist hier, dass eine Gesamtübersicht in einer einzigen Tabelle gegeben ist. Im Mietspiegel befindet sich diese Tabelle auf Seite 16. Weniger vorteilhaft hingegen ist, dass Sie wenige individuelle Aspekte berücksichtigen können. Es wäre wünschenswert, wenn gerade für eine Stadt wie Berlin, die viele verschiedene Wohnungstypen besitzt, eine etwas feinere Gliederung möglich wäre.

Welche Werte beeinflussen die Kaltmiete?

Die Stadt Berlin hat sogenannte „Merkmale der Orientierungshilfe“ zur Verfügung gestellt, die für die Spanneneinordnung genutzt werden können. Es gibt wohnwertmindernde Merkmale und wohnwerterhöhende Merkmale. Die Merkmale beziehen sich jeweils auf das Bad, die Küche, die Wohnung im Allgemeinen, das Gebäude im Allgemeinen und vorhanden Gebäudeanlagen sowie auf das Wohnumfeld.

Was genau mindert den Wohnwert und was erhöht ihn?

Wohnwertmindernde Merkmale im Bad sind unter anderem:

• WC ohne Lüftungsmöglichkeit
• Dielenfußboden im Bad
• kein Handwaschbecken
• Bad oder WC nicht beheizbar
• Bad ohne separate Dusche
• Bad ohne Fenster

Wohnwerterhöhende Merkmale im Bad sind unter anderem:

• sehr großes Waschbecken
• hochwertige Ausstattung
• innenliegendes Bad mit moderner Entlüftung
• zweites WC
• Bad größer als 8 Quadratmeter
• Fußbodenheizung
• hochwertige Wand- und Bodenverkleidung

Wohnmindernde Merkmale in einer Küche sind beispielsweise:

• Küche ohne Fenster
• keine Kochmöglichkeit
• keine Spüle
• keine ausreichende Warmwasserversorgung

Wohnwerterhöhende Merkmale sind in einer Küche unter anderem:

• hochwertige Fliesen
• hochwertiger Bodenbelag
• Küche mit mindestens 14 Quadratmeter Grundfläche
• Einbauküche
• Dunstabzug
• Kühlschrank

Allgemeine wohnmindernde Merkmale sind beispielsweise:

• überwiegend vereinfachte Verglasung
• unzureichende Elektroinstallationen
• Waschmaschine weder in Küche noch im Bad stellbar
• schlechter Schnitt
• kein Balkon

Allgemeine wohnwerterhöhende Merkmale sind unter anderem:

• Einbauschrank oder Abstellraum
• großer Balkon, Terrasse oder Wintergarten
• überwiegend Fußbodenheizung
• Rollläden
• ein Wohnraum größer als 40 Quadratmeter
• hochwertiger Bodenbelag

Wohnmindernde Merkmale, die das Gebäude betreffen sind unter anderem:

• Treppenhaus und Eingangsbereich in einem schlechten Zustand
• kein Mieterkeller
• Hauseingangstür nicht abschließbar
• schlechter Instandhaltungszustand

Wohnwerterhöhende Merkmale eines Gebäudes in Berlin sind unter anderem:

• abschließbarer Fahrradabstellraum
• repräsentativer und hochwertig sanierter Eingangsbereich, Treppenhaus und Außenanlage

Eher schlechtes Wohnumfeld:

Wohnwertmindernde Merkmale sind hier beispielsweise:

• Lage in stark vernachlässigter Umgebung
• besonders lärmbelastete Lage
• besonders geruchsbelastete Lage

Eher gutes Wohnumfeld:

Wohnwerterhöhende Merkmale sind unter anderem:

• bevorzugte Citylage
• besonders ruhige Lage
• aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

Wohnlagenkriterien im Berliner Mietspiegel

Der Berliner Mietenspiegel kennt insgesamt 3 Wohnlagen:

• überwiegend einfache Wohnlage
• überwiegend mittlere Wohnlage und
• überwiegend gute Wohnlage

Die überwiegend einfachen Wohnlagen befinden sich nordwestlich und südöstlich der Stadtmitte. Einfache Wohnlagen findet man hauptsächlich entlang der Hauptverkehrsadern, der S-Bahn und U-Bahnlinien und in den dicht bebauten Stadtlagen rund um die Einflugschneisen des ehemaligen Flughafens Berlin-Tegel und Tempelhof-Schöneberg, in den Hochhaussiedlungen von Lichtenberg und Marzahn (ehemaliger Ostteil) sowie in Neukölln.

Die besseren Wohnalgen sich im gesamten Stadtgebiet und in den Stadtrandlagen anzutreffen.

Die besten Wohnlagen Berlins befinden sich im Südwesten in Zehlendorf, Dahlem, Grunewald und Wilmersdorf und im Ostteil in Friedrichshagen am großen Müggelsee, in Köpenick am Dahme-Ufer, im Regierungsviertel in Mitte, im Prenzlauer Berg, in Niederschönhausen im Norden und am Stadtrand in Frohnau und Hermsdorf.

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Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Wenn Sie für Ihre Wohnung mithilfe des Mietspiegels die entsprechende Vergleichsmiete berechnen möchten, haben Sie im Mietspiegel einige wichtige Eckdaten dafür enthalten. Berücksichtigen Sie bitte, dass Sie mithilfe des Mietspiegels ausschließlich die Kaltmiete berechnen können und die Nebenkosten immer separat einplanen müssen. Berücksichtigen Sie auch, dass der Mietspiegel normalerweise keine strikten Vorgaben macht, so wie sie jedoch zur Zeit wegen dem Mietendeckel zu beachten sind. So dient ein Mietspiegel normalerweise der Orientierung.

Leider hat die Stadt Berlin es versäumt, eine Beispielrechnung im Mietspiegel zu hinterlegen. Sie haben lediglich die Tabelle auf Seite 15, die Ihnen einen etwaigen Richtwert für eine mögliche Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter pro Monat ermöglicht. Eine Musterrechnung, wie Sie die Zu- und Abschläge anwenden, finden Sie in unserem weiteren Onlineartikel gleich hier: Mietspiegel einfach erklärt

Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass ein durchschnittlicher Wert angegeben wird und gleichzeitig auch die dazu ermittelte Preisspanne.

Ein Beispiel: Eine Wohnung zwischen 40 und 60 Quadratmeter in einer mittleren Wohnlage mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung hat eine durchschnittliche Kaltmiete von 7,43 Euro. Die Spanne reicht jedoch von 5,41 Euro bis 10,25 Euro.

Wieviel Miete darf ein Vermieter für seine Wohnung jetzt verlangen?

Fällt die Wohnung in den Anwendungsbereich des Berliner Mietspiegels, dann darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent angehoben werden. Der aktuelle Mietspiegel ist demnach als Obergrenze zu verstehen, bis der neue Mietspiegel vorgelegt wird.

Zusätzliche Tipps für die Wohnungssuche in Berlin

Berlin ist eine sehr vielschichtige Stadt. Sie ist permanent in Bewegung und hat einen sehr angespannten Wohnungsmarkt. Wo Sie vor einigen Jahren noch günstig mieten konnten, sind heute kaum noch günstige Wohnungen zu bekommen. Wenn Sie in Berlin eine bezahlbare Wohnung suchen, müssen Sie deshalb ein wenig Zeit und Geduld einplanen. Wenden Sie sich an die großen Wohnungsgesellschaften, wenn Sie günstigen Wohnraum suchen. Allerdings muss hier mit langen Wartezeiten gerechnet werden. Versuchen Sie, den Mietspiegel von Berlin lediglich als Grundlage zu nehmen. Klammern Sie sich daran aber nicht fest. Je größer die Nachfrage nach einer Wohnung, desto höher ist auch die Miete.

Lesen Sie sich im Mietspiegel die vielen Erläuterungen durch, die Ihnen im Rahmen der jeweiligen Zuordnungen gegeben werden. Es ist durchaus interessant zu wissen, wie unterschiedlich die Kriterien von Seiten der Stadt bewertet werden. Das hilft Ihnen auch, wenn Sie eine Wohnung suchen. Denn Sie haben einerseits im Hinterkopf, welche Qualität die Wohnung hat, die Sie gerade besichtigen. Sie kennen aufgrund des Mietspiegels die unterschiedlichen Kriterien. Auf der anderen Seite hilft Ihnen das Ganze auch, die Situation etwas besser einzuschätzen. Denn wenn Sie wissen, welche Möglichkeiten bei der Ausstattung einer Wohnung bestehen, und Sie können gut einschätzen, ob die von Ihnen besichtigte Wohnung im unteren, mittleren oder oberen Bereich bezüglich der Ausstattung und der Qualität zu finden ist. Ansonsten können wir Ihnen nur viel Glück wünschen und hoffen, dass Sie in Berlin eine passende Wohnung finden werden.